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樓市調(diào)控新政一月有余,，交易量下跌,，價(jià)格卻未見大面積調(diào)整,，媒體熱議,，萬(wàn)科開盤價(jià)格優(yōu)惠800，是試水還是松動(dòng),？樓價(jià)是否會(huì)發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng),？《今日觀察》正在評(píng)論。
主持人（王小丫）：這里是正在播出的《今日觀察》,，歡迎各位的收看,。國(guó)務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的新“國(guó)十條”在17號(hào)已經(jīng)正式滿月了,，今天我們要關(guān)注新政滿月之后房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些變化,。一個(gè)月以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策頻出,，各地樓市成交量也銳減,，樓市觀望的情緒彌漫和增加，近日有媒體是這樣報(bào)道的,，北京的萬(wàn)科已經(jīng)開始在執(zhí)行降價(jià)的策略了,，這一策略引起了多方的關(guān)注，萬(wàn)科降價(jià)是否能夠帶頭打破高房?jī)r(jià)的堅(jiān)冰,？一系列的調(diào)控政策出臺(tái)之后效果會(huì)怎樣呢,？對(duì)于后續(xù)的調(diào)控政策又存在著怎樣的期待呢,？今天我們將就此展開評(píng)論。
兩位評(píng)論員是馬光遠(yuǎn)和張鴻,，同時(shí)請(qǐng)大家登陸央視網(wǎng),、新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)或者加入號(hào)碼為123456789的QQ來(lái)發(fā)表您的觀點(diǎn)和建議,，稍候我們會(huì)關(guān)注到您的留言,。
首先我們還是來(lái)了解一下相關(guān)的一些新聞背景。
樓市新政滿月,，成為各大媒體盤點(diǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱門詞匯,。
從4月17號(hào)“新國(guó)十條”出臺(tái)至今，樓市究竟發(fā)生了怎樣的變化,？4月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市，房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%,，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.4%,，商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3%，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著政策的出臺(tái),，經(jīng)歷了一番波動(dòng),，然而其間，樓市價(jià)格走勢(shì)撲朔迷離,，消費(fèi)者在觀望,，開發(fā)商依然未見降價(jià)的大動(dòng)作出手，市場(chǎng)似乎又進(jìn)入了新一輪的博弈,。而這兩天,，一則來(lái)自北京萬(wàn)科降價(jià)的消息吸引了市場(chǎng)的目光。
媒體報(bào)道,，4月16號(hào),，北京萬(wàn)科旗下的中糧假日紫苑，最后兩棟樓開盤,，開盤價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期25000元/平方米,，在各種優(yōu)惠后，實(shí)際成交價(jià)格約為24200元,，而項(xiàng)目周邊在售的二手房?jī)r(jià)格在26000—28000/平米之間,，記者采訪了萬(wàn)科北京公司的銷售負(fù)責(zé)人。
肖勁（北京萬(wàn)科公司營(yíng)銷總監(jiān)）：因?yàn)檫@個(gè)房子剛開始賣,，最后的結(jié)果還不太清楚,，這都是我們預(yù)期算的一個(gè)東西（價(jià)格），我們現(xiàn)在的整個(gè)的政策并不是降價(jià),，萬(wàn)科一貫認(rèn)為價(jià)格其實(shí)不是由我們決定的,，是由市場(chǎng)決定的,，我們只能去適應(yīng)市場(chǎng)。
