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■產(chǎn)權(quán)式酒店必須要品牌獨(dú)立性問(wèn)題，財(cái)務(wù)管理規(guī)范問(wèn)題。
■所謂產(chǎn)權(quán)酒店,，實(shí)際上就是投資方開(kāi)發(fā)商他有兩次收益的機(jī)會(huì),，而對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)呢，產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)呢有一個(gè)物業(yè)增值和營(yíng)業(yè)收益分成的機(jī)會(huì),，當(dāng)時(shí)需要物業(yè)的硬件和酒店管理的軟件相結(jié)合,，需要品牌經(jīng)營(yíng)，目前還是很多投資者關(guān)注追捧的,。
■目前因?yàn)闆](méi)有國(guó)家有關(guān)產(chǎn)權(quán)酒店的銷(xiāo)售和管理模式的法律條文,，及相關(guān)合同范本所以目前的產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售上會(huì)有一些不并要的麻煩和認(rèn)知的不同。
沈竹：財(cái)經(jīng)下午茶,，天天有好茶,，各位下午好，我是沈竹,。今天我們的兩位茶友,，接著還是張寶全先生，還有蔡鴻巖先生,，我們接著聊聊產(chǎn)權(quán)酒店的這個(gè)事情,，昨天我的一個(gè)朋友跟我說(shuō)，他曾經(jīng)被邀請(qǐng)著去聽(tīng)產(chǎn)權(quán)酒店的這么一個(gè)推銷(xiāo)會(huì),，進(jìn)去之后就把手機(jī),，什么所有的通訊設(shè)備都關(guān)掉，然后馬上就給他們放了視頻講故事,，然后出門(mén)之前就讓他們交費(fèi),，說(shuō)你們今天交了是入會(huì)，如果你們過(guò)兩天交,，看著房?jī)r(jià)漲了,，我們產(chǎn)權(quán)酒店的價(jià)格也要漲了，你們就會(huì)交的更高了,，這不攔路搶劫嗎,？怎么他們這么重視短期的這種收益�,。渴遣皇乾F(xiàn)在也是產(chǎn)權(quán)酒店遇到的一個(gè)最大的問(wèn)題,。
張寶全：我想這可能是顯然意料,，也是違法的現(xiàn)象，因?yàn)閷?duì)正常的一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)營(yíng)來(lái)講,，不應(yīng)當(dāng)是這樣的,，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)酒店還是以產(chǎn)權(quán)來(lái)說(shuō)話(huà)的，它主要是把產(chǎn)權(quán)賣(mài)給你的時(shí)候,，能告訴你有什么權(quán)利,，就是不僅你有物權(quán)的權(quán)利，同時(shí)你還有經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利,，還有經(jīng)營(yíng)失利的權(quán)利,。
沈竹：像這種現(xiàn)象是不是因?yàn)榇蠹矣X(jué)得現(xiàn)在度假已經(jīng)到了一個(gè)發(fā)展的一個(gè)蓬勃期，覺(jué)得大家需要這樣的投資方式,，所以覺(jué)得這個(gè)東西一定會(huì)火爆,，一定會(huì)漲價(jià)，所以開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始用這樣的方式,。
蔡鴻巖：實(shí)際上對(duì)于中國(guó)的百姓來(lái)說(shuō),，確實(shí)是存在一個(gè)普遍的，包括對(duì)個(gè)人的投資產(chǎn)品,，渠道很窄,，產(chǎn)品很少，所以對(duì)于房產(chǎn)的投資,，現(xiàn)在是老百姓最熱衷的一項(xiàng)投資,。
蔡鴻巖：這其中包括了產(chǎn)權(quán)，酒店的這種一個(gè)投資產(chǎn)品,，剛才你說(shuō)的這種現(xiàn)象,，那我們從經(jīng)驗(yàn)上去判斷，這一定是一個(gè)騙子,，這一定是有很大很大風(fēng)險(xiǎn)的,。
蔡鴻巖：真正如果說(shuō)真正是有價(jià)值的產(chǎn)權(quán)酒店一定不會(huì)是這種銷(xiāo)售方式。
沈竹：他利用了大家投資的時(shí)候腦子一熱的這種情況,，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的一種青睞,。
蔡鴻巖：這是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，而且我說(shuō)從經(jīng)驗(yàn)上判斷,，它更像傳銷(xiāo),。
沈竹：寶全用過(guò)這種營(yíng)銷(xiāo)手段嗎？
張寶全：這個(gè)還理解不了,，因?yàn)槲矣X(jué)得這個(gè)在早期,，分時(shí)度假的時(shí)候,，還有人采取這樣的方式,，趕緊,，你加了會(huì)員，你就可以去,，買(mǎi)這個(gè)會(huì)員,，給你多少多少天的居住，但是現(xiàn)在賣(mài)產(chǎn)權(quán)酒店的時(shí)候,，像這樣的應(yīng)當(dāng)不存在了,。
蔡鴻巖：沒(méi)有了。
沈竹：一定是一手交合同,，一手交錢(qián),。
蔡鴻巖：你說(shuō)的這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該是在五六年前了。
