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政策暖風(fēng)頻吹,，交易及持有成本降低,，部分樓盤價(jià)格下降到相對(duì)合理水平,，是近期交易量回升主要原因,。
但房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)回暖，尚待觀察,。要想將購(gòu)房者的潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求,，房地產(chǎn)企業(yè)向市場(chǎng)提供定價(jià)合理、質(zhì)量可靠的房屋是關(guān)鍵,。
國(guó)務(wù)院辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)等方面的13項(xiàng)具體措施,，意在進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
降息,、減免交易稅費(fèi)、放寬二套房貸,、鼓勵(lì)購(gòu)買改善型自住房,、支持房地產(chǎn)信貸……細(xì)看這13項(xiàng)措施，實(shí)為10月以來出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策的“打包”,。政策不斷出臺(tái)能否促使樓市回暖,？除了政策，樓市回暖還要靠什么,？
成交量回升,，是否就此回暖尚待觀察
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份,，北京,、上海、深圳,、南京等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)不同程度的回暖,。如北京市11月份期房網(wǎng)上簽約13027套,比10月上漲58%。深圳市11月一手住宅總成交6435套,，日均成交215套,，創(chuàng)今年以來新高，較上月增長(zhǎng)90%,。12月以來,，成交量仍然呈現(xiàn)溫和放大的趨勢(shì)。
社科院金融研究所研究員尹中立認(rèn)為,，經(jīng)過冰冷的“金九銀十”,，一線城市部分地區(qū)房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)較為明顯的下降。此輪降價(jià)的最大特點(diǎn)是新盤“低價(jià)入市”,，其中部分樓盤的價(jià)格已經(jīng)下降到消費(fèi)者認(rèn)為比較合理的水平,，這是交易量出現(xiàn)回暖的最主要原因。
另一方面,，央行連續(xù)5次降息和此前出臺(tái)的交易稅費(fèi)減免,、購(gòu)買首套房享受0.7倍優(yōu)惠利率等帶來的持有成本的降低，使部分購(gòu)房欲望急切的購(gòu)房者結(jié)束了觀望,。但應(yīng)該看到,，11月份各地都有大量限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房入市，此類房屋的成交量甚至超過了普通商品房的成交量,。同時(shí),，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，頻頻吹來的政策暖風(fēng)究竟能在多大程度上刺激潛在需求的釋放,，多數(shù)專家仍持謹(jǐn)慎態(tài)度,。
房?jī)r(jià)尚未大幅下挫，穩(wěn)定程度較高
在成交量之外,，房?jī)r(jià)的總體情況也值得觀察,。來自國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，１１月份,，我國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲０．２％,，漲幅比１０月低１．４個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降０．５％,。從宏觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看,，房?jī)r(jià)已經(jīng)從前三季度的漲幅趨緩變?yōu)樾》陆怠Ｗ》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為,，雖然當(dāng)前不少城市出現(xiàn)了住宅銷售量和價(jià)格雙雙下滑的情況,。但迄今為止，在全球范圍內(nèi),，中國(guó)樓市依然是穩(wěn)定程度較高的,，并未出現(xiàn)歐美一些國(guó)家房?jī)r(jià)大幅下跌的情況。
“這并不是說中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有風(fēng)險(xiǎn),�,！标惢凑f。數(shù)據(jù)顯示,，截至2008年8月,，我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款總額為3.4萬(wàn)億元，其中90%以上是過去4年中貸出去的,。短期個(gè)貸高度集中,，使金融系統(tǒng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)�,！拔覈�(guó)近期連續(xù)多次降息,，包括上次大幅度的降息，有利于緩沖可能存在的金融風(fēng)險(xiǎn),�,！�
“當(dāng)前全國(guó)商品房銷售面積、土地購(gòu)置和開發(fā)面積都大幅下降,，房地產(chǎn)業(yè)正處于低迷期,。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說，在央行近期連續(xù)降息,，并出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房者買房的一系列財(cái)稅政策,，有利于提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展,。
合理定價(jià)是回暖關(guān)鍵
作為我國(guó)規(guī)模最大的全國(guó)性房地產(chǎn)專業(yè)展覽會(huì),，見證了房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展全過程的住交會(huì)走到第十年，恰逢全球金融危機(jī)背景下,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了持續(xù)半年多的低迷,。受此影響，今年的住交會(huì)也明顯比往年冷清,。記者在位于北京順義區(qū)的中國(guó)國(guó)際展覽中心新館看到，雖然萬(wàn)科,、萬(wàn)通等知名開發(fā)商悉數(shù)出席,，但開發(fā)商參展數(shù)量明顯少與往年，展館兩側(cè)都有一些區(qū)域沒有完成招商,。今年開發(fā)商直接推介具體樓盤的很少,，主要以形象宣傳為主。同時(shí),，前來參觀的普通購(gòu)房者也比往年少了很多,。
《若干意見》在鼓勵(lì)購(gòu)房和扶持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，也對(duì)房企主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化提出了要求：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求,，主動(dòng)采取措施,，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售�,！�
朱中一指出,，在市場(chǎng)低迷的情況下，如何將購(gòu)房者的潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求,，除了政策的鼓勵(lì)和支持外,，企業(yè)能否向市場(chǎng)提供定價(jià)合理、質(zhì)量可靠的房屋,，成為企業(yè)能否立足且應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的關(guān)鍵,。
保障性住房會(huì)不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)
保障性住房是此次促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展系列舉措的重點(diǎn)。北京,、上海等地也紛紛拋出2009年的住房建設(shè)計(jì)劃,，其中對(duì)保障性住房建設(shè)力度的強(qiáng)調(diào)，為近10年罕見,。對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭而言,，政府通過投資計(jì)劃顯示出來的決心，無疑是實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想的福音。
而市場(chǎng)人士開始擔(dān)心,，保障性住房和限價(jià)房等政策性住房的大量入市,，會(huì)使商品房市場(chǎng)進(jìn)一步量?jī)r(jià)齊跌。隨著住房保障建設(shè)計(jì)劃的公布,，很多原本準(zhǔn)備出手買房的購(gòu)房者會(huì)進(jìn)一步觀望,，等待保障性住房的入市。同時(shí),，商品房的價(jià)格也會(huì)被配建在周邊的限價(jià)房等拉低,。
另一種聲音則認(rèn)為，這種擔(dān)心是多余的,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥認(rèn)為,，購(gòu)買商品房和購(gòu)買政策性住房的人群是兩個(gè)群體，基本上沒有交叉,。各地對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的家庭有嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制,，大多數(shù)有能力購(gòu)買商品房的家庭的購(gòu)房需求還是要通過商品房來解決。因此,，商品房的需求并不會(huì)因?yàn)楸Ｕ闲宰》康拇罅咳胧卸鴾p少,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一份分析報(bào)告認(rèn)為，政策性住房規(guī)模加大,，固然分流了商品房的市場(chǎng)份額,，但同時(shí)商品住房的供應(yīng)量也大為減少，這將有助于消化商品房存量,，并對(duì)房?jī)r(jià)尤其是中高端商品房?jī)r(jià)格起到平衡,、穩(wěn)定作用。 |