盡管回答的有些含糊,，但是試水也罷,，還是有松動(dòng)的跡象，包括中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰,，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究室主任周畢文等業(yè)內(nèi)專家表示,，萬(wàn)科在業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿性效應(yīng)巨大，如果不出意外,，萬(wàn)科在北京的價(jià)格調(diào)整將會(huì)成為北京房?jī)r(jià)調(diào)整的開始,。
主持人：我們注意到萬(wàn)科的營(yíng)銷總監(jiān)他這么說，這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)決定的,，而現(xiàn)在他們降價(jià)是適應(yīng)市場(chǎng)的需求,，是為了適合這個(gè)市場(chǎng)，那是不是意味著“新國(guó)十條”出臺(tái)之后的一個(gè)月,，首先我們看到調(diào)控的政策是顯效了,，同時(shí)是不是也意味著這些房地產(chǎn)都會(huì)適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)的需求，是不是就意味著整體的價(jià)格的下降,，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)開始出現(xiàn)了,，或者說是逐漸的明顯了？
張鴻：我們今天單單看萬(wàn)科的降價(jià)800塊錢的話,，可能你還很難說它是一個(gè)真正的降價(jià)的行為,，大概只能叫促銷，因?yàn)楹芏喙驹谛麻_盤的第一天可能都有這樣的一個(gè)打折促銷的這樣一個(gè)活動(dòng),，但起碼比原來(lái),，你需要加價(jià)才能拿到房子要好一些了，而且雖然800塊錢有點(diǎn)少,，但是總比不降要好一點(diǎn),。為什么說它不是一個(gè)純粹的降價(jià)的行為呢？因?yàn)槲覀儗?duì)地產(chǎn)商降價(jià)有一個(gè)基本的判斷,，就是他如果覺得自己要降價(jià)的話,，一般來(lái)說會(huì)一步到位，他不會(huì)今天降800,，明天降900,，后天……然后大家就會(huì)期待他一直降下去,，他就沒有底了,，所以一般來(lái)說他會(huì)一步到位，然后再往上提,。不管怎么樣,，就是很多人說可能是上半年的任務(wù)需要完成,，還有就是說對(duì)政策的一個(gè)試探，我覺得他肯定是有某種意義的看一下市場(chǎng)到底是怎么回事,，一般來(lái)說會(huì)成交量先下來(lái),，大家開始觀望，開發(fā)商也要看政策到底是怎么回事,，成交量下來(lái),，一般兩三個(gè)月以后可能會(huì)接下來(lái)會(huì)有一些開發(fā)商覺得，哎,，扛不住了,，然后一些就開始主動(dòng)的打折降價(jià)了，所以說,，他們可能還在這樣的一個(gè)判斷當(dāng)中,，這個(gè)過程當(dāng)中，我們不能說一下從今天開始萬(wàn)科降價(jià)了,，其他家就開始都降價(jià)了,，但是有一個(gè)，有一種開發(fā)商,，我覺得他們應(yīng)該是在政府政策一出來(lái)就降價(jià)的,，就是國(guó)有的開發(fā)商，因?yàn)樗菄?guó)有的,，他應(yīng)該率先的承擔(dān)國(guó)家政策的這樣的一個(gè)風(fēng)向標(biāo),，所以我覺得他們應(yīng)該向萬(wàn)科學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)萬(wàn)科,，學(xué)習(xí)恒大好榜樣,。
主持人：馬教授你認(rèn)為呢？
馬光遠(yuǎn)：我覺得這個(gè)事實(shí)上我同意剛才媒體的一個(gè)說法,，就叫試探性降價(jià),，這個(gè)試探性是目前我覺得開發(fā)商的，很多開發(fā)商的一個(gè)比較糾結(jié)的一個(gè)心態(tài),，尤其在目前的情況下,，我們看到這個(gè)量已經(jīng)下來(lái)了，成交量,，一線城市的成交量基本上到了50%—60%,，是比較普遍的，那么也就是說量的方向已經(jīng)明確了,，那么現(xiàn)在唯一需要確定的方向就是說價(jià)格的方向怎么樣,，那么仍然我們看到這個(gè)在萬(wàn)科做這么一個(gè)試探性的降價(jià)以后，其他并沒有跟進(jìn),，我們看到今天各大開發(fā)商并沒有就萬(wàn)科本身的這么一個(gè)行為,，像2008年的時(shí)候引起很大的反響,，我記得2008年的時(shí)候，王石提出這個(gè)“拐點(diǎn)論”以后,，引起的反響就非常大,，當(dāng)時(shí)他的壓力也很大，剛開始是否認(rèn),，當(dāng)然后來(lái)價(jià)格證明了,，他判斷正確以后，他當(dāng)仁不讓的把“拐點(diǎn)論”攔到自己的這兒,，說自己發(fā)明的,，所以目前我們沒有看到這么一個(gè)心理方面很明顯的一個(gè)變化。