張寶全：因?yàn)槟憬o他展現(xiàn)的是個(gè)物業(yè),，是我的酒店,，然后告訴你，你獲得的酒店哪一件間房以后,，有什么權(quán)利,，現(xiàn)在是這樣的，不存在什么會(huì)員,，更不存在說(shuō)先交幾萬(wàn)塊錢(qián)作為會(huì)員,，這個(gè)可能就是宏彥講的，可能是一個(gè)騙子,。
沈竹：這樣一些負(fù)面的消息,，就讓我們降低了對(duì)這個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店的這種魅力的吸引。今天寶全也給我們帶來(lái)了你所在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,，遇到困難不斷修正的一種合同的方式,。
張寶全：其實(shí)中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店剛才講的，就是我們現(xiàn)在在法律上還有很多缺失,，中國(guó)對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店如何來(lái)確定它,，如何來(lái)運(yùn)營(yíng)它，如何來(lái)管理它,，小業(yè)主和管理者之間的這種權(quán)利,、義務(wù)、責(zé)任是什么,，幾乎沒(méi)有這方面明確的規(guī)定,。
張寶全：另外就是說(shuō)我們產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售合同依然用的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)合同，是住宅的標(biāo)準(zhǔn)合同,。
沈竹：你讓你的客戶(hù)賺到錢(qián)了嗎,？賺到錢(qián)比較滿(mǎn)意的,，給我們講一講成功的例子，讓我們有一點(diǎn)信心,。
張寶全：我們產(chǎn)權(quán)式酒店是從三亞灣紅樹(shù)林酒店開(kāi)始,，其他在以前我還沒(méi)有。
沈竹：他們賺到錢(qián)了嗎,？每年的收益能夠達(dá)到多少,？
蔡鴻巖：還沒(méi)有運(yùn)營(yíng)。
張寶全：剛開(kāi)始,，還沒(méi)有運(yùn)營(yíng),。
蔡鴻巖：現(xiàn)在剛開(kāi)始。
張寶全：現(xiàn)在剛開(kāi)建,。但是在做這個(gè)酒店的時(shí)候,，就發(fā)現(xiàn)了很多問(wèn)題，最多是什么呢,？第一你要保持酒店品牌的獨(dú)立性,，就是隸屬面臨著不同，不像一個(gè)傳統(tǒng)酒店,，傳統(tǒng)酒店一個(gè)業(yè)主,，我們兩三個(gè)人開(kāi)個(gè)會(huì)就解決了�,？墒钱�(dāng)你有5000多家客房,，5000多家業(yè)主你怎么來(lái)跟業(yè)主溝通。
沈竹：對(duì)啊,。
張寶全：所以我們的酒店你比方說(shuō)它有,，采取的第一條財(cái)務(wù)，包括所有酒店的預(yù)算,，包括審計(jì)等等,，都是由第三方來(lái)跟你完成的，要保證這個(gè)酒店的,，第三方來(lái)替小業(yè)主對(duì)這個(gè)酒店實(shí)施運(yùn)營(yíng)的監(jiān)督,。
沈竹：是，我們知道股東不需要太多,，因?yàn)闆Q策的時(shí)候很困難,，5000多個(gè)業(yè)主，你替寶全來(lái)想想,，這事你覺(jué)得可行嗎,？
蔡鴻巖：我覺(jué)得就是說(shuō)到根本上，拿你開(kāi)始舉的這個(gè)例子來(lái)說(shuō),，我們國(guó)家到現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)真正的酒店式公寓這么一個(gè)法律意義的一個(gè)概念,，無(wú)論是住建部,，還是國(guó)家工商局，就是你對(duì)這一個(gè)產(chǎn)品什么樣一個(gè)法律的定義,，我覺(jué)得沒(méi)有,。
張寶全：就是酒店式公寓跟產(chǎn)權(quán)酒店是兩個(gè)概念。酒店式公寓中國(guó)就是說(shuō)我按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)經(jīng)營(yíng)的,，但是產(chǎn)權(quán)酒店是按照酒店來(lái)建立一個(gè)酒店,，產(chǎn)權(quán)可以分銷(xiāo)，分銷(xiāo)的過(guò)程中,，你可以獲取一定的權(quán)益，所以它實(shí)際上是酒店,。這也是我們市場(chǎng)上混淆和混亂的地方,。
蔡鴻巖：我們說(shuō)的意義上也就是說(shuō)，包括這個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店我們現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)法律意義的一個(gè)定義,，如果要想使它規(guī)范,，我們從政府角度來(lái)說(shuō)，我們國(guó)家必須要,，馬上要有一個(gè)完善的立法,。
沈竹：我現(xiàn)在特別站在投資者的角度去考慮。你比如說(shuō)如果寶全經(jīng)營(yíng)這個(gè)他自己的這個(gè)酒店,，他如果經(jīng)營(yíng)的很好,，就像希爾頓一樣，麗思卡爾頓它已經(jīng)是品牌了,，他經(jīng)營(yíng)酒店就可以賺很多前,，他干嘛要把產(chǎn)權(quán)一次性地銷(xiāo)售，然后他銷(xiāo)售之后,，他又怎么能夠,，我錢(qián)都到手了，我怎么能夠包括后續(xù)的時(shí)候,，它還保障自己的收益,。
蔡鴻巖：這在我們上一講來(lái)說(shuō)這個(gè)話(huà)題的時(shí)候，我已經(jīng)實(shí)際已經(jīng)說(shuō)多了,，開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，做產(chǎn)權(quán)式酒店，它實(shí)際有兩次收益的機(jī)會(huì),，因?yàn)樗钱a(chǎn)權(quán)擁有者,，和使用權(quán)的，國(guó)外的方式度假,，使用權(quán)的擁有者不一樣,。你是產(chǎn)權(quán)擁有者,，你買(mǎi)了這個(gè)房子之后，法律意義上說(shuō),，這個(gè)房子永久的收益是你的,。
