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4月20日,，上海銀監(jiān)局發(fā)文通知各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中心,，嚴(yán)禁變相違規(guī)放寬住房貸款政策。近期上海地區(qū)商業(yè)銀行變相放寬個(gè)人住房貸款條件的種種行為，已經(jīng)引起了監(jiān)管部門(mén)對(duì)于房貸風(fēng)險(xiǎn)可能加劇的警惕,。
3月底,，上海銀監(jiān)局組織專門(mén)力量抽查了上海市部分商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),。抽查發(fā)現(xiàn),，部分商業(yè)銀行存在變相放寬個(gè)人住房貸款條件、降低個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率的違規(guī)情況,。其中,，通過(guò)與中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估公司“合作”進(jìn)行的變相違規(guī)尤為突出,。
轉(zhuǎn)按揭市場(chǎng)存亂象
為此,，上海銀監(jiān)局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》（下稱《通知》），要求各商業(yè)銀行嚴(yán)禁以對(duì)VIP客戶實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策為名放寬貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍,；嚴(yán)禁以另行發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款,，或銀行通過(guò)與中介機(jī)構(gòu)合作向客戶進(jìn)行費(fèi)用返還、墊付首付款等方式降低條件,，變相突破監(jiān)管政策,；嚴(yán)格審查客戶首付款的充足性和真實(shí)性，不得允許首付比例不足的客戶以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付首付款,。
一股份制商業(yè)銀行個(gè)人信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者,，近期上海銀監(jiān)局已經(jīng)多次提示房貸風(fēng)險(xiǎn)，上述三項(xiàng)禁令是針對(duì)本次抽查結(jié)果提出的具體要求,，“這些問(wèn)題已經(jīng)存在一段時(shí)間,，特別是銀行與中介機(jī)構(gòu)合作的這一項(xiàng)，造成了上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)”,。
2008年下半年轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在上海市場(chǎng)重啟,，吸引了一大批專門(mén)從事銀行與客戶間房貸業(yè)務(wù)中介的“貸款公司”參與市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士稱,，這些多數(shù)打著咨詢公司旗號(hào)的貸款公司專門(mén)負(fù)責(zé)給客戶介紹轉(zhuǎn)按揭銀行,，因?yàn)槭祜餍姓邚椥裕笈D(zhuǎn)按揭客戶都是通過(guò)貸款公司找到的銀行,。
早在2003年前后,，上海市轉(zhuǎn)按揭市場(chǎng)興盛之時(shí)，就曾出現(xiàn)過(guò)大批貸款公司,。上述個(gè)人信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)年中介介紹給該行的業(yè)務(wù),，累計(jì)到現(xiàn)在已經(jīng)有2億元的業(yè)務(wù)先后出現(xiàn)問(wèn)題,�,！盀榱俗尶蛻繇樌@得貸款，很多貸款中介都能包裝材料,，銀行方面沒(méi)有太多精力或?qū)彶椴粐?yán),，很容易出現(xiàn)問(wèn)題貸款�,！�
貸款中介掌握了大量客戶資源,，在各行爭(zhēng)奪房貸業(yè)務(wù)的時(shí)期，向客戶和銀行兩頭收取費(fèi)用,。據(jù)悉,，目前市場(chǎng)上最高的向銀行收取的中介費(fèi)率已經(jīng)高達(dá)1.6%�,！翱雌饋�(lái)銀行是在搶客戶,，其實(shí)銀行搶到的只是一次性業(yè)務(wù)，過(guò)一年,，貸款公司還會(huì)以同樣的方式介紹客戶去其他銀行,，賺取第二次中介費(fèi)用�,！币簧虡I(yè)銀行零售銀行部門(mén)負(fù)責(zé)人稱,。
“三查”制度防風(fēng)險(xiǎn)
人民銀行上海總部發(fā)布的上海市月度貨幣信貸數(shù)據(jù)顯示,，今年3月份上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一波明顯反彈,。當(dāng)月中資商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放24.4億元，同比多增34.1億元,。但在這之前的兩個(gè)月,，單月房貸新增量?jī)H為4.3億元和-6.7億元。
多位商業(yè)銀行房貸部門(mén)人士認(rèn)為,，當(dāng)前房貸市場(chǎng)的反彈還不能充分說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖,，“很多積壓了半年的剛性需求市場(chǎng)，市場(chǎng)交易量短期內(nèi)爆發(fā),，但是一旦房?jī)r(jià)上行又將壓制需求,，市場(chǎng)的下一步走勢(shì)還有待觀察”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定,，加大了房貸大幅增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn),。《通知》要求,，各行應(yīng)落實(shí)貸款“三查”制度（貸前調(diào)查,、貸時(shí)審查、貸后管理）,，進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中與中介機(jī)構(gòu)合作行為的管理,，統(tǒng)一規(guī)范合作模式,。
商業(yè)銀行分行應(yīng)對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)行集中管理，加強(qiáng)對(duì)支行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),、一線營(yíng)銷(xiāo)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo),，強(qiáng)化合規(guī)意識(shí)，規(guī)范操作流程,。完善中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)估和準(zhǔn)入制度,，對(duì)有違規(guī)宣傳、提供虛假申請(qǐng)材料的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)建立黑名單并有嚴(yán)格的退出機(jī)制,，對(duì)中介機(jī)構(gòu)推介的業(yè)務(wù)應(yīng)確保獨(dú)立,、嚴(yán)格的審查機(jī)制，防范中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn),。嚴(yán)禁通過(guò)惡意抬高中介機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)方式爭(zhēng)奪他行客戶,。各商業(yè)銀行應(yīng)選取信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評(píng)估公司，并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格建立嚴(yán)格的審核制度,，防止外部人員通過(guò)虛增評(píng)估價(jià)格達(dá)成“零首付”或“低首付”貸款,，嚴(yán)控住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。
就規(guī)范中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),，商業(yè)銀行人士心存疑慮,。“中介機(jī)構(gòu)事實(shí)上處于監(jiān)管的真空地帶,，特別是在轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)上,，銀行已經(jīng)被邊緣化。因?yàn)橹薪檎莆樟丝蛻糍Y源和主動(dòng)權(quán),，銀行為了獲得業(yè)務(wù)一再提高費(fèi)率,，只要轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)存在，就不可避免,�,！睘榇耍延猩虡I(yè)銀行向監(jiān)管部門(mén)提議取消轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),。
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