我覺得萬(wàn)科的這么一個(gè)試探性降價(jià),，甚至跟5月5號(hào)恒大的降價(jià)比的話,，相對(duì)而言，他引起的,，雖然當(dāng)然這個(gè)整體的幅度可能比恒大要小,，但是整體的效應(yīng)他還是比較大的，我覺得這個(gè)表面上來(lái)看的話,，很多開發(fā)商目前還比較鎮(zhèn)靜,，但是我相信這個(gè)心底引起的漣漪，已經(jīng)這個(gè)波浪,，已經(jīng)是起來(lái)了,，所以這種情況下，我們看到特別是有兩個(gè)數(shù)據(jù)說明,，在目前情況下,，降價(jià)的一個(gè)好處，是一季度的時(shí)候,，一季度的時(shí)候這個(gè)按照銷售金額來(lái)排行的話,，萬(wàn)科排第一，恒大排第二,，如果按照銷售面積來(lái)排的話,，恒大排第一，萬(wàn)科排第二,，那么這說明在目前這么一個(gè)微妙的情況下,，價(jià)格本身的一些輕微的變動(dòng)，那么在業(yè)績(jī)帶來(lái)的影響是比較大的,，我覺得這個(gè)效應(yīng)可能會(huì)成為一個(gè)示范效應(yīng),。
主持人：確實(shí)是這樣，房子關(guān)系到千家萬(wàn)戶，關(guān)系到每一個(gè)人,，我注意到今天參加我們這個(gè)發(fā)言的也比較多,，有一位朋友是跟我們通過網(wǎng)絡(luò)來(lái)連線的,，我們現(xiàn)在連線他,，喂，您好,，請(qǐng)問您在哪里,？
網(wǎng)友：你好，我在北京,。
主持人：北京的,，買房了嗎？
網(wǎng)友：有一套,。
主持人：有一套,，您對(duì)目前的這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看？
網(wǎng)友：我認(rèn)為萬(wàn)科降價(jià),，包括這個(gè)政策,，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格根本不是泡沫，而是一種壟斷價(jià)格,，我認(rèn)為政府還沒有找到根本性的問題,，根本的解決方式。
主持人：那如果說讓您來(lái)出一個(gè)建議的話,，您會(huì)怎么說,？
網(wǎng)友：如果說的話，我想這個(gè)首先小產(chǎn)權(quán)房能上市,，然后第二是這個(gè)土地價(jià)格要急需下降,，我認(rèn)為這是這個(gè)現(xiàn)在急需要改變房?jī)r(jià)的最終解決途徑。
主持人：好,，謝謝,，謝謝您的參與，謝謝,。好,，我們?cè)賮?lái)看一下其他的朋友們都有什么樣的觀點(diǎn)。
“螞蟻”,，他認(rèn)為“萬(wàn)科降價(jià)有可能帶頭打破高房?jī)r(jià)的堅(jiān)冰,，房產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)越來(lái)越來(lái)嚴(yán)厲，降價(jià)趨勢(shì)有萬(wàn)科帶頭必然會(huì)產(chǎn)生后續(xù)的效應(yīng)”,。
再來(lái)看另外一位“月牙兒”,，他認(rèn)為“這種是暫時(shí)的降價(jià)，或者后者是為了前進(jìn)，房地產(chǎn)牽扯的行業(yè)很多,，就如生物鏈出了問題,，自然界就有物種要滅絕”。他看的更全面,、更廣一點(diǎn),，從一個(gè)植物鏈，食物鏈的角度來(lái)看待這個(gè)問題,，那么我們也知道,，“新國(guó)十條”出臺(tái)已經(jīng)是有一個(gè)月了，那么這一段時(shí)間中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一些變化,，現(xiàn)在我們就整體的來(lái)了解一下這些變化,。
有人說，萬(wàn)科是房地產(chǎn)界的“壞孩子”,，也有人說萬(wàn)科是帶頭降價(jià)的地產(chǎn)界“帶頭大哥”,，很多人還記得，2008年1月底,，商品住房成交量下降,，土地拍賣遇冷，萬(wàn)科在成都率先降價(jià)30%,，隨后廣東降,，上海降，成都降了,，在北京的項(xiàng)目也一次性付款93折的優(yōu)惠,，但是沒想到，在杭州降價(jià)促銷卻遇到了麻煩,，杭州萬(wàn)科推出的青年置業(yè)計(jì)劃,，四個(gè)樓盤的部分小戶型以8到8.5折的折扣打包銷售，最低折扣為7.5折,，降價(jià)吸引了新顧客,，卻得罪了不少老業(yè)主，戶型相近的房子,，一夜之間,，房子縮水十幾萬(wàn)元，部分業(yè)主還拉出了要求退房的橫幅,，阻礙打折活動(dòng)的進(jìn)行,。而時(shí)下，打折這個(gè)口號(hào)是由恒大先喊出來(lái)的,，今年5月6號(hào),，恒大宣布對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的40個(gè)在售樓盤8.5折促銷讓利,，5月16號(hào)，恒大地產(chǎn)在安徽合肥的一個(gè)新項(xiàng)目,，以8.5折開盤,，引來(lái)了數(shù)千購(gòu)房者前來(lái)排隊(duì)購(gòu)房。
