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抑制高房價(jià)的根本舉措在于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序,，改進(jìn)供給制度，如科學(xué)制定住房供給規(guī)劃,，根據(jù)市場需求增加住宅土地供應(yīng),，規(guī)范房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)稅費(fèi)，適當(dāng)提高住房容積率,，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地產(chǎn)市場運(yùn)行效率
如果沒有本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，正常情況下房價(jià)今年6月左右見頂回落，租金價(jià)格今年7月左右見頂回落
自1998年以來,，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一直在發(fā)展與規(guī)范之間搖擺,，總體上也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的規(guī)模發(fā)展，滿足了部分居民改善居住的需求,。但不可否認(rèn),，在具體調(diào)控思路、方式,、政策內(nèi)容上,，還存有較多問題。
1998年至今,，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了四輪調(diào)控：1998年至2002年,，政府出臺了信貸、稅收,、土地供給等一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策,。2003年1月至2008年8月，政府主要從土地,、信貸,、稅收、保障性住房,、房地產(chǎn)市場交易秩序等五個(gè)方面規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。2008年9月至2009年11月，政府從稅收,、信貸,、投資項(xiàng)目最低資本金比例要求等方面鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2009年12月以來,，政府從開發(fā)商土地繳付款政策,、稅收、信貸等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展,。
——1998年3月,，中央政府宣布停止執(zhí)行福利分房政策,，改為貨幣化、商品化的住房分配政策,。1998年7月,，國務(wù)院提出，改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)從住房實(shí)物分配向住房貨幣化的轉(zhuǎn)變,，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系,。對不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房,；中低收人家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房,；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房,。
自此至2002年12月,，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策取向以發(fā)展為主。房地產(chǎn)市場被視為1998年亞洲金融危機(jī)之后擴(kuò)大內(nèi)需的重要推動力,。信貸,、稅收、土地供給一系列鼓勵(lì)政策相繼出臺,。
——2003年初起，資產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱跡象,，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向規(guī)范為基調(diào),。政府調(diào)控主要通過以下手段：控制土地供應(yīng)量，經(jīng)營性的土地一律要公開競價(jià)出讓,，不準(zhǔn)協(xié)議出讓,；取消個(gè)人房貸優(yōu)惠，提高購房首付,，控制住房抵押貸款額度,，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金比例必須超過35%以上才準(zhǔn)予發(fā)放貸款；對個(gè)人將購買不足兩年的住房對外銷售,，全額征收營業(yè)稅等,。
——2008年9月至2009年11月，國際金融危機(jī)后,，房地產(chǎn)再度成為中國經(jīng)濟(jì)“保八”的重要推動力,。房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠等政策紛紛出籠。
——2009年12月以來,，受流動性狀況及前期政策影響,，中國部分城市房價(jià)快速上漲，資產(chǎn)泡沫擔(dān)憂顯現(xiàn),。房地產(chǎn)市場調(diào)控政策轉(zhuǎn)向,。政府收緊了房地產(chǎn)開發(fā)商資金的土地繳付款政策和二套房政策,，以營業(yè)稅遏制投機(jī)性炒房。2010年4月,，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（“新國十條”）,，在一個(gè)月左右時(shí)間，20多個(gè)省市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的具體細(xì)則,。政府官員強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)方面,，要加快保障性住房建設(shè)，增加住房有效供給,；要堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求,。
總結(jié)歷次經(jīng)驗(yàn)，伴隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展,、過熱而產(chǎn)生的調(diào)控政策,，在具體調(diào)控思路、方式,、政策內(nèi)容上,，存在著較多問題，主要為住房供給與需求層次不匹配,，市場化手段使用不夠,，可能加大了市場和經(jīng)濟(jì)波動，忽視了房地產(chǎn)市場運(yùn)行的內(nèi)在規(guī)律,，過于擔(dān)心資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的危害等,。