沈竹：沒(méi)錯(cuò)，所以就出現(xiàn)這樣的糾紛,，產(chǎn)權(quán)使用者就開(kāi)始覺(jué)得這經(jīng)營(yíng)者不行,，對(duì)把，所以我們很多人就吵著要換經(jīng)營(yíng)者,。那如果你遇到這種情況,。
張寶全：你剛才說(shuō)的是兩件事，一個(gè)是指產(chǎn)權(quán)式酒店投資,，一個(gè)是指產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā),，開(kāi)發(fā)獲取開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)，投資獲取投資的利潤(rùn),，這是兩個(gè)不同的概念,。
沈竹：你在經(jīng)營(yíng)哪一部分？你是兩個(gè)都要嗎,？
張寶全：那么產(chǎn)權(quán)式酒店,，它是獲取的產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)，那么小業(yè)主是獲取投資,，但是這個(gè)開(kāi)發(fā)者必須有兩個(gè)條件,，你既要有硬件開(kāi)發(fā)的能力，還要有軟件運(yùn)營(yíng)的能力,。
張寶全：但是通過(guò)很多現(xiàn)在是地產(chǎn)商在做,，地產(chǎn)商它沒(méi)有軟件運(yùn)營(yíng)的能力，所以實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)不全的,，或者說(shuō)根本就不是一個(gè)完整的酒店,，我們不同在哪里，就是亞龍灣,，就是紅樹(shù)林酒店,，從04年開(kāi)業(yè)，到目前為止,，一直都是中國(guó)之內(nèi)全世界五星級(jí)酒店里面經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)率最高的,，到今年還保持這個(gè)地位。
張寶全：大約它毛利潤(rùn)率平均下來(lái)達(dá)到64%,，也就是門(mén)市上收一塊錢(qián),，它的毛利潤(rùn)率是
6毛4，那么這樣的一個(gè)酒店品牌的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，也就是說(shuō)我們從04年一直到今天,，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)說(shuō),，我們亞龍灣酒店已經(jīng)社會(huì)投資了，使我們建立了這樣的軟件和品牌系統(tǒng),，這樣我們才敢來(lái)做三亞灣紅樹(shù)林酒店,。
沈竹：寶全很驕傲，他覺(jué)得他是一個(gè)既有軟件又有硬件的開(kāi)發(fā)商,，既能管酒店經(jīng)營(yíng),，又能管房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。
蔡鴻巖：因?yàn)樗衼嘄垶臣t樹(shù)林酒店,，他有一個(gè)品牌了,，以前你們光知道有萬(wàn)豪，有麗思卡爾頓,，有希爾頓,，現(xiàn)在我紅樹(shù)林也有品牌了。
張寶全：光有這兩樣還不行,，還需要有什么，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)這樣的酒店的時(shí)候,，還需要注意哪些事項(xiàng),，或者什么樣的人群適合投資這樣的酒店。
沈竹：我們說(shuō)到投資者,，比如說(shuō)在投資這樣的酒店的時(shí)候,，什么樣的人，比較適合進(jìn)入這個(gè)群體,，像宏彥你會(huì)選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店嗎,？
蔡鴻巖：如果性?xún)r(jià)比合適的話(huà)，我還是可以考慮,？
沈竹：什么叫性?xún)r(jià)比合適,？
蔡鴻巖：就是它的售價(jià)，我主要是判斷它未來(lái)得回報(bào)期,，我收益的一個(gè)保障,。
沈竹：你會(huì)考慮哪幾方面？比如說(shuō)在三亞這個(gè)地方,。
蔡鴻巖：比如說(shuō)它的房屋的售價(jià),，因?yàn)槲业氖找嫖磥?lái)是投資回報(bào)李，我就要算我前期的投資成本有多高,，然后我再算未來(lái)的收益,，就是未來(lái)的租金會(huì)是什么價(jià)格。
沈竹：它單憑你的收益,，單憑你的房?jī)r(jià)一定會(huì)比普通住宅高很多,？那你怎么來(lái)估算這個(gè)性?xún)r(jià)比呢,？
蔡鴻巖：它有一個(gè)測(cè)算。
張寶全：我們拿一個(gè)項(xiàng)目來(lái)做比喻,，比如說(shuō)就拿我們?nèi)齺啚澈推骄频�,，什么人�?lái)買(mǎi)？第一批來(lái)的是什么人呢,？第一批來(lái)的全部是明星,，因?yàn)樗麄兣碾娪埃泻芏噙@樣的導(dǎo)演明星,，就是第一批是他們來(lái)定,，他們?yōu)槭裁磥?lái)定三亞灣和平酒店呢？
沈竹：因?yàn)槟闶亲鰧?dǎo)演的是嗎,？
張寶全：他是看中了我們海棠灣的七星級(jí)酒店,，和亞龍灣的五星級(jí)酒店，因?yàn)槲覀冞@邊,，你買(mǎi)了我這邊三亞灣的房,，你可以到我所有紅樹(shù)林酒店去住，而且我們?nèi)珖?guó)有七個(gè)層次,，對(duì)紅樹(shù)林酒店連鎖的,，但是他們更看中的是亞龍灣和海棠灣的七星級(jí)酒店。那么后來(lái)再來(lái)的是什么呢,？就是做金融做投資的,。因?yàn)樗麄儼堰@一算，算出來(lái),，他發(fā)現(xiàn),，如果買(mǎi)單純的住宅，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店好,，因?yàn)閱渭兊淖≌�,，因�(yàn)閱渭兊淖≌褪撬M管一年可能來(lái)住一個(gè)月或者是兩個(gè)月,，但是他要交一年的物業(yè)管理費(fèi)或者是
