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面對(duì)不景氣的房地產(chǎn)市場,，政府是否應(yīng)該“救市”的爭論一波接著一波，盡管當(dāng)前還沒有共識(shí),，但一些地方政府已經(jīng)出臺(tái)措施為樓市提氣,。
最近的案例是9月7日,，西安市《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》被公開。按照這份文件,，從2008年9月4日起至2009年12月31日,在西安購房者,，將根據(jù)購房款總額，享受1．5％,、1％,、0.5％三個(gè)等級(jí)的財(cái)政補(bǔ)貼。
盡管補(bǔ)貼金額并不大,，但這種“居民購房,、政府補(bǔ)貼”的做法還是掀起了波瀾，相比較之前一些地方政府“救市”的做法,，這種做法更為直接,。
然而，在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束的背景下,，類似這樣的地方“救市”措施是否應(yīng)該出臺(tái),？這樣的措施出臺(tái)究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場形勢產(chǎn)生怎樣的影響？
政府救市實(shí)惠居民還是開發(fā)商
“以財(cái)政補(bǔ)貼給購房者,，好像是幫窮人,，其實(shí)是在托房價(jià)�,！薄氨砻婵词茄a(bǔ)貼窮人買房,，實(shí)際上是拿納稅人的錢替房地產(chǎn)商托市！”盡管是補(bǔ)貼購房者,，但奇怪的是,，西安市政府的這種做法卻引來反對(duì)的聲音。
應(yīng)該說,，西安市的這份補(bǔ)貼方案覆蓋面非常廣,，從90平方米以下的小戶型到144平方米以上的大戶型，從一手房到二手房,，只要購房,，都能享受補(bǔ)貼。
此外,，西安市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格也作出了調(diào)整,。原標(biāo)準(zhǔn)是全年家庭總收入不超過33200元的家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)在只要家庭人均年收入不超過上年度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,，就可以購買經(jīng)濟(jì)適用住房,。
“表面上看,，西安市的這種做法是在補(bǔ)貼購房者，實(shí)際上卻是在補(bǔ)貼開發(fā)商,�,！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉說，政府這么做就是鼓勵(lì)居民買房,，如果大量居民在這種政策的鼓動(dòng)下加入購房隊(duì)伍,，開發(fā)商的銷售狀況就會(huì)大為改善，從而迅速回籠資金,，緩解資金鏈緊張的局面,。
不僅僅是西安市政府在為當(dāng)?shù)貥鞘性靹荩饲�,，河南等地也都出臺(tái)了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的措施,。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費(fèi),、辦理戶口等內(nèi)容,。按照這些地方政府的說法，這么做的目的就是使房地產(chǎn)恢復(fù),，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場的金融政策突然收緊,，隨之而來的則是房地產(chǎn)市場的清淡,，交易冷清、市場觀望,，開發(fā)商的資金鏈突然間緊張了起來,。
救市措施暗含什么
盡管一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了或明或暗的優(yōu)惠購房，但房地產(chǎn)市場的整體清淡并沒有得到改善,。這種對(duì)市場預(yù)期的悲觀直接傳導(dǎo)到了各地的土地市場,，從去年下半年開始，土地流拍,、開發(fā)商不愿拿地的事件不斷發(fā)生,。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理李文杰分析說，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)超過連續(xù)10個(gè)月的“價(jià)量齊跌”,，土地市場顯然已經(jīng)受到整體價(jià)量齊跌的影響,，新地拍賣價(jià)格持續(xù)下降，囤地的開發(fā)商早就開始尋求資金合作,，棄地而去的開發(fā)商也早已出現(xiàn),。
2007年12月,，成都推出總面積約258畝的三幅地塊,，全部流拍,。2007年底,廈門市最后一場土地拍賣會(huì)中，出讓的六宗地有四宗“流拍”,，整場土地拍賣會(huì)從開始到結(jié)束,，全程不到15分鐘。有統(tǒng)計(jì)顯示,，今年上半年,，全國土地市場上有40多塊地流拍，大量土地僅以底價(jià)成交,。而在2006年,、2007年上半年，土地市場地王頻頻出現(xiàn),。
