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3年9000億元,，一項(xiàng)雄心勃勃的住房保障投資計(jì)劃日前正式公之于眾。
2009年—2011年,，通過每年3000多億元的住房保障投入,，全國1300萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問題將基本得到解決。這是一項(xiàng)真正惠民的安居工程,。
住房產(chǎn)業(yè)鏈上下游的幾十個(gè)行業(yè)也將極大地受益于這一計(jì)劃,。每年3000億元的投資，據(jù)估算將拉動(dòng)上下游約6000億元的投資,，并創(chuàng)造200萬—300萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。
通過大規(guī)模的住房保障投資,，不僅可以提高城鎮(zhèn)居民居住水平,，也將拉動(dòng)低收入家庭的住房消費(fèi)。同時(shí),，居民解了“安居”的后顧之憂,，對(duì)未來的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期會(huì)降低，用于其他方面的消費(fèi)支出會(huì)增加,。
在國際金融風(fēng)暴和我國經(jīng)濟(jì)增速下滑的關(guān)鍵時(shí)刻，住房保障的投入,，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需,、刺激經(jīng)濟(jì)增長將起到極大的推動(dòng)作用。
據(jù)悉,，未來3年保障性住房的具體指標(biāo)已經(jīng)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分解到各地,。相應(yīng)的，投資計(jì)劃如何兌現(xiàn),，每年3000億元的投資應(yīng)當(dāng)怎樣構(gòu)成,、如何落實(shí)，成為當(dāng)前人們十分關(guān)心的問題,。
經(jīng)濟(jì)適用房：市場提供充沛資金,，地方政府應(yīng)保證經(jīng)濟(jì)適用房用地
經(jīng)濟(jì)適用房投資將是3年計(jì)劃的大頭,。根據(jù)目前各地公布的建設(shè)規(guī)劃，今后3年將新建約400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,，總共需要投資約6000億元——約占9000億元計(jì)劃的2/3,，平均每年約2000億元。在中央要求加大住房保障力度的背景下,，這一數(shù)字還有提升空間,。
今年是近年來經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模最大的一年。前三季度,，各地新開工經(jīng)濟(jì)適用住房85萬套,，完成投資860億元。到年底預(yù)計(jì)將超過120萬套,，投資超過1200億元,。
“經(jīng)濟(jì)適用房的投資不用擔(dān)心，因?yàn)樽罱K會(huì)通過銷售收回投資,，并賺取一定利潤,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥說,。
“房地產(chǎn)開發(fā)商的熱情很高,，尤其是一些民營房地產(chǎn)企業(yè)，主動(dòng)希望參與經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè),，過去則以國有房地產(chǎn)企業(yè)為主,。”北京市建委副主任程建華告訴記者,。
我國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè),，主要采取“開發(fā)商幫政府建”的模式。土地由地方政府無償劃撥,，并給予開發(fā)商一定的稅費(fèi)優(yōu)惠,。經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)由政府限定，通過銷售回款收回成本,。在此基礎(chǔ)上,，開發(fā)商按規(guī)定可以獲得3%的利潤。雖然利潤不高,，但經(jīng)濟(jì)適用房在各地供不應(yīng)求,。開發(fā)商可以加快項(xiàng)目開發(fā)周期，獲得利潤,，保證資金鏈的健康,。尤其是在今年商品房市場銷售低迷的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房“不愁賣”的特點(diǎn)，更具有吸引力,。
目前我國每年房地產(chǎn)市場投資約為2.5萬億元,，未來3年每年平均2000億元的投資量占比不到1/10，市場完全有足夠的資金滿足需求,。