張寶全：他發(fā)現(xiàn)交的這個(gè)費(fèi)用,，我都可以在五星級(jí)酒店住兩個(gè)月了，他發(fā)現(xiàn)自己沒(méi)有帶來(lái)什么好處,。
沈竹：對(duì),。
張寶全：但是他發(fā)現(xiàn)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店以后，他發(fā)現(xiàn)他多了一個(gè)好處,，就是這個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲取的利潤(rùn)他有分享的權(quán)利,，就是分紅的權(quán)利，所以這是他們從投資來(lái)一算，他覺(jué)得買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店,。那么現(xiàn)在再來(lái)買(mǎi)的什么更多呢,？比如在我們項(xiàng)目里邊，這個(gè)值得大家關(guān)注的,，這個(gè)反而是一類(lèi)人,，就是地產(chǎn)，中國(guó)這幾個(gè)大的地產(chǎn)的這些企業(yè)基本上都在我們?nèi)齺啚澈推骄频曩I(mǎi)了房,。
沈竹：是企業(yè)購(gòu)房是嗎,？
張寶全：有企業(yè)和自己購(gòu)的，或者說(shuō)我們現(xiàn)在大家可能能看見(jiàn)的,，或者能認(rèn)識(shí)的,，這些大老呢，這些等等,。為什么呢,？就是說(shuō)他們對(duì)這個(gè)模式的理解就很清楚了，或者說(shuō),，我們還看得出來(lái),，什么人需要這樣的東西，另外現(xiàn)在來(lái)的人就更多了,，就是民眾,，或者說(shuō)很多人你看他有一點(diǎn)錢(qián)的，他現(xiàn)在需要投資,，他錢(qián)想往哪里放，那么在城市里比如說(shuō)一個(gè)公寓他也可以買(mǎi)下來(lái),，再出租,，但他發(fā)現(xiàn)他的租價(jià)跟房?jī)r(jià)是倒掛，那么租價(jià)是20年都不能收回投
張寶全：他突然發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店,，特別是很好的具有旅游度假資源的地方,，他發(fā)現(xiàn)，這個(gè)酒店它不僅能給它帶來(lái)分時(shí)度假,，免費(fèi)分時(shí)度假這樣一個(gè)權(quán)益的享受以外,，他還能夠在這個(gè)酒店運(yùn)營(yíng)中分享分紅和利潤(rùn)的時(shí)候，這個(gè)分紅和利潤(rùn)有可能會(huì)在5年或者7年收回投資,，但最終還不是這一點(diǎn),，這就是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的上漲，就是這種增值和保值,，比如說(shuō)像我們亞龍灣和平酒店,，我們整個(gè)投資階段和成本是7個(gè)億不到，但現(xiàn)在平均出來(lái)，已經(jīng)35個(gè)億了,。就是這一種不動(dòng)產(chǎn)的增值
沈竹：寶全要開(kāi)始說(shuō)自己的產(chǎn)品了,。宏彥，你見(jiàn)過(guò)什么樣的人群在你周?chē)呐笥奄?gòu)買(mǎi)這些產(chǎn)權(quán)酒店,，他們是寶全說(shuō)的這三類(lèi)人嗎,，還是？
蔡鴻巖：這三類(lèi)人群肯定是偏多的,，但我覺(jué)得這些人,，這個(gè)人群是在投資上比較有經(jīng)驗(yàn)的人群，他們可能是頻繁置業(yè)�,，F(xiàn)在最大的問(wèn)題是民眾,。
沈竹：你周?chē)腥速I(mǎi)過(guò)這個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店嗎？
蔡鴻巖：有,。
沈竹：他們是怎么考慮的,？
蔡鴻巖：去年我身邊好多朋友都在海南三亞買(mǎi)了房子。
沈竹：買(mǎi)的是住宅還是,？
蔡鴻巖：有買(mǎi)住宅的,，有買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的。而且三亞現(xiàn)在有好多樓盤(pán)都打的是產(chǎn)權(quán)式酒店的……
沈竹：說(shuō)海南的房?jī)r(jià)就是被產(chǎn)權(quán)式酒店的房?jī)r(jià)托起來(lái),，他們是比普通住宅貴很多,。
蔡鴻巖：海南的房?jī)r(jià)是因?yàn)閲?guó)際旅游島最近給爆炒起來(lái)的。這個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店跟它倒沒(méi)有這種直接的價(jià)格連帶關(guān)系,，但是產(chǎn)權(quán)式酒店,，大家就是多了一個(gè)噱頭，多了一個(gè),，賣(mài)一個(gè)產(chǎn)品多了一個(gè)標(biāo)簽,，多了一個(gè)品牌。
沈竹：他們現(xiàn)在對(duì)自己的收益滿(mǎn)意嗎,？
蔡鴻巖：收益,，剛才張總也說(shuō)了，其實(shí)從收益上來(lái)說(shuō),，住宅跟產(chǎn)權(quán)式酒店的收益測(cè)算方式是不一樣的,，住宅你就算你的房子如果出租，你自己去,，頂多是委托物業(yè)去給你出租,，出租出去你就有收益，出租不出去你就在那擱著,，它幾乎是一個(gè)負(fù)資產(chǎn),。如果你不轉(zhuǎn)手再賣(mài)的話(huà),，它可能是一個(gè)負(fù)資產(chǎn)，因?yàn)槟忝磕赀�得叫運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用,，維護(hù)費(fèi)用,。
