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北京市已累計(jì)歸集商品住房專項(xiàng)維修資金171億多元,，但累計(jì)支用維修資金僅1800余萬元,，使用率僅為0.1%——
今年入夏以來頻繁的雨水，讓在北京美麗園小區(qū)擁有兩套住房的董先生頭痛不已,。因?yàn)閮商鬃》恳恢甭┯�,，他找了開發(fā)商,、物業(yè)和業(yè)委會(huì)等相關(guān)方,，卻一直無果,。和他一樣,，美麗園小區(qū)26號(hào)樓和36號(hào)樓的其他居民也面臨著同樣問題。物業(yè)方面提出方案要求動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行大修,，由于得不到法定業(yè)主人數(shù)支持,，方案被迫擱置。雙方僵持不下,，是否動(dòng)用專項(xiàng)維修資金懸而不絕,。
維修資金申請(qǐng)受阻
美麗園小區(qū)一期和二期住宅都出現(xiàn)了較嚴(yán)重的房屋漏雨問題，但住宅專項(xiàng)維修資金至今沒使用過。該小區(qū)的業(yè)主委員雷女士告訴《市場報(bào)》記者,，從去年開始,，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就開始依法向主管部門（即北京市建委專項(xiàng)維修資金辦公室）提出請(qǐng)求，申請(qǐng)列支住宅專項(xiàng)維修資金用于修復(fù)房屋,，卻被該部門拒絕,，理由是通常情況下，多層住宅屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)要求為10年不需要大修,，故住房維修資金自小區(qū)建成起10年后方可動(dòng)用,。而美麗園小區(qū)一期建成于2001年，二期建成于2002年,，均不到此期限,。無奈的業(yè)主們?nèi)フ议_發(fā)商，但由于美麗園小區(qū)一期,、二期均已超過開發(fā)商承諾的5年保修期,，開發(fā)商都已撤離，因此也拒絕承擔(dān)維護(hù)房屋的支出,。
記者了解到,，除了年限的規(guī)定外，動(dòng)用住宅維修專項(xiàng)資金的更大難題在于取得業(yè)主的認(rèn)可,。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定,，在住宅專項(xiàng)維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的情況下（即由專項(xiàng)維修資金管理辦公室代管情況下），要使用住宅專項(xiàng)維修資金就須由物業(yè)提出維修和更新,、改造的建議,，只有該資金列支范圍內(nèi)占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過物業(yè)提出的建議（俗稱雙2/3），才可以實(shí)施使用方案,。而美麗園小區(qū)申請(qǐng)?jiān)撡Y金的最大障礙就在于,，物業(yè)提出的維修方案得不到占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主的同意。那么,，“雙2/3”的法定人數(shù)為何如此難以達(dá)到呢,？
“大修”小修”分歧大
據(jù)記者了解，正常程序是,，當(dāng)住宅需要維修時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新改造項(xiàng)目提出建議，雇用維保公司實(shí)施工程,。經(jīng)法定業(yè)主人數(shù)認(rèn)可后向相關(guān)部門申請(qǐng)列支專項(xiàng)維修資金,。同時(shí)需要建委下屬的房屋安全檢測機(jī)構(gòu)出據(jù)房屋質(zhì)量檢測報(bào)告。但現(xiàn)實(shí)的矛盾是,，許多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)提出的維修方案并不可信,，因此對(duì)是否該動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，難取得一致意見,。
針對(duì)美麗園小區(qū)26號(hào)樓和36號(hào)樓部分住宅發(fā)生漏水的狀況,，物業(yè)提出，房頂漏水可能是由其它地方滲過來的,。為了保障住宅的安全,，必須把整個(gè)樓面挑開進(jìn)行“大修”，而“大修”意味著要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金,。但一些業(yè)主們認(rèn)為物業(yè)的“大修”方案根本沒有必要,。業(yè)主們表示,，物業(yè)很有可能擴(kuò)大維修方案,，因?yàn)椤靶⌒蕖钡馁M(fèi)用已經(jīng)包含在業(yè)主們繳納的物業(yè)費(fèi)里，如果僅對(duì)漏水的部分進(jìn)行局部修理,，物業(yè)就要承擔(dān)這筆費(fèi)用,。“維保公司更加希望大修,，接大工程賺錢就多,，擴(kuò)大工程對(duì)他們有利”，有業(yè)主說的很直接,。