購(gòu)房者：因?yàn)橹氨容^低的價(jià)位的時(shí)候我們錯(cuò)過了,，如果再往后的話,，不知道政策怎么變。
恒大地產(chǎn)負(fù)責(zé)人說,，降價(jià)之后,，公司的銷售有了幾倍的增長(zhǎng),，他們的打折活動(dòng)也會(huì)隨行就市,，每隔半個(gè)月制定一次價(jià)格。掃描熱點(diǎn)城市,，樓市新政后,，北京樓市交易雖然降溫，但是房?jī)r(jià)卻繼續(xù)上行,，深圳成交降低6成,，價(jià)格卻同比漲了67%，上海成交創(chuàng)新低,，新盤均價(jià)漲幅近14%,，不少買方賣方，雙方觀望氣氛濃厚,，在杭州第十屆人居展不見了往年的火爆情況,，詢問展示的樓盤，哪怕是聲稱馬上要開盤的開發(fā)商,，得到的都是無(wú)準(zhǔn)確時(shí)間,，無(wú)房源數(shù)量，無(wú)確切價(jià)格的“三無(wú)”答案,。
參展商：目前政策不是很明朗,，具體的話肯定也是要等到政策出來(lái)，明朗了以后我們才能有一個(gè)正式的價(jià)格出來(lái),。
主持人：萬(wàn)科的這一次降價(jià)很容易讓人聯(lián)想其在2008年的時(shí)候,，在杭州的那一次四盤同降的這個(gè)降價(jià)，這一次降價(jià)和那一次降價(jià)有什么不同,？
張鴻：第一次降價(jià),，他和第二次降價(jià)就已經(jīng)不同了，第一次是他要把房子降價(jià)賣出去以后要去買地,，就是他發(fā)布“拐點(diǎn)論”的時(shí)候,，然后我們看到他這邊降著價(jià)，然后拿到錢以后那邊就到全國(guó)各地買地，第二次是非常危險(xiǎn)的,，就是他四盤同降,，他是覺得金融危機(jī)已經(jīng)來(lái)了，然后他這個(gè)時(shí)候把房子一降價(jià),，拿到錢以后,，他不是買地，他是現(xiàn)金為王,，準(zhǔn)備過冬,，所以我們算了一下，四盤同降那個(gè)時(shí)期,，他大概手上有兩百億的現(xiàn)金,，準(zhǔn)備過冬了，事實(shí)上那個(gè)時(shí)期,，很多開發(fā)商都是缺錢的,。
主持人：缺錢。
張鴻：包括現(xiàn)在看的很火的恒大地產(chǎn),，當(dāng)年是準(zhǔn)備香港上市,，然后沒上成，結(jié)果資金鏈就非常非常緊,，所以你看那時(shí)候開發(fā)商他是資金緊張,，心里又沒底，然后身邊有一個(gè)公司降價(jià),，何況又是萬(wàn)科這樣的公司,，他開始降價(jià)，那自己就開始很恐慌,，他有一個(gè)示范效應(yīng),，但是現(xiàn)在很多大的開發(fā)商他自己心里有底，手有余糧心不慌,，所以他依靠萬(wàn)科或者幾個(gè)公司的這樣的一個(gè)降價(jià),，讓他感到非常緊張的這種示范效應(yīng)就弱了很多，如果不是這些樓盤正好在他身邊的話,，他可能按照自己的這樣一個(gè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略去走,。
主持人：盡管剛才兩位評(píng)論員談到了這一次萬(wàn)科的降價(jià)可能不能說是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)普遍的一個(gè)趨勢(shì)，但是萬(wàn)科畢竟還是這個(gè)房地產(chǎn)界……
馬光遠(yuǎn)：龍頭老大,。
主持人：哎,，龍頭老大，那他率先不管是降了800塊還是300塊,，總而言之他是在往下在降價(jià)了,，那這個(gè)在這個(gè)整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是不是有一個(gè)示范的效應(yīng),，或者說是有一個(gè)帶頭的作用呢？