沈竹：對(duì)，這點(diǎn)我們聽(tīng)懂了,。
蔡鴻巖：一年可能就是住一個(gè)月,，春節(jié)一個(gè)月的時(shí)間，其他時(shí)間都是空置的,，海南大量的房子都是空置的,。
沈竹：而產(chǎn)權(quán)式酒店它的收益？
蔡鴻巖：產(chǎn)權(quán)式酒店,，如果要是按照,，如果要是現(xiàn)在張總他們賣(mài)的產(chǎn)權(quán)式酒店的這個(gè)供應(yīng)項(xiàng)目，能夠有亞龍灣紅樹(shù)林酒店這么一個(gè)出租率和出租價(jià)格的話(huà),，那我1000%我也買(mǎi)這個(gè)房子,，但我估計(jì)可能不會(huì)到亞龍灣這個(gè)水平。
沈竹：你周?chē)娜怂倪@個(gè)收益能夠達(dá)到每年多少,，投資成功的,。
蔡鴻巖：我倒沒(méi)問(wèn)過(guò)具體的數(shù)，因?yàn)槲抑�,，我還知道一點(diǎn),，亞龍灣紅樹(shù)林酒店它的客房出租的情況。
沈竹：投資完心理踏實(shí)嗎,？
蔡鴻巖：我有另外一個(gè)朋友,，也在亞龍灣一線(xiàn)海灘上有一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店，收益率是非常高的,，它的這個(gè)我們幾個(gè)朋友在那買(mǎi)了房子,，他們是24900買(mǎi)的，最低的時(shí)候,，就是那個(gè)愛(ài)情海，現(xiàn)在因?yàn)槊刻斓淖饨�,，到冬季進(jìn)入10月1號(hào)之后,，基本上房子都能租1600以上，2000多塊錢(qián),，而且是普通的房間,。所以他的收益率還是蠻高的。
沈竹：哪一年買(mǎi)的,？
蔡鴻巖：張總他們這個(gè)酒店的整體投資,，我聽(tīng)說(shuō)是兩年三年就收回投資了,。
沈竹：愛(ài)情海這個(gè)你說(shuō)朋友的回報(bào)，他是哪一年開(kāi)始投資的,？
蔡鴻巖：他是在前年吧,，前年買(mǎi)的，去年,，買(mǎi)了之后已經(jīng)有收益了,，而且現(xiàn)在這種，因?yàn)檫@種產(chǎn)品很少,，又是亞龍灣一線(xiàn)的海灘地,，很多人對(duì)房子，基本上,，他可能更多的不是用于經(jīng)營(yíng)了,，他都是自己的公司朋友輪番去住，他就是使用率很高的,，以前我記得,。
沈竹：您說(shuō)的這個(gè)屬于企業(yè)購(gòu)房？
蔡鴻巖：不是不是,，就是個(gè)人購(gòu)房,。但是現(xiàn)在，因?yàn)樘貏e是在亞龍灣買(mǎi)房的人,。
張寶全：但是產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)在企業(yè)買(mǎi)房的很多,，為什么呢？他企業(yè)買(mǎi)了房,，產(chǎn)權(quán)歸他的企業(yè),，他把它的免費(fèi)居住，作為一種福利,，分給員工,。
沈竹：?jiǎn)T工。
張寶全：總經(jīng)理一年五天,，副總經(jīng)理一年四天,，部門(mén)經(jīng)理一年三天，員工兩天,。
蔡鴻巖：作為企業(yè)的一種資產(chǎn)了,。
張寶全：所以說(shuō)它既符合我們現(xiàn)在的游戲規(guī)則，但是又給大家?guī)?lái)了很厚的……
沈竹：像國(guó)外它的比率應(yīng)該是60%是個(gè)人,，40%是企業(yè),，你算過(guò)你的酒店多少企業(yè)買(mǎi)，多少是個(gè)人投資呢,？大概是多少,？
沈竹：那是分時(shí)度假的概念,，是吧。他們分時(shí)度假也是企業(yè)參與是嗎,？
張寶全：分時(shí)度假作為一種福利,，比如說(shuō)企業(yè)我就買(mǎi)你100間客房，然后我分給大家,，這100間你一年之內(nèi),，或者是兩年你隨便去住，他就買(mǎi)這個(gè)使用權(quán),。
沈竹：他們是四六開(kāi),，咱們是幾比幾，企業(yè)和個(gè)人,。
張寶全：目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店,，應(yīng)當(dāng)說(shuō)大部分還是個(gè)人在買(mǎi)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的比例大約占到90%多,。
沈竹：那企業(yè)的行為還是少數(shù),。
張寶全：這個(gè)主要還是，我剛才說(shuō)了,，就是度假的需求,，已經(jīng)成為我們個(gè)人或者家庭一種很重要的需求。
沈竹：你了解寶全說(shuō)的這個(gè)情況嗎,？企業(yè)多不多,？
蔡鴻巖：企業(yè)不是很多。但是現(xiàn)在有一部分企業(yè)已經(jīng)有這樣的意識(shí),，企業(yè)要算他對(duì)投資現(xiàn)金流的一個(gè)情況,，在有充裕資金的情況下，比如說(shuō)國(guó)企央企,，大的上市公司,，這些公司他們不愁資金，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)可能,，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)很貴,，三亞的房?jī)r(jià)現(xiàn)在全國(guó)最貴的房?jī)r(jià)了，大家在投資的時(shí)候可能還會(huì)比較謹(jǐn)慎,。我覺(jué)得是,，剛才我說(shuō)的這個(gè)是，到底什么人在買(mǎi)這兒的,，海南三亞這兒的房產(chǎn)，現(xiàn)在實(shí)際說(shuō)全國(guó)有錢(qián)的人,，都在往那去買(mǎi)房產(chǎn),，因?yàn)榇蠹铱春玫氖且粋�(gè)總體區(qū)域,，國(guó)際旅游島這個(gè)政策出來(lái)之后，而且我們看,。
