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房價居高不下,，物業(yè)稅的開征被寄予厚望,，甚至有人認為開征物業(yè)稅是調控房地產最有效的“撒手锏”,。我認為不宜夸大稅收的調控作用,，對如何開征物業(yè)稅應作進一步深入研究,。
開征物業(yè)稅是稅制改革長期目標
2003年10月,，黨的十六屆三中全會明確提出：“實行城鎮(zhèn)建設稅費改革,，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,，相應取消有關收費,�,！睂Υ耍嘘P部門的具體解釋為：將現(xiàn)行的房產稅,、城市房地產稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及相關收費合并,，轉化為房產保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,。
黨中央提出的這一改革方針指明了我國房地產稅改革的方向。當前,，針對房地產征稅的稅種較多,，各種收費更多；房地產稅征稅范圍過窄,，計稅依據(jù)不科學,，稅率設計不合理，妨礙稅收調節(jié)作用的充分發(fā)揮,。房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍僅限于城市,、縣城、建制鎮(zhèn),、工礦區(qū),，而城鄉(xiāng)接合部則在客觀上成為非稅區(qū)，因此助長了對耕地的占用,。這些弊端的存在使得開征統(tǒng)一的物業(yè)稅成為必要,。同時，開征物業(yè)稅還具有打擊投機性購房需求,、抑制投資泡沫,、有利于調節(jié)社會貧富差距以及與國際接軌等諸多優(yōu)點,。
但具體到制定、實施中,，物業(yè)稅改革將涉及到土地,、房產占有、交易等有關的稅種和收費,，是一個較復雜,、涉及許多環(huán)節(jié)的利益重新分配，是一項艱巨的系統(tǒng)工程,。因此,，房地產稅的長期改革設想應是“寬稅基、簡稅制,、低稅率”,，其方法是“正稅、清費,、明租”,，以合并稅種，簡化稅制,，規(guī)范各種收費辦法,，其收入全部納入地方財政預算管理,，條件具備時,，對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
當前中國住房已嚴重偏離居住本質,，而房屋熱賣也嚴重淪為投機性購買,。比如有媒體報道，北京,、上海,、三亞等城市一手房的購買者中，投資性購房已占40%-50%,。而媒體報道的另一組數(shù)據(jù)更讓我看重：國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查,，發(fā)現(xiàn)有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。
我們在多年的稅收征管中,，對工業(yè)企業(yè)已經有“以電控稅”的成功經驗,，這組數(shù)據(jù)與我們的經驗有異曲同工之處，可見當前住房空置率遠比想象的要嚴重得多,。這也是造成高房價的重要原因之一,。
開征物業(yè)稅不應是增稅
目前對房屋從購地到建成、銷售,，在不同階段涉及了諸多相關稅種,�,？梢哉f，目前我國房地產只是未對個人房產保有環(huán)節(jié)征稅,，其他環(huán)節(jié)都征了,，共涉及9個稅種，同時各級政府部門收費也不少,，約50多種,，稅費負擔已經不輕，而這些環(huán)節(jié)的稅收都可以轉嫁到購房者身上,。所以說,，流轉環(huán)節(jié)的稅收只能減、不能再增加了,。
對個人自有房屋在保有環(huán)節(jié)征稅是必要的,，可以迫使投機者和富人減少對房地產資源的不合理占有，增加市場商品房供應量,，引導廣大群眾的合理住房消費,，以達到調節(jié)房價的目的。對個人保有環(huán)節(jié)恢復征稅后,，也是房屋所有者交稅,，但自住的可減免照顧，而對囤房者有抑制作用,。
如果從稅費合并的角度而言,，開征物業(yè)稅其實應該理解為一種合并稅種，簡化稅制,，清理不合理收費,，是“減稅、減費”,，而不能理解成一種增稅的措施,。
一直以來，有業(yè)內人士認為,，如果開征物業(yè)稅,，最直接的結果便是降低開發(fā)成本，導致房價下降,，在業(yè)內也有人流傳著“物業(yè)稅可使房價下降30%~40％”的說法,。
房地產稅費改革是一個龐大工程，要制定統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,，絕非易事,。目前要將過高房價壓下來，想依托物業(yè)稅是不現(xiàn)實的。我們可以從煙草行業(yè)的高稅率得到一些印證,。目前煙草行業(yè)的整體稅負不低于50%,，但香煙的產量和價格降下來了嗎？所以只要房產商有利可圖,，他就會繼續(xù)開發(fā),，并把增加的相關稅負轉嫁到房價中，讓消費者承擔,。
征收房地產保有環(huán)節(jié)的稅收能夠起到引導個人住房消費的作用,，這僅是影響房地產市場需求的一個因素，房地產價格的走向主要受土地供給和房產供需關系的影響,，稅收的中性原則也決定了它只能是對不合理經濟行為的遠期預期的合理干預,。
欲將房價控制在合理區(qū)間內，應采取“組合拳”,，包括行政,、信貸、稅收等諸多手段,，調整建設房屋結構的比例,，在土地出讓金中拿出相當比例建設廉租房和經濟適用房，改進信貸和稅收政策等,。
修訂房地產稅條例最為實際
恢復對業(yè)主房屋保有環(huán)節(jié)征稅,，在目前的相關研討中有兩個思路：
