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房?jī)r(jià)倒掛折射觀念變化
北京的小劉正準(zhǔn)備購(gòu)置一套新房,。財(cái)力有限的他最初將目標(biāo)鎖定在了二手房上。實(shí)地看房后,，讓小劉頗感驚訝,，“原本以為二手房能便宜些，結(jié)果一看,，同一區(qū)域,，二手房?jī)r(jià)格居然比新房還高”。
像小劉遇到的這種房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象,，正在北京,、深圳、上海等一線城市出現(xiàn),。除了二手房比新房?jī)r(jià)格高外,，同一個(gè)樓盤，二期比一期房?jī)r(jià)低，三期比二期房?jī)r(jià)低的情況也時(shí)有出現(xiàn),。
《市場(chǎng)報(bào)》記者目前專訪過的美景東方三期,，就是這種情況，剛開盤時(shí)的價(jià)格在1.8萬元/平方米,，由于受市場(chǎng)因素的影響,，目前的價(jià)格已經(jīng)調(diào)整到了1.7萬元/平方米左右。禧福匯,，從2萬元/平方米調(diào)到1.8萬元/平方米,。在部分一手樓盤價(jià)格略有下調(diào)的情況下，同區(qū)域的二手樓盤的價(jià)格卻一路漲勢(shì),，如山水文園的二手市場(chǎng)買賣均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.3萬元/平方米,。
我愛我家的工作人員告訴《市場(chǎng)報(bào)》記者，出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛,，是多種因素綜合作用的結(jié)果,。首先，部分開發(fā)商需要迅速回籠資金,，所以出現(xiàn)部分一手樓盤打折調(diào)價(jià)的現(xiàn)象,。其次,，二手房業(yè)主大都沒有嚴(yán)重的資金壓力,，雖也出現(xiàn)了議價(jià)松動(dòng)，但幅度有限,，因此二手房成交價(jià)相對(duì)穩(wěn)定,。此外，從市場(chǎng)情況來看,，目前很多一手樓盤是期房,，不能立即入住，購(gòu)買人群要面臨諸多不確定因素,，購(gòu)買二手房,，既可以預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，又可以即買即住,。
有分析人士認(rèn)為,，新房和二手房房?jī)r(jià)倒掛，透露出一個(gè)重要信號(hào),，就是置業(yè)者的購(gòu)房觀念正在發(fā)生改變,。僅在一年前，大多數(shù)置業(yè)者的想法,，是在近郊房?jī)r(jià)相對(duì)低廉的地方購(gòu)買住房,，把省下的余款購(gòu)置一輛汽車。被戲稱為“開車進(jìn)城去上班”。然而,，隨著近來油價(jià)的一路飆升,，出行交通成本明顯增加。同時(shí),，隨著一系列地鐵新線路的陸續(xù)開通，城中住戶的交通困擾有望得到部分緩解,。在這樣新情況下，不少購(gòu)房者表示,，“權(quán)衡利弊,，在城內(nèi)即使買個(gè)二手房，也比在郊區(qū)買新房劃算”,。越來越多的購(gòu)房者正從注重房屋的新舊,、面積的大小，轉(zhuǎn)向注重交通狀況,、社區(qū)配套設(shè)施等與實(shí)際生活品質(zhì)更多相關(guān)的方面,。
購(gòu)房消費(fèi)更趨謹(jǐn)慎
置業(yè)者購(gòu)房觀念的改變，以潤(rùn)物細(xì)無聲的方式,，影響著樓市的變化,，并在諸多細(xì)節(jié)方面一一呈現(xiàn)出來。
通過北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)公布的2008年1至6月份網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)可以看出,，上半年北京二手房房屋吸納率為85.9%,，較去年同期的55.1%上漲了30.8個(gè)百分點(diǎn)，其中以總價(jià)在60萬元以下的房產(chǎn)房屋吸納率最高,，為104.6%,。顯然，房屋的吸納率越高,，說明市場(chǎng)的消化程度越好,，消費(fèi)者的可接受度越大。該數(shù)據(jù)顯示,，在成交量低迷,，市場(chǎng)觀望情緒濃重的情況下,，越來越多的剛性需求購(gòu)房者將購(gòu)房意向轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng),，特別是60萬元以下的中小戶型。記者走訪了京城的幾處樓盤,，售樓人員介紹說,，雖然整體成交量在萎縮，但相對(duì)來說，八九十平方米中小戶型樂觀些,。
