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4月17日，國家出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的調(diào)控房地產(chǎn)新政,，到6月17日剛好滿兩個(gè)月,。實(shí)際上，這輪調(diào)控一開始,，有關(guān)房價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn),、會(huì)在什么時(shí)候出現(xiàn)拐點(diǎn)等問題就一直爭論不休。綜合當(dāng)前市場(chǎng)特征,，筆者認(rèn)為房價(jià)在第三季度應(yīng)該有明顯的下降,。
新房價(jià)格堅(jiān)挺，二手房波動(dòng)
2008年-2009年的市場(chǎng)調(diào)整首先由一手房開始,，而這次不同,，新政策出臺(tái)之后的1個(gè)月時(shí)間里，盡管新房的交易量出現(xiàn)明顯下降,，但其價(jià)格表現(xiàn)相當(dāng)堅(jiān)挺,，而二手房的價(jià)格開始出現(xiàn)調(diào)整。從北京5月份的數(shù)據(jù)看,，二手房平均價(jià)下降了12%左右,。一些原來炒得比較高的區(qū)域下降比較多，比如通州下降了20%-30%,。
為什么有這樣的差異,？主要有兩個(gè)原因。一是2008年開發(fā)商的資金鏈繃得比較緊,。2006年-2007年,，中國的股市與樓市空前繁榮，開發(fā)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率很高,，忽視了資金的敞口風(fēng)險(xiǎn),，加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍低估了美國次貸危機(jī)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，當(dāng)市場(chǎng)的交易量迅速下滑時(shí)，不少開發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈斷裂,，降價(jià)銷售成為唯一選擇,。而2009年的市場(chǎng)銷售超預(yù)期，使得開發(fā)商在2010年的資金比較充裕,，有資金風(fēng)險(xiǎn)敞口的開發(fā)商比較少,。
二是希望歷史還會(huì)重演。2008年底和2009年初,，不少開發(fā)商選擇了降價(jià)銷售,，但市場(chǎng)在救市政策的刺激下，迅速出現(xiàn)反彈,，讓降價(jià)銷售者大呼上當(dāng)。因此,，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái),，開發(fā)商自然會(huì)選擇觀望，不會(huì)很快降價(jià)銷售,，有些城市（如北京）的房價(jià)反而逆勢(shì)上漲,。就在4月中旬國家出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)，歐債危機(jī)開始出現(xiàn)惡化的趨勢(shì),，使很多人想起了2008年的美國次貸危機(jī)惡化以及由此導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)政策的大逆轉(zhuǎn),。特別是5月中旬溫總理在天津考察時(shí)表示擔(dān)心“政策的疊加效應(yīng)”，使不少人開始感覺決策層又要轉(zhuǎn)變政策,，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的觀望氣氛,。
歐債危機(jī)只是“慢性病”
在我看來，歐債危機(jī)不會(huì)對(duì)中國出口產(chǎn)生致命打擊,。美國的雷曼公司倒閉之后,，之所以對(duì)全球市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊，是因?yàn)樗鼘?dǎo)致了全球信用的凍結(jié),，從而使全球貿(mào)易出現(xiàn)凍結(jié),。當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)迅速提高，投資者都回避風(fēng)險(xiǎn),，大宗商品的價(jià)格出現(xiàn)跳水,，石油價(jià)格從147美元/桶迅速跌到30多美元/桶，銅價(jià)也如此,。于是,，市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)烈的去庫存化，一時(shí)間,，中國出口企業(yè)突然失去了訂單,。
而目前歐債危機(jī)只是少數(shù)國家的主權(quán)債務(wù)問題，它影響到個(gè)別國家的國債的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，對(duì)全球金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)沒有明顯影響,。因此,，企業(yè)也不會(huì)出現(xiàn)類似2008年底的去庫存化現(xiàn)象。如果將2008年的雷曼公司倒閉形容為“急性傳染病”的話,，那么歐債危機(jī)應(yīng)該屬于“慢性病”,。
當(dāng)然，慢性病也是病,，歐債危機(jī)也會(huì)影響中國的出口,，主要是因?yàn)闅W洲國家會(huì)減少財(cái)政開支，減少進(jìn)口,，而且人民幣相對(duì)于歐元大幅度升值,，也影響到中國的外貿(mào)。但是,，只要不是強(qiáng)烈的收縮,，就不會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的沖擊，反而會(huì)有利于中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。
股市下跌影響樓市
從經(jīng)驗(yàn)上看,，股市是樓市的先行指標(biāo)，領(lǐng)先的時(shí)間應(yīng)該在2~3個(gè)季度——當(dāng)股市上漲6個(gè)月之后,，房價(jià)也會(huì)出現(xiàn)上漲,；股價(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性下跌6個(gè)月之后，房價(jià)一定下跌,。2008年11月初股價(jià)見底的,，2009年第二季度房價(jià)出現(xiàn)上漲；2010年的股價(jià)從年初開始出現(xiàn)下跌,，現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)了5個(gè)月時(shí)間,，房價(jià)估計(jì)在6月份會(huì)出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)折。
為什么股價(jià)與房價(jià)有這樣的關(guān)系,？這兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格決定因素是基本上一致的,。經(jīng)濟(jì)增長快、信貸與貨幣投放多,，則股價(jià),、房價(jià)都出現(xiàn)上漲，反之則都會(huì)下跌,。但這兩個(gè)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的價(jià)格敏感性是不同的,，股市比樓市更敏感些。
2010年初以來,，股市之所以出現(xiàn)下跌,，是因?yàn)樾刨J緊縮的結(jié)果,。2008年11份開始，中國實(shí)行適度寬松的貨幣政策,，各商業(yè)銀行都積極增加信貸,，出現(xiàn)貸款的空前膨脹，2009年前6個(gè)月就放了近8萬億的貸款,。如此多的信貸投放必然會(huì)引起很多不良反應(yīng),，因此，2010年的信貸目標(biāo)定為7.5萬億,，比2009年實(shí)際減少40%,。決定股價(jià)的應(yīng)該是邊際的貨幣增量，邊際的貨幣增量出現(xiàn)減少的趨勢(shì),，必然使股價(jià)下跌,。
開發(fā)商資金將趨緊
房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集型活動(dòng)，資金的渠道主要有四條：資本市場(chǎng),、銀行貸款,、預(yù)售及建筑企業(yè)的墊資。現(xiàn)在的情況是,，這些融資的渠道基本上都被堵上了。
先看資本市場(chǎng)的融資,。4月17日的“國十條”使房地產(chǎn)類上市公司在內(nèi)地發(fā)行股票或債券的渠道被堵死,，在香港上市的公司可以到海外市場(chǎng)上去發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本,。
再看銀行貸款,。新政策對(duì)地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模,。此外,，北京等城市對(duì)二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比2007年更加嚴(yán)格，而二套房貸的首付為50%,，利率為正常貸款的1.1倍,，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過預(yù)售的方式取得資金的通道也受到了影響,。
從經(jīng)驗(yàn)看,，從第三季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)類公司的資金開支會(huì)出現(xiàn)高潮,，土地出讓金一般在7,、8月份交納，支付工程款一般在年底比較集中,，很多公司的賬目現(xiàn)金很多,，但未來幾個(gè)月需要支付的資金也很多,。 |