沈竹：有一定投資回報(bào)的,，海南是讓我們能夠看見(jiàn)的，雖然爭(zhēng)議比較大,。
蔡鴻巖：確實(shí)還有一個(gè)比較特殊的情況,，04年開(kāi)始就一直在關(guān)注三亞這個(gè)地方，三亞這個(gè)地方實(shí)際上是相當(dāng)于從地緣這個(gè)角度上我們?nèi)タ�,，它相�?dāng)于是整個(gè)北美洲對(duì)象的邁阿密海灘,，整個(gè)歐洲大陸的對(duì)象的藍(lán)色海岸線(xiàn)，就是背后這個(gè)大陸的人口的基數(shù),，GDP的整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模的水平,，使得三亞這個(gè)地方，它是唯一背后是大陸,，最南邊的一個(gè)最近的一個(gè)熱帶海灘,。這個(gè)熱帶海灘的資源它是絕無(wú)僅有的，它可以減少很多去東南亞這些熱帶海灘的時(shí)間,。
沈竹：這講到海南了,，我們跑題了。這到底是怎么樣分清產(chǎn)權(quán)的關(guān)系,，在投資者的駕馭上面,，比如說(shuō)投資者在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，需要注意什么樣的合同,，契約關(guān)系怎么建立,，在合同解讀的時(shí)候，需要注意哪些事項(xiàng),，我們稍事休息,，聽(tīng)寶全和宏彥跟我們聊聊具體的一些事項(xiàng)，稍事休息,，回來(lái)接著聊,。
沈竹：財(cái)經(jīng)下午茶，歡迎回來(lái),！跟普通的商品房相比,，我們說(shuō)公攤的面積怎么算，物業(yè)費(fèi)怎么收,，然后包括一些費(fèi)用合同的軟件怎么樣擬定,，這都是我們可能在投資的時(shí)候，或者是在看合同的時(shí)候,，非常撓頭的幾件事,？
張寶全：你剛才說(shuō)的問(wèn)題,，就是把產(chǎn)權(quán)酒店的毛病給說(shuō)出來(lái)了。剛才所有問(wèn)題,，都是中國(guó)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售里邊,，關(guān)于住宅的這些約定，像酒店的約定是不一樣的,，但是中國(guó)現(xiàn)在沒(méi)有這套體系,，剛才我講了，一個(gè)正常,，或者一個(gè)好的產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)營(yíng),，不僅要有酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)，還有管理的軟件標(biāo)準(zhǔn),，但是現(xiàn)在最大的缺失是什么,？就是沒(méi)有一套法律體系。
沈竹：有沒(méi)有解決的可能,？
張寶全：在這套法律體系要規(guī)定,，就是產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)者的權(quán)利、義務(wù),、責(zé)任,，投資者的權(quán)利、義務(wù),、責(zé)任,，和管理者的權(quán)利、義務(wù),、責(zé)任,。但是我們現(xiàn)在所有的產(chǎn)權(quán)酒店，都是用的商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng),，這是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化的,，這是賣(mài)住宅的。所以你看我們?yōu)榱恕?BR>
沈竹：給大家看一眼,，商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，就是產(chǎn)權(quán)酒店用的合同還是跟普通商品房一樣的。
張寶全：這是住宅的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)合同,，在酒店運(yùn)營(yíng)里邊,，有很多的權(quán)利跟住宅完全不一樣，住宅是你買(mǎi)完你自己用,，物業(yè)是你花錢(qián)買(mǎi)一個(gè)物業(yè)的服務(wù),，產(chǎn)權(quán)酒店你是投資人，你買(mǎi)完是叫給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者幫你來(lái)做運(yùn)營(yíng)和投資,，那么這個(gè)之間的權(quán)利和義務(wù),、責(zé)任包括跟開(kāi)發(fā)商是什么關(guān)系。
沈竹：跟我們舉舉例子好嗎,？另外合同的這個(gè)實(shí)際的條款。
張寶全：所以你比方說(shuō)這個(gè)合同這么厚,，但實(shí)際上從文字上來(lái)講,，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)合同，這才三分之一,，我們補(bǔ)充協(xié)議,，就占了，文字?jǐn)?shù)占了三分之二,，密密麻麻的,。
沈竹：補(bǔ)充協(xié)議包括什么？包括后續(xù)的服務(wù),，物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題,，公開(kāi)面積的問(wèn)題，土地使用年限的問(wèn)題,，都在里面嗎,？
張寶全：你看，這個(gè)合同補(bǔ)充協(xié)議,，首先一個(gè)告訴你,，三亞灣紅樹(shù)林度假酒店，是根據(jù)國(guó)家五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn),，及北京紅樹(shù)林國(guó)際酒店管理有限公司的紅樹(shù)林品牌標(biāo)準(zhǔn)建造開(kāi)發(fā)的,，中國(guó)度假目的的酒店，那么你要買(mǎi),，首先要告訴你條件,，你必須要委托給紅樹(shù)林這個(gè)酒店管理。
