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延長產(chǎn)業(yè)鏈條,、擴大就業(yè),、改善居住條件,，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒,。一個健康的穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場,，對于我國經(jīng)濟社會發(fā)展來說至關(guān)重要,；同時,，穩(wěn)定房價,，實現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的多樣化,，適應(yīng)不同層次消費者需要，又是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)急待解決的迫切問題,。在當(dāng)前內(nèi)部困難不少,，外部環(huán)境不確定性加大的情況下，樓市將何去何從,，消費者的購房心理及未來價格趨勢怎樣,？是大家十分關(guān)注的。近日,，本報記者對京,、滬、穗三地房價做了深入調(diào)查,，敬請讀者關(guān)注,。
——編者
北京：交易量到了冰點
本報記者 王煒
剛剛過去的9月，北京商品住宅成交量比舉辦奧運會的8月翻了一番多,，并在最后一周出現(xiàn)明顯反彈,。盡管如此，整月成交量仍比去年同期下滑近20%,。
國慶黃金周和其后的第一周,，成交量沒有延續(xù)9月底的漲勢，反而每況愈下,。記者通過北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開的數(shù)據(jù)計算,，今年9月29日至10月12日的兩周內(nèi)，北京市商品房期房成交共4912套,，平均每天成交約351套,。2007年的同一時間段，即10月1日至10月14日,，共成交6259套,，平均每天447套。今年比去年同比下降21.5%,。
“市場比我們最悲觀的預(yù)期還要糟糕,，很可能就錯過了今年最后的一次機會�,！北本┠撤康禺a(chǎn)公司銷售經(jīng)理告訴記者,。國慶期間，該公司位于西四環(huán)的樓盤推出一大批八折起的特價房,，雖然有100多人認購,，但至今為止，簽約的不足20人,�,！翱吹亩噘I的少,，消費者不買賬，交易量幾乎到了冰點,�,！�
央行上月末公布的第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，未來3個月內(nèi)打算買房的北京居民不足10%,，低于全國13.3%的平均水平,，創(chuàng)下了此項調(diào)查1999年以來的最低水平。
“交易量的惡化恐怕還會繼續(xù),�,！北本⿴煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，前兩年北京房價暴漲,，超出了大多數(shù)老百姓的購買能力,，累積了一定泡沫，市場有調(diào)整的需要,。去年以來北京市對住房保障工作加大投入，緩解了一部分急于買房人的需求,。近期萬科,、恒大等龍頭房地產(chǎn)企業(yè)在長三角和珠三角率先開始的降價活動，推倒了市場的多米諾骨牌,，人們都在等待這股降價風(fēng)吹向北京,。同時，奧運會結(jié)束加劇了關(guān)于“奧運后北京房價將下跌”的預(yù)期,。
眼下,，北京市場上幾乎所有項目都在采取打折、特價房等方式“變相降價”,。相對于上半年普遍采用的買房送裝修,、送家電、送汽車,、送物業(yè)費,、送停車位等方式，前者更直接更實惠,，也更容易被購房者接受,。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)樓盤的打折和特價房,，都附加著較為苛刻的條件,。比如一次付清打八五折，首付五成打九折等,，大多數(shù)購房者并沒有能力一次性拿出上百萬元的全款,，因此能得到的折扣很少,。有的樓盤則只有指定戶型才能享受折扣或特價，但仔細觀察,，發(fā)現(xiàn)特價戶型要么面積特別大,、總價難以承受，要么戶型,、樓層,、朝向等較差，讓人難以接受,。
10月14日,，在東四環(huán)慈云寺橋某樓盤售樓處，一位近期看了十幾個樓盤的齊先生告訴記者：“我都是沖著開發(fā)商打的誘人的廣告去看盤的,，有的樓盤甚至說五折起,。結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)，我自己看中的,，小戶型,、朝向好的房子，基本上價格比較堅挺,，能得到的優(yōu)惠不多,。”
但齊先生仍然認為,，比起自己3月份看房時的感覺,，現(xiàn)在的優(yōu)惠方式確實明朗了許多，甚至有了一定議價空間,�,！扒皫滋煸谇嗄曷犯浇吹囊惶帢潜P，開盤價18000元/平方米,，今天銷售經(jīng)理打來電話說,，16500元/平方米也可以簽合同�,！�
“觀望者都在等待樓市出現(xiàn)‘最后一降’,。”一位業(yè)內(nèi)人士表示,，很多想買房的人之所以遲遲不出手,，就是因為現(xiàn)在開發(fā)商仍在“死扛”價格。對大多數(shù)開發(fā)商而言,，目前的成交量根本不足以讓他們度過這個冬天,。隨著年底回籠資金的壓力進一步加大，除了普遍的、直接的降價,，別無選擇,。
上海：價格波動不大
本報記者 孫小靜
張小林手上有一套小戶型房子，想賣掉,；趙棟想買一套小戶型房子,，給自己住�,？墒�,，兩三個月了，張小林掛牌的房子乏人問津,，而趙棟看了不少一手房,、二手房，卻仍下不了決心出手,。
類似的情形,，在目前的上海樓市中不在少數(shù)�,！拔覀兘衲甑某山涣恐挥腥ツ甑�1/3,。”中原地產(chǎn)碧云店的業(yè)務(wù)員張捷告訴記者,，由于他們做的高端物業(yè)較多,，所以受到影響更大。
統(tǒng)計顯示,，上海1—6月份新建商品住宅的成交量同比回落了20%，而1—9月則回落高達40%,。與此同時,，1—9月的二手房交易量回落了25%。