通過市場解決資金問題,，本質(zhì)上是地方政府讓出土地收益，用土地“投資”經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),。應(yīng)當(dāng)看到,，今年經(jīng)濟(jì)適用房的投資規(guī)模，與前兩年房地產(chǎn)市場的火爆不無關(guān)系,。市場好了,，地方財(cái)政、土地出讓收入高,，相應(yīng)的,，拿地出來建經(jīng)濟(jì)適用房的“魄力”也更大一些。而在今年市場低迷的情況下,，經(jīng)濟(jì)適用房供地能否延續(xù)這一勢頭,，很難保證。有的城市甚至已經(jīng)將“停止經(jīng)濟(jì)適用房供地”納入當(dāng)?shù)亍熬仁小闭摺?BR> 有關(guān)專家認(rèn)為,，在市場熱情很高,、資金充沛的情況下，關(guān)鍵是地方政府要下決心,，保證經(jīng)濟(jì)適用房用地的劃撥,。
另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房投資建設(shè)模式,，今年也遇到了一些新的問題。受今年上半年建材,、勞動(dòng)力等成本上漲的影響,，一些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目已難以保證3%的利潤。記者從北京一家有多年經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)經(jīng)歷的房地產(chǎn)公司了解到,，該公司今年初開工的一個(gè)項(xiàng)目,，政府限定的銷售價(jià)格約3200元/平方米，而核算下來建設(shè)成本超過4000元/平方米——最后有可能入不敷出,。
程建華介紹,，針對(duì)上述情況，北京市有關(guān)部門正在研究經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)采取“浮動(dòng)制”,。即在最初定價(jià)的基礎(chǔ)上,，根據(jù)實(shí)際的建設(shè)成本，允許銷售價(jià)格在一定范圍內(nèi)的浮動(dòng),，以保證投資方獲得正常的利潤,。相應(yīng)的,，當(dāng)成本下降，利潤高于3%時(shí),，銷售價(jià)格可以下浮,，讓購房者得到更多實(shí)惠�,！巴ㄟ^這種靈活的方式,，有利于保護(hù)開發(fā)商的積極性，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的資金來源和建設(shè)進(jìn)度,�,！背探ㄈA說。
廉租房：穩(wěn)定樓市有助于資金落實(shí),，地方政府須擔(dān)重任
未來3年,，通過廉租房制度將解決747萬戶低收入家庭的住房困難。其中287萬戶實(shí)物配租,，460萬戶租賃補(bǔ)貼,，總投入約2150億元，平均每年700多億元,。
2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號(hào)文）提出,，各地進(jìn)行廉租房制度建設(shè)的資金來源主要有地方財(cái)政、土地出讓凈收益的至少10%和住房公積金增值收益可提取部分,。
細(xì)算這3項(xiàng)資金渠道,。來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底,，各地已經(jīng)累計(jì)從公積金增值收益中提取廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金130.03億元,，其中大部分為2007年提取。今后3年,，如果每年提取資金量都能達(dá)到130億元的水平,，并保持一定比例的增長，則能滿足700億元資金需求的20%左右,。
去年,，土地出讓凈收益投入廉租房建設(shè)的比例底限由5%提高到10%，人們一度認(rèn)為這一渠道將成為各地投入廉租房建設(shè)的主力資金,。國土資源部統(tǒng)計(jì)顯示,，2007年全國土地出讓收入近13000億元，其中招拍掛出讓土地收入超過9000億元,，比上一年增長約60%,。除去征地、拆遷、補(bǔ)償,、稅費(fèi)等成本,，凈收益一般至少在40%以上，至少有400億元,。
但這一數(shù)據(jù)建立在過去幾年各地房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲,、各地“地王”頻現(xiàn)的基礎(chǔ)上。今年,，受房地產(chǎn)市場成交低迷的影響,，各地土地交易急劇萎縮，一些去年的“地王”也遭退地,。相應(yīng)的,，土地出讓收益和凈收益均大幅下降。齊驥認(rèn)為,，按照今年土地市場的情況,，土地出讓凈收益的10%對(duì)未來大規(guī)模的廉租房建設(shè)而言，“杯水車薪”,。
投資重?fù)?dān)還是落在各級(jí)財(cái)政上,。中央財(cái)政主要支持對(duì)象是中西部財(cái)政困難的地區(qū)。今年已通過廉租住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金和預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)補(bǔ)助,，給予68億元支持,，比2007年增長1/3。第四季度,，又追加100億元補(bǔ)助資金,，將有效緩解中西部地區(qū)廉租房保障資金不足的問題。
