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照片：10月30日,，一家澳洲房產(chǎn)公司的工作人員在向購房者介紹他們的項目。
當日,，2008北京秋季房地產(chǎn)展示交易會在中國國際貿(mào)易中心開幕,。此次房展匯集了北京、外埠近百個地產(chǎn)項目,，來自澳洲和美國的國外地產(chǎn)項目也參加了展會。
新華社記者 羅曉光 攝 |
出乎意料，居民購房信貸政策卡了殼,。
到今天為止，除中國農(nóng)業(yè)銀行外，尚無任何一家銀行對外公布居民購房信貸政策的細則,。而按照本月22日中國人民銀行出臺文件的要求,，各銀行要在27日之前完成實施細則的擬定工作，并接受借款人的咨詢,。
究竟是什么原因?qū)е铝诉@樣的局面,？
二套房貸款政策成焦點
“二套房貸款政策是主要原因�,！币晃恢槿耸扛嬖V記者,。
10月22日，中國人民銀行突然在其網(wǎng)站公布文件《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房》,，文件對居民購房貸款政策作出了調(diào)整,，首付比例2成、貸款利率7折是主要內(nèi)容,。
該政策發(fā)布后,，立即在房地產(chǎn)界引起了巨大反應(yīng)，很多人高呼：中央政府終于對房地產(chǎn)業(yè)救市了,。
然而,，這個政策卻讓很多銀行糊涂了。
就在去年9月27日,，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會還聯(lián)合發(fā)布文件《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,，對購房貸款政策作出了收緊的規(guī)定。其中,，對二套房貸款比例減少了一成,，而且貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。
這個政策的出臺直接打擊了正高歌猛進的房地產(chǎn)市場,，房地產(chǎn)市場的投機者被這個政策捆住了手腳,，房地產(chǎn)市場的拐點就此出現(xiàn)。
時隔一年之后,，中國人民銀行單獨發(fā)文,，要求放松居民購房貸款政策，但卻對打擊投機的二套房貸款政策只字未提,。
“二套房貸款政策究竟是要廢除還是繼續(xù)執(zhí)行,？沒有一家銀行搞明白�,！敝槿耸扛嬖V記者,。
就在各銀行還沒有弄明白的時候，中國銀監(jiān)會緊急召集了總行在京銀行的高層會議,。會議,，幾家銀行紛紛抱怨，人民銀行出臺的這個政策沒有了利差，沒法兒做,。
在這個高層會議上,，銀監(jiān)會并沒有對購房貸款政策表態(tài)。隨后,，中國銀監(jiān)會向各省市銀監(jiān)局發(fā)出了通知,，但并沒有像以往一樣直接發(fā)至各大銀行總行。
通知只有短短3條,，最重要的內(nèi)容是：各商業(yè)銀行辦理個人住房貸款,，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴格執(zhí)行《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)［2007］359號）,、《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（銀發(fā)［2007］452號）的規(guī)定,。
這表明，銀監(jiān)會要求二套房政策不得松動,。
據(jù)了解,，銀監(jiān)會要求各省市銀監(jiān)局針對各銀行即將出臺的購房貸款細則進行嚴查，如果違反通知,，一律廢除重來,。
首次購房貸款政策很明確，但二套房貸款政策該怎么調(diào),？有幾家銀行就此咨詢中國人民銀行,，雖然沒有得到明確答復(fù)，但銀行揣測,，二套房貸款政策可能要因此廢除,。
于是，最先制定細則的幾家銀行基本上都將二套房貸款政策作廢,。
10月28日,，中國農(nóng)業(yè)銀行率先將實施細則公布在其網(wǎng)站上。有意思的是,，細則公布沒多久便從其網(wǎng)站消失,。
“很明顯，這個細則與銀監(jiān)會的要求不符,，撞到了槍口上,。”知情人士告訴記者,。
有了中國農(nóng)業(yè)銀行的前車之鑒,，原本已經(jīng)制定好細則的另外幾家銀行停住了腳步，沒敢公布實施細則,，而是重新開始調(diào)整政策,。實施細則的出臺因此將不得不延期。
不過,，讓人困惑的是,，10月29日，中國農(nóng)業(yè)銀行又將實施細則公布在了網(wǎng)站上,。但是,，對二套房貸款的問題，沒有提及,。
二套房貸政策會不會調(diào)整
二套房貸款政策究竟會不會調(diào)整,？會怎么調(diào)整？房地產(chǎn)界人士都很關(guān)注,。