“我覺得,，地方政府之所以紛紛出臺(tái)救市措施，最直接的動(dòng)機(jī)就是土地出讓金減少,�,！焙皶熣f，土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要支柱,，一些房地產(chǎn)開發(fā)量大的城市,，土地出讓金要占到財(cái)政收入的一半以上。從去年下半年開始的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷,，使得開發(fā)商不再競相拿地,，地方政府的財(cái)政收入肯定受到了影響。
在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來,，地方政府出臺(tái)這些“救市”措施,，主要是出于維護(hù)房地產(chǎn)市場預(yù)期的目的，想透露給消費(fèi)者,、開發(fā)商一個(gè)信息：政府希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,。
“不同的城市，其房地產(chǎn)市場形勢并不相同,，是否出臺(tái)救市措施主要取決于當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)市場的判斷,，出臺(tái)了措施的地方也未必其房地產(chǎn)市場形勢就非常不好�,！标悋鴱�(qiáng)說,，這些年來，土地出讓金在各地財(cái)政收入中的重要性都在提高,，肯定是地方政府要認(rèn)真考慮的內(nèi)容,。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，目前，我國一些地方政府出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)市場“救助”的措施,，看起來與國家整個(gè)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控并不完全一致,。“中央確定大的思路,，但具體落實(shí)還是靠地方,，中央有中央的考慮，但地方也有地方的利益驅(qū)動(dòng),�,！�
美國政府接手“兩房”我國政府是否需要救市
巧的是，當(dāng)?shù)貢r(shí)間9月7日當(dāng)天,，美國財(cái)政部長亨利·保爾森宣布,，美國政府接手“兩房”。這一舉措被稱為美國歷史上最大的救市舉動(dòng),。
“兩房”是指美國規(guī)模最大的住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)“房地美”和“房利美”,。在目前美國12萬億美元的住房抵押貸款中，有42％來自這兩家機(jī)構(gòu),。
受美國房地產(chǎn)泡沫破裂影響,，這兩家機(jī)構(gòu)早已深陷泥潭，在2007年,，兩家機(jī)構(gòu)的損失超過140億美元,。
據(jù)報(bào)道，美國財(cái)政部長亨利·保爾森表示,，之所以采取政府接管的措施,，是因?yàn)榉坷篮头康孛酪?guī)模龐大，與金融系統(tǒng)關(guān)系密切,，以至于其中任何一家垮掉都會(huì)導(dǎo)致美國以及全球金融市場的大動(dòng)蕩,。
盡管政府接管兩家機(jī)構(gòu)需要投入巨額資金，但保爾森認(rèn)為,，放手讓它們倒閉對(duì)金融市場的沖擊將比這個(gè)代價(jià)要嚴(yán)重得多,。
那么，美國政府的出手救市是否給我國帶來啟示：也需要政府采取救市的措施,？
“美國政府接手‘兩房’跟我國地方政府救市完全不同,。”胡景暉表示,，房地美,、房利美是有政府資助的企業(yè)，在其陷入困境的情況,，美國政府接手有利于企業(yè)的運(yùn)作,，從而保護(hù)擁有兩家公司債務(wù)的債權(quán)人,。而在我國，開發(fā)商遠(yuǎn)沒到?jīng)]有出路的境地,，地方政府出臺(tái)措施更多跟土地收入減少有關(guān),。
對(duì)于“兩房”被接管，目前還沒有看到具體措施,，在一些金融業(yè)內(nèi)專家看來,，美國政府的接管并不意味著將“兩房”國有化,，從而不會(huì)將“兩房”的債券變成國家債務(wù),，接管只是為了避免金融市場出現(xiàn)劇烈震動(dòng)。
也有專家認(rèn)為,，盡管美國政府出手接管“兩房”,，依然不會(huì)改變美國房地產(chǎn)市場下滑的現(xiàn)狀。
胡景暉告訴記者,，我國房地產(chǎn)市場的問題還是房價(jià)問題�,，F(xiàn)在這個(gè)階段房價(jià)依然高位運(yùn)行，如果開發(fā)商支撐不下去,，完全可以降價(jià)出售,，再不行還可以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，或者吸引民間資本進(jìn)入,。
學(xué)者易憲容表示,，美國政府接手“兩房”提醒我們要注意金融安全。為了防止美國次貸危機(jī)在中國發(fā)生,，政府監(jiān)管部門不僅應(yīng)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作,，而且要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的住房金融制度，比如讓一些沒有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商不可進(jìn)入住房預(yù)售,，讓房地產(chǎn)市場的價(jià)格調(diào)整使絕大多數(shù)居民有能力購買,。
本報(bào)北京9月8日電 |