中國人民大學(xué)“城市社區(qū)治理體制創(chuàng)新”課題組負(fù)責(zé)人孫龍博士對(duì)《市場報(bào)》記者表示,，現(xiàn)有的規(guī)范性文件中對(duì)物業(yè)日常維護(hù)房屋的范圍和專項(xiàng)維修資金維修的范圍規(guī)定得過泛，其細(xì)致程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以指導(dǎo)物業(yè)的房屋維護(hù)活動(dòng)和專項(xiàng)維修資金的使用活動(dòng),。這種法律規(guī)定的模糊性,，在房屋維護(hù)的資金使用問題上給物業(yè)和業(yè)主之間留下了博弈的空間。
“雙2/3” 門檻難逾越
按照規(guī)定,，住宅專項(xiàng)維修資金除在房屋滅失的情況下,，是不能返還業(yè)主的。那么是什么原因致使業(yè)主不愿動(dòng)用專項(xiàng)維修資金,？美麗園的一些住戶向記者表示,，不僅物業(yè)無法讓人信任，業(yè)委會(huì)也不讓人放心,�,！皹I(yè)委會(huì)去監(jiān)督物業(yè)，誰來監(jiān)督業(yè)委會(huì),？業(yè)委會(huì)委托其他機(jī)構(gòu)去鑒定物業(yè)的方案也不一定就可信,，其中還可能有貓膩”。
孫龍博士認(rèn)為,，盡管《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》考慮到了“誰使用,，誰受益”的原則,，但由于維修資金相對(duì)于可能需要維修的項(xiàng)目來說是相當(dāng)有限的，沒有直接受到房屋質(zhì)量問題困擾的業(yè)主,，就不愿動(dòng)用這筆資金,。法規(guī)規(guī)定的“雙2/3”的投票區(qū)域過大，囊括居民數(shù)量過多,，這使其共同利益不甚明晰,，致使方案通過的可能性很小。
孫龍博士給《市場報(bào)》記者算了一筆賬：在一個(gè)購買時(shí)6000元/平方米的小區(qū)內(nèi),，每戶交存專項(xiàng)維修基金按15000元來計(jì)算,，一個(gè)有20戶的單元就有30萬元左右的資金。假設(shè)該單元只有一部電梯,，電梯的平均使用壽命是8至10年,，造價(jià)通常要10萬元以上，加上安裝等費(fèi)用通常要達(dá)到15萬元,。也就是說,，專項(xiàng)維修資金的總量不足夠保障每個(gè)單元換兩次以上的電梯。所以業(yè)主在使用該資金時(shí)是必然有所顧慮的,。而各個(gè)單元設(shè)施的使用,、保養(yǎng)情況各不相同，如果一個(gè)單元更換電梯或維修其他設(shè)施的決定需要在含有多個(gè)單元的全樓表決,，其通過率可想而知,。
相關(guān)制度亟需完善
雷女士無奈的表示，“業(yè)委會(huì)在申請(qǐng)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金維修漏雨房屋過程中遇到很多困難,，最主要的就是鑒定和取得業(yè)主投票的問題,。”現(xiàn)實(shí)情況是,，建委下屬的檢測機(jī)構(gòu)僅負(fù)責(zé)出據(jù)房屋損壞情況的檢驗(yàn)報(bào)告,，而不能提供維修方案；物業(yè)負(fù)責(zé)提出維修方案,，但并沒有義務(wù)根據(jù)房屋安全檢驗(yàn)報(bào)告修訂維修方案,。如果維修方案和房屋檢驗(yàn)報(bào)告相距甚遠(yuǎn)，維修資金將無法動(dòng)用,，房屋修繕也將陷入困局,。
根據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)最新統(tǒng)計(jì)，自2000年2月開始至今年6月,，本市已累計(jì)歸集商品住房住宅專項(xiàng)維修資金金額超過171億元,，但累計(jì)支用維修資金僅1800余萬元，使用率僅為0.1%,。專項(xiàng)維修資金難申請(qǐng),，無法有效利用問題非常普遍,。無疑，美麗園的案例具有樣本意義,。
有律師認(rèn)為，破解專項(xiàng)維修資金使用困局,，就必須加強(qiáng)法律法規(guī)的明確規(guī)定,，明確區(qū)分各個(gè)項(xiàng)目損壞的情況和相應(yīng)的屬于物業(yè)日常維護(hù)以及屬于專項(xiàng)維修資金維修的范圍，并在工程驗(yàn)收和賬目審核上加強(qiáng)法律監(jiān)管,，實(shí)現(xiàn)明碼標(biāo)價(jià)和賬目的透明化,。此外，為減少業(yè)主對(duì)被提出維修資金挪作他用的顧慮,，可以考慮委托一個(gè)中立的第三方來監(jiān)督全過程,。
事實(shí)上，新的《北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用管理辦法》實(shí)施后,，原先在實(shí)際執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題從制度上得到了解決,。但新規(guī)在解決資金安全,，規(guī)范管理主體和使用主體的行為的同時(shí)，又帶來了專項(xiàng)維修資金的的使用問題,。孫龍博士指出,，在專項(xiàng)維修資金的安全得到保障的情況下，我們應(yīng)該進(jìn)一步關(guān)注如何合理地使用它,。這也是下一階段社區(qū)建設(shè)中面臨的重要課題。 |