就在去年央行和中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文提高二套房貸款門檻的時候,，不少專家就認為，這抓住了控制房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵,。因為這個政策規(guī)定,，以家庭為單位，不論第一套住房貸款是否還清,，只要從銀行貸款買過房,，再次貸款都算第二套，都要提高首付比例和貸款利率,。這樣的政策正是抓住了房產(chǎn)投資者,、投機者的要害，遏制了房價炒作,。
在很多銀行業(yè)人士看來,，普通購房者根本沒有能量左右房產(chǎn)價格，能夠讓房產(chǎn)價格不斷上漲的,，只有那些大大小小的投資者,。由于之前金融政策的寬松，很多人利用銀行資金,，造成市場供不應(yīng)求的假象,，推動房價一步步上漲。
在2007年9月之前,，很多銀行都推出了增值貸,、循環(huán)貸等業(yè)務(wù)，并為爭奪客戶正面交鋒,。這類業(yè)務(wù)就是將原有房產(chǎn)增值的部分貸給借款人,，用途不限，很多人將這部分資金再次投入了房地產(chǎn)市場,。
“第一次購房貸款50萬,，心理壓力很大,，一個星期都沒睡好�,！币晃辉谏钲诠ぷ鞯呐吭嬖V記者,，但一年多之后，銀行告訴她房子升值了,，可以將升值部分貸款出來購買別的房子,。通過這樣的方式，這位女士購買了4套住房,。
房價上漲,，銀行、投機者都受益,，但當房價下跌時,，房產(chǎn)投機者很可能斷供，風險就轉(zhuǎn)移到了銀行,。而在房價下跌時,，銀行沒有辦法處理抵押的房產(chǎn)。美國次貸危機根源就在于此,。
正是因為大洋彼岸的次貸沖擊,，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合推出了著名的“二套房政策”,。
該政策一經(jīng)推出,，很多地產(chǎn)、金融界人士就認為中央拿出了殺手锏,。從市場的反應(yīng)看,，從該政策出臺，房地產(chǎn)市場的預(yù)期似乎一下改變,，市場交易忽然冷清了,，明折暗折降價樓盤大量出現(xiàn)，開發(fā)商資金鏈越來越緊張,。受到市場交易影響,，土地市場業(yè)進入蕭條，各地出現(xiàn)土地流拍,、低價拍賣的情況,。
很多地方政府坐不住了，政府救市成為熱點話題,。先后18個省市拿出救樓市的措施,，被指土地財政收入因樓市不景氣而銳減。
終于,，央行也拿出了救市政策,。
在很多普通人看來,，房地產(chǎn)市場的調(diào)控遠沒有讓人滿意，金融政策怎么就松動了,？
從以往對房地產(chǎn)市場的態(tài)度來看,，央行一直非常謹慎，出臺的政策也較為嚴格,，但此次的曖昧態(tài)度讓人琢磨不透。
“人民銀行這次的調(diào)整,，來源于最高決策層經(jīng)濟政策的變化,。”社科院金融研究所副所長王松奇說,，由于整個經(jīng)濟增速已經(jīng)放慢,，最高決策層已將扶持實體經(jīng)濟作為最主要的任務(wù)，控通脹不再成為最主要的任務(wù),，保經(jīng)濟增長成為當前的重中之中,。
王松奇告訴記者，一家銀行的分析數(shù)據(jù)顯示,，今年全國房價平均下降24％,，開發(fā)商的資金鏈非常緊張，如果出現(xiàn)問題,，商業(yè)銀行將會因此出現(xiàn)大量呆壞賬,。人民銀行出臺政策顯然是要救經(jīng)濟衰退的火，自然要對房地產(chǎn)市場作出一個回應(yīng),。而中國銀監(jiān)會顯然更多考慮的是金融風險,。
爭議二套房政策
在很多開發(fā)商看來，廢除二套房貸款政策才是解救房地產(chǎn)的辦法,。很多人在多個場合都這樣的呼吁,。但在一些專家看來，二套房貸款政策絕對不能松動,。
知名學者易憲容就在其博客上明確表示,，放開二套房貸款政策，就是在制造金融風險,。
“放開二套房貸款政策,，表面上是為了中國經(jīng)濟增長的放松，但實質(zhì)上,，是讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場重新回到炒作投機盛行的市場,，讓全國人民為吹大的房地產(chǎn)泡沫或金融危機買單�,！币讘椚菡f,。
易憲容認為,，我國住房按揭政策是世界上最寬松、也是最不完善的,。很多進入房地產(chǎn)市場的人連次級信用都沒有,，卻可以買不止一套住房，是利用中國住房按揭制度缺陷制造銀行的風險及金融危機,。
面對新的購房信貸政策,，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受媒體采訪時表示，現(xiàn)在的政策把銀行跟房地產(chǎn)更緊密綁在了一起,，意味著現(xiàn)在的房屋貸款面臨著更大的風險,。
“現(xiàn)在絕對不能走通過購房來擴大內(nèi)需的老路了�,！� |