沈竹：在第一個(gè)條款,，他就把經(jīng)營(yíng)者給定了,，不僅我開(kāi)發(fā)的，而且你必須要尊重我經(jīng)營(yíng)者的地位,。
張寶全：住宅什么概念,，住宅買(mǎi)完了之后，你可以自己住,，你也可以自己出租,，他如果這樣怎么叫酒店呢？
蔡鴻巖：這個(gè)條款就是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)的一個(gè)約定。
張寶全：那么你看我們?cè)趪?guó)家商品房買(mǎi)賣(mài)合同里它是沒(méi)有這一條的,，甚至于他完全是物業(yè)管理的概念,，就是說(shuō)你可以委托物業(yè)來(lái)管理，你交錢(qián)等等的,。
沈竹：第一個(gè)大家要注意,，經(jīng)營(yíng)者明確不明確，不明確的話(huà),，一定要小心了,，然后第二點(diǎn)補(bǔ)充的重要的東西。
張寶全：然后在這個(gè)里邊,，它有很多比如說(shuō)酒店運(yùn)營(yíng)成本的控制,，包括業(yè)主的權(quán)利怎么保障，包括財(cái)務(wù)系統(tǒng)怎么建設(shè),，這個(gè)在我們商品房中沒(méi)有,，因?yàn)樽≌阗I(mǎi)完了就自己住了，不存在經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題,。
沈竹：物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題在里邊有嗎,？
張寶全：作為一個(gè)酒店，它就不存在物業(yè)費(fèi)了,，因?yàn)榫频臧阉频赀\(yùn)營(yíng)成本都在里邊,，已經(jīng)大大的大于物業(yè)費(fèi)了。
張寶全：如果我們繼續(xù)用住宅的物業(yè)費(fèi)的概念來(lái)說(shuō)的話(huà),，對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)營(yíng)是很麻煩的事情,。
沈竹：所以必須要免物業(yè)費(fèi)，就不提這個(gè)概念了,。
張寶全：是啊,，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)，或者運(yùn)營(yíng)費(fèi)都已經(jīng)搭在成本里邊,。那么除了成本以外,，其他就是利潤(rùn)。所以說(shuō)你應(yīng)當(dāng)完全按照酒店的概念,，甚至是財(cái)務(wù)和法律來(lái)看待這個(gè),，而不能再用你的住宅的概念來(lái)看待。
沈竹：所以購(gòu)買(mǎi)成本里邊包含了物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)這兩個(gè)費(fèi)用了,。
張寶全：購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候,，你就買(mǎi)的物業(yè)，那么你委托完以后,，剩下的就是,，你比如說(shuō)像我們這個(gè)，是用酒店管理公司來(lái)提供運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。如果萬(wàn)一發(fā)生虧損的話(huà),，酒店來(lái)貼補(bǔ),。
沈竹：其實(shí)把話(huà)說(shuō)到關(guān)鍵了，你賺錢(qián)的時(shí)候,，怎么都好說(shuō),，賠錢(qián)的時(shí)候，經(jīng)營(yíng)管理不好的時(shí)候,，用什么來(lái)限制和保護(hù)投資者的權(quán)益,。
張寶全：你比如說(shuō)在我們這個(gè)里邊規(guī)定了，如果酒店要是連續(xù)發(fā)生三年虧損,，這個(gè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的彌補(bǔ)全部由管理公司來(lái)彌補(bǔ)的，因?yàn)槟慵葋?lái)拿我的物業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng),，你就要當(dāng)這個(gè)責(zé)任,，你不能說(shuō)光要物業(yè)，我來(lái)管理,，然后不負(fù)責(zé)任,。
沈竹：那我剛才問(wèn)你這個(gè)問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)是不是含在購(gòu)買(mǎi)的費(fèi)用里邊,。
張寶全：這個(gè)里邊就不應(yīng)該有物業(yè)費(fèi)在里邊,。
沈竹：等于忽略了有物業(yè)費(fèi)。
張寶全：一定要減的,，因?yàn)榫频陣?guó)際上有一整套關(guān)于酒店成本的構(gòu)架,，所以說(shuō)一定我們要按照酒店的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣和成本來(lái)考慮，而不能用住宅,。
沈竹：合同是商品房的合同,，但是其實(shí)里邊的內(nèi)容都是酒店的內(nèi)容。
張寶全：我們現(xiàn)在國(guó)家規(guī)定,，這個(gè)商品房的標(biāo)準(zhǔn)不能改,，所以我們?cè)跇?biāo)準(zhǔn)合同里加了一點(diǎn)點(diǎn)，改了一點(diǎn)點(diǎn)東西,，但是最終是通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議,，把所有關(guān)于酒店運(yùn)營(yíng)的，可以說(shuō)是非常詳細(xì),，這我們是專(zhuān)門(mén)找了一個(gè)大律師,，給我們做了一年半。
沈竹：我們轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,，就是這一本合同,，這本合同能證明我的產(chǎn)權(quán)嗎？