首先，是到底“大改”還是“小改”,。徹底的物業(yè)稅改革取決于很多前提條件是否具備：其一,，理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費之間的關系；其二,，建立滿足征收物業(yè)稅的中介組織,、征管隊伍和房地產評估核算機制,；其三,，改變現(xiàn)有的土地出讓收入大部分未納入公共財政的現(xiàn)狀。因此,，大改在短期內不現(xiàn)實,，小改則是修改現(xiàn)行房地產稅，較為符合當前實際,。
另一個思路,，是“立新”還是“修舊”。物業(yè)稅出臺立法周期長,、程序多,，要經過許多部門決策，提案需經國務院通過后再提交到全國人大常委會，經過“幾讀”后再提交到全國人大,，要走完全部程序,，時間難以確定。因此,，筆者以為當前在房地產稅制中恢復對個人的房產保有環(huán)節(jié)征稅即可,，不另起爐灶，這樣立法程序容易,、簡便,，稅費名稱不混淆。
而需要研究的具體內容有：
1.稅名：應吸取燃油稅改革的前車之鑒,，不立新稅,，仍沿用房產稅的提法。從稅種屬性和國際實踐來看,，物業(yè)稅,、房地產稅或不動產稅本無太大區(qū)別，在香港稅制中,，物業(yè)稅征收范圍較窄,；而國外則囊括了各類經營性和非經營性房地產，更類似于我國內地的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,。近10多年來在對房產稅制的研究中,，大多采用房產稅這一概念。因此,，當前采用房產稅而不是物業(yè)稅的概念,，更易于被人們接受。
2.計稅依據(jù)：我國現(xiàn)行稅法對房產征稅是“從量”征收方法,，以建筑面積,、賬面原值和租金收入為依據(jù)，以房產原價值一次減除10%~30%殘值以后的余額作為計稅依據(jù),，按1.2%的稅率繳納房產稅,。計稅依據(jù)在國際上有兩種選擇：從量計征的好處是簡便，但顯失公平,；從現(xiàn)價計征,，則需對房產進行全面評估，比較公平,，但前期工作量很大,。長遠看，從價計征更為公平合理,。筆者以為當前可兩條腿走路,，即：商品房按現(xiàn)價,，福利分房重新估值，但要考慮到歷史的遺留問題,，如工會補貼,、房屋折舊等實際問題。
3.稅率：不應高于現(xiàn)行的稅率（年1.2%）,。
4.減免優(yōu)惠：現(xiàn)行基本稅法做部分修改即可,。
5.征收范圍：農村免征，但對個人住房用于出租或其他經營目的是否征收還需研究,。城鎮(zhèn)以戶籍為依據(jù),，第一套自住房免征，第二套暫時適用零稅率,，但對用于出租或其他經營目的要征收,，
對第三套（及以上）和別墅不分套數(shù)全部征收。
問題是,，如何確定應稅住房的范圍,？
國際上，有的按房屋面積劃分等級,，面積大的征稅,、征重稅，面積小的減稅或免稅,；有的按房屋價值劃分等級,，對價值高的征稅、征重稅,，對價值低的減稅或免稅,；有的按房屋套數(shù)分類，對兩套或兩套以上的住房征稅,、征重稅,，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類,，個人住房用于經營的,，稅負較重，個人住房用于自住的,，稅負較輕,；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人,、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。
上述做法,，值得我國在設計稅制時予以考慮,。在我國對房屋保有環(huán)節(jié)征稅初期，不可能盡善盡美、一蹴而就,。因此,，我們應本著循序漸進的原則，結合我國個人房產登記資料不完善,、信息化建設落后的實際情況,，考慮減輕地方政府對房屋保有環(huán)節(jié)征稅會影響當?shù)胤康禺a業(yè)和財政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣,、免稅房產多,、重點對少數(shù)高價值房產征稅的做法，待條件成熟后,，再逐步健全,、擴大范圍。
6.征收管理：對房屋保有環(huán)節(jié)征稅,，如采用評估價格征收時,，國家應制定房屋評估條例，中介機構核定,，自行申報與街道辦事處,、居委會等基層社區(qū)單位代征相結合，各部門攜手合作,，逐步建立完善房產稅納稅人信息管理系統(tǒng),。
7.關于征稅地點、納稅期限等問題,，現(xiàn)行稅法中都有規(guī)定,，做適當修改就可以。
說物業(yè)稅“空轉”是誤導
外界熱傳的所謂物業(yè)稅在多個城市“空轉”的說法是不準確,、容易引起誤解的,。一些媒體報道中所謂的物業(yè)稅模擬“空轉”，是指雖然沒有實際征稅,，但一切步驟與真實收稅流程相同,，計算出了物業(yè)稅個人應交多少，僅是個人沒有向稅務局申報繳納而稱為“空轉”,。
實際上,，稅務部門目前開展的是房地產模擬評稅，通俗地說是對稅基的測算方法,、模式的試驗,。從技術角度看，物業(yè)稅改革難點之一是在計稅依據(jù)的選擇上,，我國現(xiàn)行房產稅在保有環(huán)節(jié)上征稅是采用余值征收法,。按照國際慣例,，評稅價格應依照房地產市場價值確定的評估值作為計稅依據(jù)。
所以,，在對按評稅價格計征物業(yè)稅的可行性進行充分論證的基礎上,，有關部門加強了與一些專家及國際組織的合作、溝通,、聯(lián)系,，并選擇部分地區(qū)進行模擬評稅試點，這對目前創(chuàng)建符合國情的評稅工作模式,、開發(fā)計算機評稅軟件,、培養(yǎng)一批專業(yè)人才，是非常必要的,。
（作者系中國稅務學會顧問） |