“鏈家地產(chǎn)”的工作人員向《市場(chǎng)報(bào)》記者表示,，自去年年底以來，受政策影響,，房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段,，業(yè)內(nèi)外對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)論爭(zhēng)不斷，而購(gòu)房者以及賣房者的陣營(yíng)也出現(xiàn)分化,。部分不急于買房的消費(fèi)者選擇觀望,，而二手房業(yè)主寧可“轉(zhuǎn)售為租”，也不希望降價(jià)出售,。研究人員認(rèn)為,，目前市場(chǎng)上大多是剛性的自住購(gòu)房需求，購(gòu)房者在滿足自身需求的同時(shí),，開始關(guān)注房產(chǎn)的抗跌性,。房產(chǎn)的位置、配套是衡量房產(chǎn)抗跌與否的重要標(biāo)志,，因此,，位于市區(qū)、大型居住社區(qū)等生活配套和商業(yè)配套齊全區(qū)域里的二手房成交比重出現(xiàn)上漲,。這些變化都是購(gòu)房行為趨于理性的表現(xiàn),。
在尚不明朗的市場(chǎng)走勢(shì)面前，購(gòu)房者的謹(jǐn)慎行為讓一些房產(chǎn)代理商開始感到壓力,。用混跡京城房產(chǎn)市場(chǎng)多年的王女士的話講,，“買房的人不好忽悠了”。一些購(gòu)房者干脆買房變租房,，等房?jī)r(jià)走勢(shì)清晰后再做打算,。等不及的購(gòu)房者則更注重方便、實(shí)用,，而不是一步到位,。同時(shí)也開始考慮到養(yǎng)房成本�,！百I房和買車一樣,，不但要買得起，還要養(yǎng)得起,。社區(qū)越大,，使用和維護(hù)成本越大”，王女士最近經(jīng)常聽到客戶這樣的答復(fù),。
不僅普通購(gòu)房者觀念變了,，就連投資客也改變了盲目跟進(jìn)的投資策略,。北京地產(chǎn)圈曾經(jīng)流行一句話：“多貴的房子都有人買，而且都賣的很好”,。對(duì)高檔房產(chǎn)的熱衷可見一斑,。而眼下，昔日的熱度不在,。記者側(cè)面打聽到幾個(gè)高檔樓盤,，成交量較普通樓盤更為慘淡。據(jù)稱,，不少投資客一貫認(rèn)為首都土地資源稀缺,，房?jī)r(jià)會(huì)一路漲勢(shì)，只要買進(jìn)就能增值,，但目前樓市的膠著狀態(tài),，讓投資客們不敢輕舉妄動(dòng)。
救市論調(diào)有悖理性回歸
與公眾購(gòu)房行為趨于理性密切相關(guān)的,，是整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的大背景。但令人擔(dān)憂的是,，剛有理性回歸跡象,，要求政府“救市”的呼聲便響起。所謂的救市理由簡(jiǎn)而言之：一是房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)巨大,，二是不及時(shí)救市,，可能會(huì)摧毀銀行信貸體系。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授對(duì)此表示,，綜合來看,，房?jī)r(jià)適度下跌不會(huì)導(dǎo)致銀行出大問題。我國(guó)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重已是不爭(zhēng)的事實(shí),，政府為此采取了稅收,、金融等多方面措施遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，其目的就是為了擠出泡沫,、讓房?jī)r(jià)回歸至合理水平,。就全國(guó)而言，目前宏觀調(diào)控的目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn),，談房地產(chǎn)救市為時(shí)過早,。
圈內(nèi)人賈圖也認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)如果保持健康可持續(xù)發(fā)展,，必須擠壓出累積的泡沫,。人為中斷調(diào)整只會(huì)埋下更大的隱患。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前成交量低迷,，正是市場(chǎng)步入自然調(diào)整狀態(tài)的信號(hào),。這不僅不值得擔(dān)憂,，反而應(yīng)該欣慰，這說明市場(chǎng)的力量在悄然發(fā)揮作用,，而自然調(diào)整所帶來的負(fù)面影響永遠(yuǎn)是最小的,。
眾所周知，目前全國(guó)房?jī)r(jià)依然高挺,，降價(jià)的只是局部城市,。以北京來看，也僅僅是成交低迷,，增幅放緩,，但房?jī)r(jià)仍然高位運(yùn)行，并未下跌,。眼下的調(diào)整對(duì)市場(chǎng),、政府以及開發(fā)商無疑都是好事，調(diào)整的過程就是理性回歸的過程,。只有企業(yè)和消費(fèi)者同時(shí)回歸理性,，一個(gè)行業(yè)才能持續(xù)健康發(fā)展。 |