馬光遠(yuǎn)：我覺得這樣的,，剛才張鴻講形勢(shì)不同,，我覺得形勢(shì)差不多，因?yàn)閺膬r(jià)格本身來(lái)講的話,，房地產(chǎn)本身的價(jià)格并不僅僅取決于資金鏈,，并不僅僅取決于他有這么多的錢我就可以不降價(jià)，還取決于政策本身的走向,，我覺得這一點(diǎn)很關(guān)鍵,，更取決于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)策略，價(jià)格策略,，那么這一次我們看到,，如果單純的看資金鏈的話，也應(yīng)該動(dòng)態(tài)的來(lái)看,，不要靜態(tài)的來(lái)看,，靜態(tài)來(lái)看的話,，萬(wàn)科2009年的現(xiàn)金流現(xiàn)在是230億,，但是我們要看它的負(fù)債的話900多億，再看一下銀行對(duì)房地產(chǎn)的融資的限制的話,，我們看到在年初的時(shí)候我們看到,，房地產(chǎn)上市公司的再融資的規(guī)模可能要三千億,，這說明,，就是說我們看到亮麗的報(bào)表下面，事實(shí)上面臨著資金鏈緊缺的這么一個(gè)事實(shí),，而且去年的時(shí)候,，我們看到，很多開發(fā)商大量的拿地,，事實(shí)上這些錢都囤積在地上邊,，那么再?gòu)哪壳暗姆抠J政策來(lái)講的話，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資,，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市再融資,，都提出了嚴(yán)格的要求，也就是說如果我們從這個(gè)資金鏈本身面臨的形勢(shì)來(lái)看的話,，不僅不如2008年,，而且比2008年要緊很多，因?yàn)?008年的時(shí)候,，事實(shí)上從銀行來(lái)講的話,，是愿意給開發(fā)商放開的,，那么現(xiàn)在不是，現(xiàn)在是收緊,，這個(gè)口袋越收越緊,，第二個(gè)從政策本身來(lái)講的話，政策面臨的形勢(shì),，我覺得2008年不可相提并論,，目前的政策是非常明白的，也就是說我要達(dá)到一個(gè)什么樣的目的,，我對(duì)目前高房?jī)r(jià)的態(tài)度來(lái)講的話,，這個(gè)明明白白的。
主持人：我們看到目前消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期在增強(qiáng),，觀望的態(tài)度,，觀望的氛圍也是越來(lái)越濃厚，但是我們也看到,，其實(shí)在整個(gè)房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)當(dāng)中,，這個(gè)價(jià)格依然還是比較高的，甚至有些樓盤,，可以說是逆勢(shì)還提了價(jià),，那么接下來(lái)后續(xù)的政策應(yīng)該如何繼續(xù)調(diào)控？那么高房?jī)r(jià)的堅(jiān)冰如何才能夠徹底的打破呢,？稍候繼續(xù)我們今天的評(píng)論,。
樓市價(jià)格走勢(shì)撲朔迷離，面對(duì)房?jī)r(jià),，眾說紛紜,，站在“十字路口”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，何時(shí)回歸理性,？《今日觀察》正在評(píng)論,。
主持人：好，歡迎各位繼續(xù)關(guān)注我們今天的《今日觀察》,，現(xiàn)在我看到有一些朋友給我們傳來(lái)了一些漫畫,，我們來(lái)看一下，兩位評(píng)論員給我們解讀一下,，這個(gè)是比較好懂的,。
馬光遠(yuǎn)：這個(gè)中國(guó)樓市面臨方向性的選擇，有些說要拐彎了,，有些說要往右轉(zhuǎn),，往左轉(zhuǎn)，那么真正的出路何在,？所以面前情況來(lái)講的話,，我覺得還是比較微妙的,，但是有一個(gè)方向應(yīng)該是確定不移的，就是說目前的高房?jī)r(jià)肯定是不可持續(xù)的,。
主持人：不可持續(xù)的,。
馬光遠(yuǎn)：對(duì)。
主持人：好,，再來(lái)看下一幅,。
張鴻：樓市行情看看能不能把這個(gè)給它拉下來(lái)。
主持人：把箭頭往下拉,。
張鴻：對(duì),，但是現(xiàn)在可能拉一點(diǎn)，一丁點(diǎn)可能我們跳起來(lái)還是夠不著,，所以可能得拉下來(lái)很多才能讓我們買到房,。
主持人：我們注意到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)交易量比較低，但是價(jià)格呢依然還是比較高,，這樣的一個(gè)狀態(tài),，那么對(duì)于這一點(diǎn)，我們做了一個(gè)短片,，我們一起通過這個(gè)短片來(lái)了解一下,。
