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牛年春天,，2006年在爭議中全國強(qiáng)制推行的“新建住宅套型90平方米以下占開工總量70％”政策，在北京出現(xiàn)松動跡象,。
牛年春節(jié)前,，房價調(diào)整最困難,、最特殊的北京，出臺了一系列政策,。其中一條頗為引人注目：對商品住房項目,，允許在全市總量平衡前提下，根據(jù)市場需求來確定套型面積和比例,。這也就意味著,，原本不容商量的70／90政策已經(jīng)在北京出現(xiàn)了松動。
盡管目前北京市建委并沒有對這一政策作出解釋,，但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，不到3年的時間,，這項曾經(jīng)要求嚴(yán)厲的政策就似乎走到了盡頭。
爭議中強(qiáng)制推行
2006年5月29日,，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門公布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》,，就爭議不斷。
商品房究竟應(yīng)該建多大的面積,？究竟該由誰說了算,？這兩個問題成了爭議的焦點(diǎn)。
按照國務(wù)院的文件,，自2006年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市,、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的,，必須報建設(shè)部批準(zhǔn),。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整,。這樣的政策被簡稱為70／90政策,。
根據(jù)這個思路，當(dāng)時主管部門官員在不同場合表示,，必須嚴(yán)格執(zhí)行70／90政策,，否則，將會有嚴(yán)厲懲罰措施,，其中甚至包括“沒收”,。
但在開發(fā)商眼中，這個政策卻是個釘子——從住房建設(shè)上來看,，大戶型的房屋無論從設(shè)計還是成本上都要低于小戶型的房屋,；大戶型的房屋出售總價也高。該政策出臺,，打亂了一些開發(fā)商的算盤,。
2006年的中國房地產(chǎn)市場，正處在房價飛漲的賣方市場階段,，大量熱錢進(jìn)入樓市,，投資性購房占據(jù)比例不斷上升。在一些城市,，一度出現(xiàn)連夜排隊搶購商品房的景象,，社會對房價的高漲怨聲載道,。
70／90政策的出臺，正是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體落實(shí),，意在遏制快速上漲的房價,，降低購房門檻。
來自官方部門的理由很充足,，我國的基本國情是人多地少,，從節(jié)約型社會的角度看需要在住房面積上有所控制，90平方米一樣能設(shè)計出不錯的戶型,。為了推動這個政策的落實(shí),，相關(guān)部門還組織了小戶型設(shè)計競賽，試圖證明戶型好壞不在于面積大小,。
而在開發(fā)商看來,，政府限制面積是對市場的過度干預(yù)，而且90平方米以下的住房沒有舒適度,。甚至有業(yè)內(nèi)人士公開表示,，該政策不會活過2007年。
爭議中,，圍繞這一政策解釋,，出現(xiàn)了幾次反復(fù)——
2006年，原建設(shè)部房地產(chǎn)司司長對商品房套型面積作出了“套型面積即套內(nèi)面積”的解釋,。但很快,，建設(shè)部又對此做出了否定，稱套型面積等同于包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積,；
2007年1月9日,，原建設(shè)部在其網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于征求90平方米以下住宅設(shè)計要點(diǎn)（征求意見稿）意見的函》，將70／90政策作出了調(diào)整,，把90平方米放大到了107平方米,。但在一天之內(nèi)，該文件又被廢除,。
在該政策推出之后半年多,，其執(zhí)行細(xì)則才姍姍來遲，一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為,，這樣的做法加重了市場的緊張,，反倒刺激了房價的上漲。
盡管該政策在開發(fā)商不情不愿中開始執(zhí)行,，但從2006年到2007年上半年,，房價依然處在上升通道。
松動后會否留下后遺癥
70／90政策并沒有起到立竿見影的作用，但到了2007年下半年,，隨著央行,、銀監(jiān)會二套房政策的出臺，原本熱鬧的房地產(chǎn)市場突然陷入了冷清,。
觀望,、打折、贈送,，在2007年下半年之后的樓市,，這些詞匯頻繁出現(xiàn)在媒體報道中，主要大城市的房屋交易量開始出現(xiàn)大幅萎縮,。這種情況一直延續(xù)到2008年末,。
這段時間，美國次貸引發(fā)的全球金融危機(jī)在世界各地蔓延,，中國也不例外,。于是乎，各地開始出臺種種利好房地產(chǎn)市場的政策,。
“70／90政策到松動,，是不是說將來要買小戶型的房子就更困難了？”在北京一家大型國企工作的程先生這樣問記者,。這段時間,，程先生到處看房，想買一套合適的七八十平方米的房子,，但讓他很困惑的是，這樣的房子少之又少,，根本不象70／90政策得到落實(shí)的情況,，而且價格也沒有明顯下跌。
“70／90政策的出現(xiàn)有特殊的背景,�,！北本┞�(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒告訴記者，這個政策出臺前,，開發(fā)商的房子太好賣了,，很多開發(fā)商甚至采取捂盤的方式抬高房價，而這個政策的出臺限制了開發(fā)商的行為,，對穩(wěn)定房價起到了一定作用,。
但是，楊少鋒覺得,，這個政策同時也造成了房地產(chǎn)市場上產(chǎn)品的嚴(yán)重同質(zhì)化,。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，每一個地塊都有它的特殊性，有些地塊適合建高檔公寓,，有些地塊適合建經(jīng)濟(jì)適用房,，而有些地塊就是應(yīng)該建設(shè)別墅；不考慮這些特殊性,，政府來一個行政命令,，實(shí)際上變成那些本來應(yīng)該修建大戶型、高檔項目的地塊完全失去了自己的優(yōu)勢,。
“不但產(chǎn)品品質(zhì)受到極大的限制,，客戶的需求也被嚴(yán)重壓抑。其實(shí),，不同城市發(fā)展階段不同,，需求結(jié)構(gòu)也大不一樣，這樣一刀切的政策,，也沒有考慮到城市之間的差異,。”楊少鋒說,，市場需要什么樣戶型應(yīng)該由市場決定,，而不應(yīng)該是政府一刀切。
但是,，在很多人看來,，70／90政策的松動將會帶來對房價的恐慌，如果中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策就這樣輕易被突破,，房價會不會由此再次難以控制,？而且，小戶型同樣有大量的需求,，沒有政策的限制,，未來小戶型是否更加稀有？
楊少鋒不認(rèn)為會帶來房價的上揚(yáng),，他覺得,，經(jīng)歷此次房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，開發(fā)商已經(jīng)趨于理性,，在未來相當(dāng)長一段時間,，房地產(chǎn)市場供求會相對平衡。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，70／90政策的松動會使市場的變數(shù)加大,，既然這個政策可以突破，別的政策肯定也可能被突破,。這種對高房價的恐慌依然來源于房地產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范,。 |