中原地產(chǎn)有關(guān)人士說,，今年上海樓市成交量幾次下跌,，皆事出有因�,！�4月15日股市大跌,，樓市一下子冷了。5月12日地震,、6月份美國次貸危機,，以及9月雷曼兄弟破產(chǎn)，都對市場信心有一定的打擊,�,！北緛肀黄毡榭春玫摹敖鹁拧保惨虼耸艿街卮�,�,！敖衲�,，開發(fā)商度過了一個最冷的‘金九’月�,！�
同時,，二手房市場也進一步走向低迷。上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的最新報告稱,，9月上海二手房價格指數(shù)為2360點,，環(huán)比下降25點。市區(qū)11個區(qū)域共有7個出現(xiàn)下跌,，平均跌幅為0.56%,，跌幅最大的閔行區(qū)下跌了1.91%。另有統(tǒng)計顯示,，上海二手房市場連續(xù)兩個月下跌板塊過半,，平均跌幅超過1%。
“銀十”也出師不利,。國慶長假期間舉行的上海秋季房展會上,，雖然參展商和觀展人數(shù)均出現(xiàn)難得的火爆場景，不少開發(fā)商還拋出各種打折,、促銷的“誘餌”,，但是，消費者似乎并不買賬,，銷售率僅達到30%,，讓開發(fā)商很受傷。
“這一切,，都是因為市場觀望情緒濃厚,。”上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副理事長兼秘書長張泓銘教授告訴記者,，央行的調(diào)查顯示,，未來3個月內(nèi)上海有買房意愿者不足10%，“為10年來最低”,。
他認為,，造成目前狀況的原因，是由于去年9月底的二次房貸政策收緊了住房抵押貸款,，增加了購房成本,；同時，上海以及全國經(jīng)濟增長速度趨緩,，人們對收入增長的預(yù)期降低,，從而收緊消費支出。“另外,，去年上海住房價格有所增長,，今年深圳、廣州等地的住房價格明顯回落,，也引發(fā)了上海居民對房價下降的期盼,。”
趙棟準(zhǔn)備再等等,，“看看房價是否還會跌,。”
而張捷則有自己的看法：“雖然門店生意冷清了不少,，但普通商品房的價格并無太大變化,。”在他看來,，年底前上海房價不會明顯下跌,。
有業(yè)內(nèi)人士對此表示首肯。據(jù)了解,，上海秋季房展會雖然成交量不大,，但是觀展人數(shù)達到了13萬人，是今年5月房展的1.6倍,，比去年同期增加了1萬人,。“這表示上海依然存在不小的潛在消費群體,。目前他們只是在觀望,。”
“其實,，今年以來,，上海房地產(chǎn)市場總體上仍是比較平穩(wěn)的，價格并未出現(xiàn)大的波動”,。據(jù)上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年以來,，上海商品住房價格指數(shù)環(huán)比平穩(wěn),，同比還出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象。
廣州：邁下第一級臺階
本報記者 李剛 賀林平
“十一”期間,，在外資保險公司任職的孫萌收到樓市短信,，廣州市南郊某大型樓盤推出“果嶺”組團特惠價8500元/平方米起，而今年上半年的價格是12000元/平方米,。孫萌興沖沖驅(qū)車到該樓盤卻發(fā)現(xiàn),，看中的戶型價位與上半年相差無幾，8500元/平方米的“特惠單元”已售空。
據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示,，廣州房價由今年4月的10997元/平方米一路下行到8月份的9078元/平方米,，廣州樓價邁下第一級臺階，開始進入下行通道,。但廣州市民普遍感覺,，適合自己需要的住房價格沒有明顯下調(diào)。珠江新城高檔住宅由去年的最高價25000—30000元/平方米降至6000—18000元/平方米,，萬科金色家園由開盤價25000元/平方米下調(diào)到18000元/平方米,，但對于普通工薪階層來說還是買不起。而距離市中心50公里的花都,、從化一些遠郊樓盤開盤價從過萬元降至4000—5000元/平方米,，對廣州上班族來說沒有任何實際意義。市區(qū)和近郊“適合老百姓”的房子價格依然堅挺,。
廣州房地產(chǎn)網(wǎng)一項調(diào)查顯示,，近3000名受訪者中的93％認為，廣州房價有所下降,，但并沒有降到位,，廣州合理的住房均價在5500—7000元/平方米之間；另外90%的受訪者傾向于認為廣州目前樓價下調(diào)主要的原因是“泡沫一直太大,，開始理性回歸”,。
對此，廣州市房管局副局長黃文波說,，政府現(xiàn)階段主要職能是要加大保障性住房的建設(shè),，解決低收入家庭的住房問題；維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,，抑制房價過快增長和暴跌,。今年8月份廣州一手商品住宅均價為9078元/平方米，環(huán)比微降0．5％,，成交量達到66萬平方米,，比7月份增長1％。雖然廣州樓市出現(xiàn)了一些變化,，但并沒有出現(xiàn)房價的暴跌和成交量的急劇萎縮,。
近期，廣州土地交易市場多幅地塊以底價成交或流拍,，房地產(chǎn)界也有“收縮土地供應(yīng)救市”的呼聲,，對此廣州市國土房管局表示，無論如何也會確保今年2.5平方公里住宅地的供應(yīng),，因為開發(fā)商拿到土地之后會有2—3年的開發(fā)周期,，驟多驟少供地違反市場規(guī)律,，這方面政府應(yīng)未雨綢繆。
廣州房地產(chǎn)協(xié)會專家組成員韓世同認為,，廣州樓市步入下行通道態(tài)勢明顯,，在下降通道中政府要防止房價暴漲暴跌。對廣州來說,，最理想的態(tài)勢是樓價呈現(xiàn)梯級緩降,，即房價調(diào)整一次后能夠保持一段時間的相對穩(wěn)定，并為下另一個臺階做準(zhǔn)備,。 |