1998年國務(wù)院明確提出，深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系,，對不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策,；同時(shí)明確提出，最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房,；中低收人家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房,；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房,。而目前,，中國的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系卻是以市場價(jià)商品住房為主，另外兩個(gè)層次的住房供給嚴(yán)重不足,。缺少多層次的住房供給來滿足多層次的住房需求,，造成供給與需求不匹配，是目前房地產(chǎn)市場存在的最大問題,。
在這種背景下,，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控，使用行政手段較多,，市場化手段使用得不夠,，對于解決實(shí)際問題的效果不顯,，甚至造成多種弊端。房價(jià)上漲過快,，直接控制,、打擊價(jià)格是行政化手段，控制需求則抑制了經(jīng)濟(jì)增長,，控制土地供應(yīng)是使過熱的市場火上澆油,，市場化手段是規(guī)范市場秩序、放開房地產(chǎn)供給,。
房地產(chǎn)市場運(yùn)行的大方向由宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣方向決定,。長期看，房價(jià)漲幅與名義GDP增長率大致同步,。房地產(chǎn)市場具有明顯的周期性,，而且周期長度比較穩(wěn)定，有投機(jī)高潮,，也有蕭條低谷,。總體而言,，房價(jià)漲跌是市場經(jīng)濟(jì)中的正�,，F(xiàn)象，正是通過價(jià)格波段來配置房地產(chǎn)資源和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求,，政府不宜直接干預(yù)價(jià)格,。
相反，行政性地直接實(shí)施打壓房價(jià),，很可能加劇行業(yè)的周期性波動,。房地產(chǎn)成交量是房價(jià)的先行指標(biāo),，前者平均領(lǐng)先后者八個(gè)月,。在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中，量的指標(biāo)一般都領(lǐng)先價(jià)格指標(biāo),。本輪經(jīng)濟(jì)周期中,，宏觀經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)大多在去年就已見頂，我們的實(shí)證分析表明,，如果沒有本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，正常情況下房價(jià)今年6月左右見頂回落，租金價(jià)格今年7月左右見頂回落,。
政府希望能夠準(zhǔn)確判斷房價(jià)是否合理,，再針對性地出臺刺激政策或抑制政策。但房價(jià)是否合理很難人為判斷,，針對房價(jià)的政策時(shí)松時(shí)緊,，客觀上可能加大了房地產(chǎn)市場的波動,。
美國、英國等世界上較大的經(jīng)濟(jì)體,，都大致存在17年-18年左右的房地產(chǎn)周期（也叫建筑周期或庫茲涅茨周期）,，中國房地產(chǎn)或許也存在這樣的周期。從上一頂峰1993年算起,，2011年左右中國房地產(chǎn)市場可能也是一個(gè)重要高點(diǎn),，密集的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可能會加大房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力。
調(diào)控宜優(yōu)先使用市場化手段,。除了流動性必要的總量控制,，抑制高房價(jià)的根本舉措在于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，改進(jìn)供給制度,，如科學(xué)制定住房供給規(guī)劃,，根據(jù)市場需求增加住宅土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)稅費(fèi),，適當(dāng)提高住房容積率,，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地產(chǎn)市場運(yùn)行效率。政策的著眼點(diǎn)應(yīng)是幫助居民滿足合法,、合理的居住需求,，而不宜從抑制房地產(chǎn)需求和房價(jià)上漲的角度來調(diào)控。
此外,，政策出臺要考慮政策產(chǎn)生效果的滯后期,。房價(jià)、租金價(jià)格在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中屬滯后指標(biāo),，房地產(chǎn)市場調(diào)控如果盯著房價(jià),，則會出現(xiàn)這樣的狀況：經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于下行周期，而調(diào)控政策還在不斷收緊,。
統(tǒng)計(jì)顯示,，商品房銷售價(jià)格指數(shù)滯后GDP當(dāng)季同比增長率三個(gè)月，滯后宏觀經(jīng)濟(jì)景氣先行指數(shù)六個(gè)月,，滯后商品房銷售額增長率八個(gè)月,，滯后房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額增長率兩個(gè)月。而且,，房地產(chǎn)政策發(fā)揮作用通常有滯后期,，如果看到房價(jià)還在上漲就密集出臺調(diào)控政策，可能會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大損害,。實(shí)際情況是,，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)、一致指標(biāo)漸次見頂回落，房價(jià),、租金價(jià)格自然會隨后見頂回落,。
成熟市場經(jīng)濟(jì)國家大多征收房產(chǎn)稅，也存在利率周期性調(diào)整,，但這些通常不是針對房地產(chǎn)市場的,。房產(chǎn)稅并不是調(diào)控房地產(chǎn)市場的理想工具。從世界各國開征房產(chǎn)稅前后房價(jià)指數(shù)的情況看,，開征對土地,、建筑物按市場價(jià)值征收的房產(chǎn)稅，并不必然達(dá)到抑制房價(jià)的目的,。如果房地產(chǎn)市場的需求彈性較小,，那么，征收房產(chǎn)稅有可能抬高了房價(jià),，抑制了市場的正常交易活動,。
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