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在商品房成交量下降后,，有越來越多的媒體關(guān)注房租上漲,，多個重點城市的住房租金明顯上漲，北京、天津,、大連,、沈陽,、杭州等城市的房租漲幅超過10%,。北京四五月間住房租金價格同比上漲20%以上，部分地段好,、交通方便的房源漲幅更高達50%,，租賃均價達到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565,。
有人認為是房價下跌惹的禍,，樓市新政后房屋租賃需求提高，從而導(dǎo)致租賃價格提高,。次要原因包括進入大城市人員增加,、動拆遷周轉(zhuǎn)戶增加，CPI上升預(yù)期使房東提價等,。
認為房價下挫導(dǎo)致房租上漲的看法極其錯誤,。
房租反映的是住房的剛性需求，與實體經(jīng)濟,、收入與通脹等因素掛鉤,。當某個城市的剛性需求居高不下，且有越來越多的人員能夠或者愿意承受高房租在城市居住,，這說明該租房者的收入可以彌平高房租,。房屋租金的高低與收入密切相關(guān)，通常而言,，租金占據(jù)收入的10%到30%,，極端者可以高達50%。一旦超過極限,，租房者無法承受高租金,，有兩個選擇：一是轉(zhuǎn)向低租金住房或者隱性降低租金，這些城市群租,、膠囊公寓等低租金房將大行其道,；二是租房者離開高租金城市，使這些城市空心化,。
房屋租賃市場由消費者的收入主導(dǎo),，而不像商品房能夠由投資者的收益預(yù)期主導(dǎo)。在消費品市場在高中低端要求,，租賃市場同樣如此,，不同的租賃房滿足不同收入人群的要求，一旦房屋租賃高高在上,，消費者只能聞風而逃,。
這與商鋪較為相似。雖然商鋪價格民也會產(chǎn)生泡沫,，但泡沫遠不如商品房大,。原因就是商鋪價格最終要與實體經(jīng)濟相連。開發(fā)商當然可以為商鋪開出天價,，但最終要由商鋪的購買者或者承租者買單,，如果城市、區(qū)域的商業(yè)不發(fā)達,，或者商鋪區(qū)域位置不佳,，就會淪為死鋪，乏人問津,，投資者不得不自認倒霉,。
投資商鋪者需要的是對于某區(qū)域未來實體經(jīng)濟、商業(yè)生態(tài)發(fā)展的把握,，需要經(jīng)過實體經(jīng)濟的考驗,，而不能像商品房一樣，賣弄增值預(yù)期忽悠接盤者,。如海寧皮革城發(fā)展勢頭旺,，隔年商鋪租金翻番,，以至于產(chǎn)權(quán)擁有者惜售，但租金超過承租者出售皮革的毛利時,，或者皮革產(chǎn)業(yè)下挫時,，商家便不再進入該商業(yè)領(lǐng)域。
與單純的資本市場泡沫不同,，房租也好,，商鋪也好，最終與實體經(jīng)濟相連,，與收入掛鉤,。
目前一線城市房租價格上升，是房東對承租者承受能力的試探,。如果房東上漲30%,，而租房者依然趨之若鶩，就說明以往低估了承租者的承受力,，此時以往的商品房投資者就會轉(zhuǎn)型成為寓公,，靠收租彌補商品房投資成本。如果房東上漲10%,，問津者了了,，房東提高租金的如意算盤就會落空。目前調(diào)查的情況是,，大部分承租者無奈承受租金上漲的壓力,，這既說明我國法律缺乏對承租人的保護，也說明上漲幅度在承租者的臨界點以內(nèi),。
房租上漲成風,，承租者大多無奈接受，這就說明在商品房投資主導(dǎo)的時期,，租金價格被人為抑制,，我們有可能低估了部分高收入者的承租能力，低估了承租人希望在大城市發(fā)展的意愿,，也低估了一線城市房地產(chǎn)市場的通脹情況,。
在房地產(chǎn)市場價格體系的常犯錯誤相輔相承，或者把商品房當作一般的消費品,，認為跌30%就能止住,。事實上，房地產(chǎn)作為最重要的投資品,，一直以風險與收益預(yù)期作為定價依據(jù),，只要銀根浸水、融資杠桿長、接盤者多就能漲上天,；或者把租賃房當作資產(chǎn)泡沫的源頭,，要知道，租賃價格是人們收入與經(jīng)濟環(huán)境的體現(xiàn),，不可能脫離實體經(jīng)濟的環(huán)境漲到天上去,。
北京租賃價格上升，實在是因為太多的人希望在資源過度集聚的大城市或者發(fā)展,，以承受高租賃價格的不公待遇為代價。而與房屋成交量下挫,、房產(chǎn)新政毫無關(guān)系,。相反，房產(chǎn)新政出臺,，倒是讓真正的需求與租客承受力水落石出了,。 |