樓市成交量大跌，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺,，有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，1到4月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，本年資金來(lái)源21603億元,，其中國(guó)內(nèi)貸款4552億元,，增長(zhǎng)39.9%，個(gè)人按揭貸款2955億元,，增長(zhǎng)102.1%,，另外，14家上市銀行去年年報(bào)顯示,，累計(jì)貸款總額約23萬(wàn)億元,，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款超過5萬(wàn)億元，占比超過20%,。此后,，信貸收緊的信號(hào)開始釋放，5月10號(hào),，央行在今年第三次提高存款準(zhǔn)備金率,，此前為遏制房地產(chǎn)價(jià)格飆升,，部分地方還推出了一些緊縮第二套房貸按揭的政策，包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施,，銀行收縮信貸,，加上銷售情況的急轉(zhuǎn)之下，一位開發(fā)商財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)媒體表示,，現(xiàn)在基本上是拿不到開發(fā)貸款了,，要求土地質(zhì)押不算，公司必須還必須還要有50%的自有資金,，只能靠現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的資金回籠支持,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》文章說，目前開發(fā)商可能還不差錢,，但隨著時(shí)間的推移,，尤其是延續(xù)目前成交量持續(xù)下滑局面的話，開發(fā)商的現(xiàn)金流則必然會(huì)受到影響,，絕大多數(shù)上市房企,，今年年底都將面臨巨大的資金壓力，而那些實(shí)力稍遜一籌的小規(guī)模民營(yíng)企業(yè)的處境將更加艱難,。
樓市如何回歸理性,？新華社援引專家的觀點(diǎn)說，目前的政策猶如彈簧,，打壓也只能是暫時(shí)的,，解決房地產(chǎn)問題要抓住供需矛盾關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要從供需方面著手而非需求,，現(xiàn)在的政策在區(qū)分性和針對(duì)性上還要進(jìn)一步改進(jìn),，不能一刀切。
主持人：其實(shí)我們現(xiàn)在面臨著一個(gè)比較糾結(jié)的格局,，一方面是交易量比較低,，但是開發(fā)商呢，他價(jià)格還是沒有降下來(lái),，另外一方面,，作為消費(fèi)者來(lái)說，他很糾結(jié)的是到底是買還是不買,，接下來(lái)是會(huì)繼續(xù)再降還是會(huì)再升,？那么這是一個(gè)怎樣的格局，作為一個(gè)消費(fèi)者來(lái)說應(yīng)該用什么樣的心態(tài)來(lái)面對(duì)這樣的格局,？
張鴻：消費(fèi)者現(xiàn)在的心態(tài)其實(shí)很好,，很容易，就是你靜觀其變,，你總不至于在現(xiàn)在這樣博弈還沒有分清楚的時(shí)候,，你就開始買房吧,，而且現(xiàn)在看來(lái)，往下下行的可能性是非常大的,，只不過看看開發(fā)商,，包括一些利益集團(tuán)，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上漲而獲益的這些集團(tuán),，他和我們中央政策的博弈到底會(huì)持續(xù)多久�,，F(xiàn)在經(jīng)常有人問我說，什么樣抄底合適,？其實(shí)問的就是這個(gè)問題,，就是這個(gè)政策能持續(xù)多久，因?yàn)檫@種擔(dān)心其實(shí)是有歷史淵源的,，就是我們過去事實(shí)上是在調(diào)控的時(shí)候,，然后馬上就要調(diào)控到位的時(shí)候開始拯救房地產(chǎn)，而且我們現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入到一個(gè)就是可以說是房地產(chǎn)有一部分入境依賴的這樣一個(gè)綁架當(dāng)中去,，就是我們現(xiàn)在不知道他被綁架的多嚴(yán)重,，但是起碼我們看到在每一次危機(jī)的時(shí)候，包括1998年金融危機(jī),，包括2003年的“非典”時(shí)期,，包括2009年的金融危機(jī)，每一次充當(dāng)這個(gè)經(jīng)濟(jì)的火車頭的,，基本上都是房地產(chǎn),，就這個(gè)時(shí)候，那你如果你現(xiàn)在打壓它的話,，打壓到多大的程度你的經(jīng)濟(jì)是能夠承受的,，這是一個(gè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)到底能和它有什么樣的一個(gè)關(guān)系,，第二呢就是地方政府到底能夠承受多久,，我們現(xiàn)在經(jīng)常說你開發(fā)商我看你能撐多久，事實(shí)上地方政府在這一塊能撐多久,，現(xiàn)在也是一個(gè)未知數(shù)，那怎么辦,？