自房改以來,，住房價(jià)格就一路上升,，近期在一些一線城市已形成瘋狂上漲的勢(shì)頭。盡管目前頻繁出臺(tái)的調(diào)控措施針對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)厲的干預(yù),，但高房價(jià)很難從根本上逆轉(zhuǎn)。即便房價(jià)從現(xiàn)在高位回落30％,，大多數(shù)工薪階層也依然買不起住房,。那么引起高房價(jià)的原因究竟是什么呢？而高房價(jià)背后隱藏的利益關(guān)系又是什么呢,？
�,。保》績r(jià)格結(jié)構(gòu)的分析。
不妨將商品房價(jià)格拆開,，大體上可以劃分為二個(gè)部分,。一個(gè)是不包括土地的房價(jià)。另一個(gè)則是住房下面的土地成本,。不包括土地的房價(jià)是指在擁有土地的情況下蓋房子所需要的全部建設(shè)成本,，包括鋼筋、水泥,、工資,、工具折舊，以及相關(guān)的水,、電,、煤氣、排污等配套成本,，最多再加上開發(fā)商的正常利潤,。房價(jià)中扣除了蓋房子所要花的錢，剩下的部分便是土地成本,。對(duì)于開發(fā)商來說,，土地成本只有土地出讓金。但對(duì)于購房者來說,，土地成本就要大大超出土地出讓金的范圍,，除了有土地出讓金之外，還有幾十種苛捐雜稅,，以及開發(fā)商的超額利潤,。各種稅費(fèi)看起來是征在開發(fā)商的身上，而實(shí)際上最終是由購房者來買單,，從而成為土地成本,。開發(fā)商的超額利潤在很大程度上來源于土地快速升值的結(jié)果，對(duì)于購房者來說,，也成為了土地成本,。
姑且不論在土地升值過程中有沒有泡沫，土地價(jià)格不斷上漲導(dǎo)致在房價(jià)中土地成本所占比重大幅上升,。以北京為例,，北京市人大常委會(huì)主任杜德印在2010年１月北京人代會(huì)上發(fā)言中提到，他問過市住建委主任隋振江,，目前蓋房子所要花的錢只不過三千元左右／平米,。近年來，建筑材料,、工資,，特別是農(nóng)民工工資，并沒有跟隨房價(jià)大幅上漲,。然而,，北京四環(huán)附近的商品房價(jià)格已達(dá)到三至四萬元／平米。事實(shí)上,，房價(jià)中土地成本所占比重已高達(dá)驚人的九成,。
２．土地究竟是誰的,？
住房價(jià)格結(jié)構(gòu)表明,，在擁有土地的情況下房價(jià)并不高，大多數(shù)城市居民都能負(fù)擔(dān)得起,。但現(xiàn)實(shí)中商品房價(jià)格包含了高額的土地成本,，高房價(jià)實(shí)際上完全是由于不斷上漲的土地成本引起的。購房者以高房價(jià)購買住房,，絕大部分買的不是住房而是土地,。
問題在于，土地究竟是誰的,。依據(jù)《憲法》,，城市土地屬于國家所有，即全民所有�,，F(xiàn)行的城市土地制度非常具有中國特色,，其特點(diǎn)首先是社會(huì)主義公有制。在城市土地全民所有的條件下,，所有權(quán)主體不能親自行使所有權(quán),，因而只能由其授權(quán)的代表代為行使所有權(quán)。所以政府雖然不是土地所有者,，但卻可以代表國家即全民行使土地所有權(quán),，包括對(duì)土地的占有、使用,、收益和處分權(quán),。城市土地制度的另一個(gè)特點(diǎn)是土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中分離出來的相對(duì)獨(dú)立的土地物權(quán),，也同樣包括對(duì)土地的占有,、使用,、收益和處分權(quán)�,；诔鞘型恋刂贫鹊亩䝼�(gè)特點(diǎn),，土地使用權(quán)出讓完全由政府所壟斷，土地使用權(quán)出讓方只能是市,、縣人民政府的土地管理部門,。土地使用權(quán)的出讓是有年限限制的，也是有償?shù)�,。值得注意的是,，土地使用�?quán)的出讓是以土地使用權(quán)和所有權(quán)的分離為基礎(chǔ)，國家即全民作為城市土地所有者的地位不變,。
歸納起來,，城市土地制度的高明之處就在于，一是全民所有的公有制保證了任何一塊土地都不能由個(gè)人所有,，從而只能由政府代為行使所有權(quán),；二是將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來，并賦予與所有權(quán)大體相同的權(quán)利,，使得政府有償出讓土地使用權(quán)也不改變土地全民所有的公有制,。換句話說，城市居民擁有土地所有者的名,，卻實(shí)實(shí)在在地喪失了土地,。而政府雖然不是土地所有者，卻實(shí)際上擁有土地所有者的一切權(quán)利,，自然也包括拿到出讓土地的收益,。
３．是不是掠奪,？
