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4月20日,，上海銀監(jiān)局發(fā)文通知各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中心，嚴(yán)禁變相違規(guī)放寬住房貸款政策,。近期上海地區(qū)商業(yè)銀行變相放寬個(gè)人住房貸款條件的種種行為,，已經(jīng)引起了監(jiān)管部門(mén)對(duì)于房貸風(fēng)險(xiǎn)可能加劇的警惕,。
3月底,，上海銀監(jiān)局組織專(zhuān)門(mén)力量抽查了上海市部分商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),。抽查發(fā)現(xiàn)，部分商業(yè)銀行存在變相放寬個(gè)人住房貸款條件,、降低個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率的違規(guī)情況,。其中，通過(guò)與中介機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)評(píng)估公司“合作”進(jìn)行的變相違規(guī)尤為突出,。
轉(zhuǎn)按揭市場(chǎng)存亂象
為此，上海銀監(jiān)局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》（下稱(chēng)《通知》）,，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)禁以對(duì)VIP客戶(hù)實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策為名放寬貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍,；嚴(yán)禁以另行發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款，或銀行通過(guò)與中介機(jī)構(gòu)合作向客戶(hù)進(jìn)行費(fèi)用返還,、墊付首付款等方式降低條件,，變相突破監(jiān)管政策；嚴(yán)格審查客戶(hù)首付款的充足性和真實(shí)性,，不得允許首付比例不足的客戶(hù)以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付首付款,。
一股份制商業(yè)銀行個(gè)人信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，近期上海銀監(jiān)局已經(jīng)多次提示房貸風(fēng)險(xiǎn),，上述三項(xiàng)禁令是針對(duì)本次抽查結(jié)果提出的具體要求,，“這些問(wèn)題已經(jīng)存在一段時(shí)間，特別是銀行與中介機(jī)構(gòu)合作的這一項(xiàng),，造成了上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)”,。
2008年下半年轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在上海市場(chǎng)重啟，吸引了一大批專(zhuān)門(mén)從事銀行與客戶(hù)間房貸業(yè)務(wù)中介的“貸款公司”參與市場(chǎng),。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),，這些多數(shù)打著咨詢(xún)公司旗號(hào)的貸款公司專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)給客戶(hù)介紹轉(zhuǎn)按揭銀行，因?yàn)槭祜餍姓邚椥�,，大批轉(zhuǎn)按揭客戶(hù)都是通過(guò)貸款公司找到的銀行,。
早在2003年前后，上海市轉(zhuǎn)按揭市場(chǎng)興盛之時(shí),，就曾出現(xiàn)過(guò)大批貸款公司,。上述個(gè)人信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)年中介介紹給該行的業(yè)務(wù),，累計(jì)到現(xiàn)在已經(jīng)有2億元的業(yè)務(wù)先后出現(xiàn)問(wèn)題,。“為了讓客戶(hù)順利獲得貸款,，很多貸款中介都能包裝材料,，銀行方面沒(méi)有太多精力或?qū)彶椴粐?yán)，很容易出現(xiàn)問(wèn)題貸款,�,！�
貸款中介掌握了大量客戶(hù)資源,，在各行爭(zhēng)奪房貸業(yè)務(wù)的時(shí)期，向客戶(hù)和銀行兩頭收取費(fèi)用,。據(jù)悉,，目前市場(chǎng)上最高的向銀行收取的中介費(fèi)率已經(jīng)高達(dá)1.6%�,！翱雌饋�(lái)銀行是在搶客戶(hù),，其實(shí)銀行搶到的只是一次性業(yè)務(wù)，過(guò)一年,，貸款公司還會(huì)以同樣的方式介紹客戶(hù)去其他銀行,，賺取第二次中介費(fèi)用�,！币簧虡I(yè)銀行零售銀行部門(mén)負(fù)責(zé)人稱(chēng),。
“三查”制度防風(fēng)險(xiǎn)
人民銀行上海總部發(fā)布的上海市月度貨幣信貸數(shù)據(jù)顯示,，今年3月份上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一波明顯反彈,。當(dāng)月中資商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放24.4億元，同比多增34.1億元,。但在這之前的兩個(gè)月,，單月房貸新增量?jī)H為4.3億元和-6.7億元。
多位商業(yè)銀行房貸部門(mén)人士認(rèn)為,，當(dāng)前房貸市場(chǎng)的反彈還不能充分說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖,，“很多積壓了半年的剛性需求市場(chǎng)，市場(chǎng)交易量短期內(nèi)爆發(fā),，但是一旦房?jī)r(jià)上行又將壓制需求,，市場(chǎng)的下一步走勢(shì)還有待觀察”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定,，加大了房貸大幅增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn),。《通知》要求,，各行應(yīng)落實(shí)貸款“三查”制度（貸前調(diào)查,、貸時(shí)審查、貸后管理）,，進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中與中介機(jī)構(gòu)合作行為的管理,，統(tǒng)一規(guī)范合作模式。
商業(yè)銀行分行應(yīng)對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)行集中管理,，加強(qiáng)對(duì)支行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),、一線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，強(qiáng)化合規(guī)意識(shí)，規(guī)范操作流程,。完善中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)估和準(zhǔn)入制度,，對(duì)有違規(guī)宣傳、提供虛假申請(qǐng)材料的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)建立黑名單并有嚴(yán)格的退出機(jī)制,，對(duì)中介機(jī)構(gòu)推介的業(yè)務(wù)應(yīng)確保獨(dú)立、嚴(yán)格的審查機(jī)制,，防范中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn),。嚴(yán)禁通過(guò)惡意抬高中介機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)方式爭(zhēng)奪他行客戶(hù)。各商業(yè)銀行應(yīng)選取信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評(píng)估公司,，并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格建立嚴(yán)格的審核制度,，防止外部人員通過(guò)虛增評(píng)估價(jià)格達(dá)成“零首付”或“低首付”貸款，嚴(yán)控住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn),。
就規(guī)范中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),，商業(yè)銀行人士心存疑慮�,！爸薪闄C(jī)構(gòu)事實(shí)上處于監(jiān)管的真空地帶,，特別是在轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)上，銀行已經(jīng)被邊緣化,。因?yàn)橹薪檎莆樟丝蛻?hù)資源和主動(dòng)權(quán),，銀行為了獲得業(yè)務(wù)一再提高費(fèi)率，只要轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)存在,，就不可避免,。”為此,，已有商業(yè)銀行向監(jiān)管部門(mén)提議取消轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),。
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