中央傳遞的積極信號(hào)和提供的大量財(cái)政支持,，將更有力的調(diào)動(dòng)地方投入的積極性,。“對(duì)地方政府而言,，廉租房建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上是只有投入,、沒有產(chǎn)出的，所以最重要的是地方政府有沒有這個(gè)決心,。”專家介紹,，過去為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì),，部分地方政府對(duì)住房保障積極性不高，投入較少�,，F(xiàn)在,，中央明確提出住房保障是擴(kuò)大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟(jì)的重要手段。對(duì)地方而言，大力進(jìn)行住房保障建設(shè),，既能爭取中央財(cái)政的投入,，配套的地方投入和銀行貸款，也將對(duì)各地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動(dòng)力就業(yè)起到積極作用,，對(duì)GDP增長更是會(huì)起到數(shù)倍的放大效應(yīng),。
今年以來，地方財(cái)政已投入廉租房建設(shè)超過180億元,，接近去年全年投入的兩倍,。在今年各地財(cái)政收入增速放緩的情況下，實(shí)屬不易,。
然而,，房地產(chǎn)市場的低迷不僅影響了土地出讓收益，也使各地相關(guān)的財(cái)政收入減少,。因此,，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，對(duì)落實(shí)地方對(duì)廉租房建設(shè)的投入有積極意義,。在近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一次全國電視電話會(huì)議上,，部長姜偉新明確提出，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定是該系統(tǒng)當(dāng)前工作的重點(diǎn),。核心是促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，并“鼓勵(lì)各地在中央政策下，繼續(xù)探索出臺(tái)鼓勵(lì)支持居民住房合理消費(fèi)的政策,�,！饼R驥在接受記者采訪時(shí)也表示，各地應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場變化,，合理調(diào)整價(jià)格,，促進(jìn)交易活躍。
擴(kuò)大保障領(lǐng)域：游牧民定居納入其中,，探索幫助中等收入家庭解決住房問題
以規(guī)模龐大的投資為契機(jī),，“安居工程”保障的對(duì)象和范圍也在不斷擴(kuò)大。同時(shí),，范圍的擴(kuò)大,，也將進(jìn)一步拉動(dòng)投資、刺激內(nèi)需,。
在各地承諾不斷擴(kuò)大廉租房制度覆蓋范圍和增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)同時(shí),，城市棚戶區(qū)和以煤礦、林區(qū)和農(nóng)墾為主的城市周邊棚戶區(qū)改造正在快速推進(jìn),。資金來源是地方財(cái)政投入一部分,，受益企業(yè)和職工自籌一部分的模式,。
山西省2007年全省煤礦棚戶區(qū)改造工程581.4萬平方米已全面啟動(dòng)，省,、市政府分別給予每平方米200元和100元的補(bǔ)助,。黑龍江省計(jì)劃用5年基本完成全省4000萬平方米城市棚戶區(qū)改造，并要求改造項(xiàng)目中配建至少30％經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,。吉林省2008年計(jì)劃完成10萬平方米林業(yè)棚戶區(qū)試點(diǎn)改造,，共補(bǔ)助2000萬元，其它資金由企業(yè)和職工自籌,。
游牧民定居工程和農(nóng)村危房改造也被納入計(jì)劃,，目前正在試點(diǎn)。與上述投資相加,，3年總共需要投入1050億元,。
在著力解決好低收入家庭住房困難問題的同時(shí)，各地也在積極探索,，幫助包括新就業(yè)大學(xué)生在內(nèi)的中等收入家庭解決住房問題,。并以此帶動(dòng)社會(huì)投資和財(cái)政投入。
北京,、成都,、青島等城市今年建設(shè)了一定規(guī)模的限價(jià)商品房，主要供應(yīng)中低收入住房困難家庭,，通過市場為主,、政府投入的方式解決中等收入家庭住房問題。廈門,、深圳,、福州等地建設(shè)了經(jīng)濟(jì)租賃房，用于解決新就業(yè)大學(xué)生,、公務(wù)員等中低收入者的階段性住房問題,。相關(guān)的探索和嘗試，得到了主管部門的大力支持,。 |