繞來繞去得到的結(jié)果是,，土地全民所有并不能體現(xiàn)為每個(gè)城市居民都擁有一塊安身立命的土地。城市居民,，作為土地全民所有制中“全民”的一分子,，在購買住房時(shí)，要支付昂貴的土地成本后,，才能獲得一塊真正屬于自己的土地,，相當(dāng)于在喪失土地后贖回原本屬于自己的土地。而且贖回時(shí)支付的土地成本已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出土地出讓金,，還包括各種稅費(fèi)和開發(fā)商的超額利潤,。毫無疑問，這當(dāng)然是一種掠奪。根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年３月19日尹中立的估計(jì),，按照土地成本占住房銷售收入的70％來計(jì)算,，房改后的11年里政府和開發(fā)商通過土地這個(gè)媒介從居民手里拿走了10萬億元財(cái)富。還需要強(qiáng)調(diào)的是,，這一數(shù)字不過僅僅是城市居民在購買住房時(shí)支付的土地贖金,。然而，那些買不起住房的居民則喪失了土地,，這些土地又相當(dāng)于多少財(cái)富呢？
事實(shí)上,，土地及其升值帶來的收益大多被政府和開發(fā)商拿走,。而且土地升值越高，政府和開發(fā)商拿走的就越多,。這或許正是房價(jià)瘋狂上漲的真實(shí)原因,。既然土地是屬于全民的，那么土地就是屬于每一個(gè)人的,。從社會(huì)公平的角度來看,，不論哪個(gè)階層，也不論貧富,，只要是第一次購房,，政府都有責(zé)任提供土地或相應(yīng)的補(bǔ)貼。同時(shí),，土地出售及開發(fā)產(chǎn)生的財(cái)富,，可以考慮直接由全民分享。
�,。矗欠襁�有掠奪死角,？
在現(xiàn)行的城市土地制度下，是否還有在城市生活的居民能夠逃脫被掠奪的命運(yùn)呢,？實(shí)事上,，只要能夠獲得免費(fèi)的土地，那么就可以避免被掠奪,。目前在掠奪范圍之外至少還有三個(gè)群體,。第一個(gè)群體是在城市周邊生活的農(nóng)民。農(nóng)村土地的集體所有制保障了每家農(nóng)戶都有屬于自己的宅基地,。農(nóng)民要蓋房的話,，要么自己動(dòng)手，要么請(qǐng)一個(gè)建筑隊(duì),，有些類似于房屋裝修工程,，既沒有開發(fā)商的暴利，也沒有政府的苛捐雜稅,。為了消滅這個(gè)死角,，在城市規(guī)模外延過程中,，政府動(dòng)用所掌握的公權(quán)力，低價(jià)征用這些土地,。農(nóng)民當(dāng)然沒有與政府談判的資格,，除了接受政府規(guī)定的價(jià)格以外別無選擇。第二個(gè)群體主要是幸運(yùn)獲取經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的低收入居民,，當(dāng)然也包括一些權(quán)力尋租之徒,。經(jīng)濟(jì)適用房是一種保障性住房，土地由政府劃撥,，稅費(fèi)得到減免,，開發(fā)商的利潤也得到控制，其房價(jià)大體上相當(dāng)于不包括土地的房價(jià),。目前政府正試圖逐步停建這種住房,，由另一種保障性住房廉租房來替代，從而防止低價(jià)獲取住房產(chǎn)權(quán)的可能,。第三個(gè)群體相當(dāng)龐大,，是當(dāng)前的核心利益集團(tuán)，在此不贅,。
�,。担Y(jié)束語。
高房價(jià)背后的掠奪是指購買住房時(shí)發(fā)生的財(cái)富掠奪,。如果推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅,，財(cái)富掠奪還將進(jìn)一步延伸到擁有住房的居民。當(dāng)然,，沒有人愿意被掠奪,，但掠奪往往是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的一個(gè)基本特征。歷史上,，一些國家在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期曾經(jīng)有過圈地運(yùn)動(dòng),、殖民掠奪等血腥暴力的原始積累過程。然而,，在中國圍繞土地進(jìn)行的財(cái)富掠奪基本上沒有血腥暴力,，可以說在策劃設(shè)計(jì)方面具有相當(dāng)高的智慧。一方面地方政府可以通過壟斷土地集中大量財(cái)富,，從而充分調(diào)動(dòng)各種資源推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和城市建設(shè),。另一方面房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，以其相當(dāng)長的上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長,。
但問題在于,，這種發(fā)展模式引起了國富民窮的結(jié)構(gòu)失衡。在政府收入大幅增長的同時(shí)，普通民眾卻很難分享到經(jīng)濟(jì)增長的成果,。更令人擔(dān)憂的是,，貧富差距不斷擴(kuò)大。與收入分配不公相比,，高房價(jià)的掠奪所造成的貧富差距更為嚴(yán)重,。如果一個(gè)人能夠以4500元／平米的內(nèi)部價(jià)買到市場上四萬元／平米的住房，那么按100平米一套住房計(jì)算,，總金額相差三百余萬元,，差不多是普通民眾一生的收入。最后,，有一個(gè)口號(hào)值得重復(fù)和思考：公平正義比太陽還要有光輝,。
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