近日,，北京市公布了3個公租房項目的成本租金,，每平方米高達30元左右的租金不僅沒有比市場租賃價低多少,，有的甚至高出市場定價,，使得外界對于這種“高租價”的公共租賃房的定價規(guī)則倍感疑惑,。
面對外界的質(zhì)疑,，有權(quán)威人士卻以“公租房租金成本計算合理”予以回應,。按照這位權(quán)威人士的說法,，目前北京市公共租賃房的建設(shè)成本,，包括土地拆遷以及建設(shè)成本在內(nèi),，每平米的造價在6000元到8000元�,？紤]到銀行利息和物業(yè),、小區(qū)管理等費用,，公租房的成本租金在每平米25元到30元，“是合理的”,。
眾所周知,，自房改以來，房價成本從來都是一筆糊涂賬,。很顯然,，這位權(quán)威人士在計算公共租賃房的成本時，采取了盡可能把所有的成本最大化的辦法,。比如,，關(guān)于資金來源，基本按照銀行貸款的口徑來算,，而沒有考慮中央和地方政府的財政投入,；在土地成本和建安成本的計算上，都采用了目前的最高值,，如果建安成本每平米真的三四千元的話,，就根本無法解釋一些城市的房價甚至不到兩千元了。依此“方法”計算出來的成本,，焉能不高,？
而且，我們知道,，盡管北京市規(guī)定公共租賃房的用地實行有償原則,，但絕不能簡單地將其與商品房的土地價格等量齊觀。
退一步,，即使以上“算法”的確合理,，但是，目前商品租賃房市場的租金根本不敢以成本來計算,。我們經(jīng)常所言用“租售比”來衡量房價的合理性,，如果以成本來定價租賃市場，目前北京市的租賃價格不僅不高,，反而太低了,。因此，用所謂的“成本”來對公租房定價,，最起碼不符合目前房屋租賃市場的基本定價原則,。
至于一些專家認為如果公租房定價太低，有些人會“賴著不走”,，則更是將對公租房的管理與定價混為一談,，公共租賃房的輪換應更多地依靠嚴格的監(jiān)管，而不是用所謂的“高租價”的門檻,。
按照住建部等三部委今年六月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》和北京市去年出臺的《公共租賃房管理辦法》,，公租房作為保障性住房，其供應的對象是中低收入住房困難階層,，包括一些已經(jīng)獲得廉租房等資格但依舊處于等待輪換的人,，作為保障性住房，其與一般的商品租賃房的最大區(qū)別無疑是在價格方面,，如果在價格方面沒有優(yōu)勢,，由政府出面建設(shè)公租房就沒有意義。
政府最好的做法,，就是把用于建設(shè)公租房的錢直接補貼給符合條件的人,，讓其租住商品租賃房，這是一個很簡單的邏輯,�,；诖耍诠夥康亩▋r上,，我們都強調(diào)充分考慮其作為保障性住房的特點,。在定價上，不僅要考慮成本,，考慮市場租金,，更要考慮租住對象的收入水平。如果每平米30元,，這意味著租住一個40平米的公租房就要1200多元,，遠遠超出了租戶的收入水平，不僅沒有體現(xiàn)保障原則,，更有利用保障性住房套利的嫌疑,。
因此，如果公租房在定價上不能體現(xiàn)保障性,，不能體現(xiàn)與商品租賃房的明顯差距,，公租房的價值就要大打折扣，政府就沒有必要投入大量的人力,、物力和政策資源搞吃力不討好的事,。對于公共租賃房的定價，雖說與香港的公屋,、新加坡的組屋的價格不能相提并論,，但最起碼，就目前北京市的財力而論,，比商品租賃房價格低30%左右,，是完全可以做到的。
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