所以現(xiàn)在就是一個(gè)博弈的過程,，在博弈沒有清楚的時(shí)候，而且很可能接下來(lái)政策力度如果到位,，地方政府如果執(zhí)行到位的話,，很可能房?jī)r(jià)是往下走的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候?qū)οM(fèi)者來(lái)說,，沒有什么別的建議,，就是靜觀其變,。
主持人：靜觀其變，繼續(xù)觀望,。
張鴻：對(duì),。
馬光遠(yuǎn)：我愿意回答張鴻剛才提出的問題，第一個(gè)房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)綁架的影響,，也就是說這一次如果我們把房?jī)r(jià)往下走的話,，那么對(duì)中國(guó)GDP的影響有多大，我可以講一季度的時(shí)候11.9%,，11.9%的話如果往下打3%到4%,，那房地產(chǎn)本身它在整個(gè)的GDP的增長(zhǎng)里邊貢獻(xiàn)不到1%，去年很大,，也不到1%,，如果說我們往下打3%到4%的話，還是8%,，所以我覺得政策的空間來(lái)講的話,，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，這一次,，我們?yōu)槭裁凑f這一次能夠出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，信息來(lái)源就是一季度我們GDP的增長(zhǎng)達(dá)到11.9%，這一次我們有很大的空間來(lái)做這個(gè)事,。第二個(gè)對(duì)地方財(cái)政的影響,，地方財(cái)政本身，我認(rèn)為地方財(cái)政一直是缺錢的,，即使我打一個(gè)比方,，即使分稅制完全改變，也就是說中央一分錢都不收,，地方會(huì)不會(huì)賣地,，仍然會(huì)賣地，那第二個(gè)從地方債務(wù)來(lái)講的話,，地方債務(wù)昨天這個(gè)國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人講,，就是說地方債務(wù)本身的風(fēng)險(xiǎn)并不大，這事實(shí)上透露出一個(gè)信號(hào),，就是說不要以為,，以這種說，把房地產(chǎn)打下來(lái)以后,，地方上會(huì)承受了,，不要有這種言論來(lái)擾亂政策，我覺得這一點(diǎn)是比較明白的，第三點(diǎn),，房?jī)r(jià)究竟會(huì)下來(lái)多少,，也就是說下來(lái)多少以后對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的影響，我覺得這一點(diǎn)非常需要說,，有很多人看到說如果往下打的話,，那么整個(gè)沒人建房子了，整個(gè)投資會(huì)萎縮,，整個(gè)房子沒人蓋了,，供應(yīng)又減少了,，整個(gè)房?jī)r(jià)是不是又會(huì)上去,，我覺得房?jī)r(jià)往下打30%，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是暴利行業(yè),，仍然有人搶著蓋房子,，所以我們目前的“十號(hào)文”，它的主要目的不是為了打房?jī)r(jià),，不是為了打房地產(chǎn),，而是保證房地產(chǎn)持續(xù)健康的發(fā)展。
主持人：再看看其他朋友有什么看法,，“紅紅”他認(rèn)為“在抑制經(jīng)濟(jì)繼續(xù)瘋長(zhǎng)勢(shì)頭方面效果是非常顯著的,，但是所謂的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)并沒有出現(xiàn)，尤其是新盤并沒有大幅度降價(jià),，二手房市場(chǎng)有所松動(dòng),，但是效果不是很明顯，所以還繼續(xù)要觀望”�,，F(xiàn)在我們?cè)賮?lái)聽一聽特約評(píng)論員對(duì)這個(gè)問題有怎樣的觀點(diǎn)和建議,。
黃瑜（中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)）：從我們過去研究的情況來(lái)看，一旦政策出臺(tái)的時(shí)候,，價(jià)格的變化通常要滯后成交量大概一個(gè)季度,，有些地方甚至是半年以上，這次我們監(jiān)測(cè)的結(jié)果可以看到,，就是由量傳遞到價(jià)格的變化速度很明顯在加快,，可以看到房?jī)r(jià)上漲過快的一些城市，特別是在某些城市的某些區(qū)域,，它的價(jià)格調(diào)整是比較明顯的,；第二個(gè)從企業(yè)的角度上來(lái)說，主要的幾個(gè)企業(yè)都紛紛提出,，選擇合適的銷售策略來(lái)促進(jìn)銷售，這是一個(gè)趨勢(shì)性東西，確確實(shí)實(shí)這些大企業(yè),，他們的一些舉動(dòng)和行為,，對(duì)我們整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)，是影響非常大的,，我們對(duì)4月份進(jìn)行總結(jié)發(fā)現(xiàn)就是說,，這些大的企業(yè)在4月的整體均價(jià)漲幅，是低于全國(guó)平均水平的,，這表明這些大企業(yè)在新政出臺(tái)之前,，實(shí)際上已經(jīng)采取了一些策略。
顧云昌（中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）：現(xiàn)在這種情況下,，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確也要適時(shí)適度進(jìn)行調(diào)控,，既要防止過去我們出現(xiàn)過的市場(chǎng)調(diào)控以后的強(qiáng)力的反彈，又要注意不要出現(xiàn)市場(chǎng)的大起大落,，或者嚴(yán)重的下挫,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)畢竟是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，恐怕這兩方面傾向都要注意,。那么這次看來(lái),，我們決心比較大，再加上最近國(guó)務(wù)院出臺(tái)的文件,，就是要給民營(yíng)的資本,，尋找開辟更多的投資渠道，讓一部分投機(jī)需求者的資金可以有更好的趨向,，而不是主要地投資房地產(chǎn)市場(chǎng),，這樣一些有利條件，都是可以防止強(qiáng)力反彈的,；當(dāng)然了這個(gè)當(dāng)中更主要的一點(diǎn)就是我們土地供應(yīng)量如果真正能夠像我們國(guó)家的有關(guān)部門公布的那樣,，能夠如期地完成供應(yīng)計(jì)劃，那么對(duì)我們后期的供應(yīng)加大以后,，再加上我們對(duì)需求的遏制,，那么強(qiáng)力反彈的可能性變得很小了。所以我認(rèn)為首先我們要穩(wěn)定房?jī)r(jià),，第二,，我希望在我們投資方面，在增長(zhǎng)方面也能夠保持相對(duì)的穩(wěn)定,，這樣才能達(dá)到我們宏觀調(diào)控的目的,。
主持人：“新的國(guó)十條”出臺(tái)已經(jīng)有一個(gè)月了，那么對(duì)于它的顯著的效果大家已經(jīng)看到了一些,，但是大家也有一個(gè)共識(shí),，就是政策的穩(wěn)定是關(guān)鍵,，那么在接下來(lái)的這個(gè)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策的制定和執(zhí)行上，兩位評(píng)論員有什么樣的建議,？
張鴻：我覺得在抑制需求的同時(shí),，另一方面需要增加供給，這個(gè)供給包括我們老百姓的供給,，普通商品房的供給,，我們看到土地的70%要用于保障性和中小戶型的商品房；還有一個(gè),，就是我們的用地模式可能要有所改變,，這樣才能更多的增加供給，因?yàn)殡S著城市化的進(jìn)程,，農(nóng)民進(jìn)城肯定是增加了房地產(chǎn)的需求,，對(duì)吧，但是事實(shí)上農(nóng)民身上還有一塊地,，如果讓那塊地也進(jìn)入到城市里來(lái)的話,，也可以變成商品房流通的話，那可能會(huì),，這個(gè)城市化進(jìn)程可能會(huì)增加房屋的供給,。
馬光遠(yuǎn)：我覺得目前因?yàn)榉康禺a(chǎn)新政已經(jīng)一個(gè)月了，但從地方上來(lái)看,，地方上具體執(zhí)行的細(xì)則并沒有幾個(gè)地方出來(lái),，是吧，除了青島,、北京,、深圳以外，大多數(shù)的地方并沒有出臺(tái)具體的怎么樣去執(zhí)行這個(gè)政策的措施,，我覺得這個(gè)執(zhí)行是非常重要,，也就是說…… |