張寶全：是啊。這就是,，但是你在買(mǎi)的時(shí)候,，我就告訴你了，你要自己委托經(jīng)營(yíng)合同你必須要簽名,，臨時(shí)管理公約必須簽,。
沈竹：這是特別的產(chǎn)權(quán)酒店設(shè)置的合同是吧。
張寶全：是,。
沈竹：你這個(gè)委托經(jīng)營(yíng)合同起到什么作用呢,？
張寶全：我是賣(mài)給你了，我是開(kāi)發(fā)上我賣(mài)給你了,，但是是它在經(jīng)營(yíng),，那么開(kāi)發(fā)商負(fù)什么責(zé)任，經(jīng)營(yíng)人負(fù)什么責(zé)任,，作為你投資人你要很明白,，而且要通過(guò)契約的方式，把你的權(quán)利義務(wù)明確下來(lái),。
沈竹：比如說(shuō)里邊闡述了什么樣的,，遇到什么樣的問(wèn)題，怎么解決都在里邊嗎,？
張寶全：是啊,，比如說(shuō)酒店什么時(shí)候開(kāi)業(yè)，如果開(kāi)業(yè)不了,，酒店管理公司要賠小業(yè)主的錢(qián),。另外在開(kāi)業(yè)過(guò)程中，如果你對(duì)這個(gè)酒店的運(yùn)營(yíng),，因?yàn)槟愕倪^(guò)錯(cuò),，帶來(lái)什么損失，那你要賠小業(yè)主的錢(qián),。
沈竹：什么情況負(fù)擔(dān)什么責(zé)任,？
張寶全：當(dāng)然我小業(yè)主委托給你以后，我小業(yè)主我不會(huì)來(lái)干擾你的經(jīng)營(yíng),，我也不會(huì)自己來(lái)享受,，我同意接受你的管理原則，這些國(guó)家沒(méi)有法律,。
沈竹：這樣產(chǎn)權(quán)的房子,，它的土地使用年限，是遵照住宅的,，還是遵照酒店的,。
張寶全：這是根據(jù)土地出讓的時(shí)候,，是酒店就是酒店，比如說(shuō)酒店是50年,，那就是50年,，按住宅的話(huà)，70年就是70年,，這個(gè)就要根據(jù)土地的使用規(guī)定的時(shí)間來(lái)確認(rèn),。
沈竹：面對(duì)這些合同，宏彥你如果作為一個(gè)投資者,，一個(gè)消費(fèi)者的話(huà),，你覺(jué)得這樣一個(gè)完美的合同會(huì)說(shuō)服你來(lái)投資嗎？
蔡鴻巖：那我要看里邊的一些具體的條款,。
沈竹：你會(huì)看哪個(gè),？
蔡鴻巖：特別是酒店的委托經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，像這里頭的一些條款,，是不是按照我評(píng)估的,，首先給我投資來(lái)說(shuō)，第一個(gè)原則是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避原則,，它能不能規(guī)避掉我的風(fēng)險(xiǎn)。
沈竹：你所能考慮到的風(fēng)險(xiǎn),，肯定就是經(jīng)營(yíng)不善,。
蔡鴻巖：第一個(gè)是我投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)它是依托于法律的約定上,。
沈竹：我想很多地方比如說(shuō)像北京某一個(gè)旅游區(qū),，就說(shuō)我每年有多少游客，旅游的市場(chǎng)多么龐大,，能夠保證這個(gè)酒店在這個(gè)地方能夠每年盈利多少,，你是根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷這個(gè)市場(chǎng)？
蔡鴻巖：這個(gè)我不會(huì)去聽(tīng),，這都是宣傳的說(shuō)辭,。我要自己看。
張寶全：要自己判斷,，因?yàn)樗型顿Y都是有風(fēng)險(xiǎn)的,，要自己評(píng)判。
蔡鴻巖：對(duì),，我自己要評(píng)估,，我評(píng)估這個(gè)投資方，它的背景,，它的品牌,，它的實(shí)力,，包括甚至它資金的情況，包括它的以后運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)的這些它的整合能力,，它的品牌,，它跟哪家管理公司簽的約，這都是我判斷能不能投資的,，我不會(huì)去看它的宣傳頁(yè)上寫(xiě)的,，說(shuō)我們風(fēng)景怎么優(yōu)美，有
什么東西,，未來(lái)是什么什么東西,，我看的更多的是實(shí)體的，現(xiàn)在實(shí)實(shí)在在我能看到的,，要看它以前的業(yè)績(jī),，看它以前的經(jīng)營(yíng)作為，它有沒(méi)有違法亂紀(jì),，有沒(méi)有惡性的投訴,，他一家開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，有沒(méi)有出現(xiàn)爛尾的情況,，資金抽逃的情況,。
沈竹：如果有的話(huà)，您是肯定不會(huì)選擇了,。
蔡鴻巖：那當(dāng)然了,，這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，我個(gè)人的一個(gè)評(píng)估,。
沈竹：除了這些之外,，在合同細(xì)節(jié)上，還有什么覺(jué)得比較重要的,。
蔡鴻巖：我看這個(gè)合同條款里邊,，比如說(shuō)第二項(xiàng)酒店管理和經(jīng)營(yíng)第三章里頭，它約定有酒店管理公司,，我還沒(méi)看里頭的細(xì)節(jié),，第七條是品牌和品牌標(biāo)準(zhǔn)，包括第9條銀行帳戶(hù)和業(yè)主帳戶(hù),，這都是在以前我們看到的這個(gè)所有的買(mǎi)房的程序當(dāng)中,，所見(jiàn)不到的這樣的一個(gè)規(guī)定。我覺(jué)得最起碼從這些條款的設(shè)計(jì)的事項(xiàng)來(lái)說(shuō)細(xì)化,，可信性強(qiáng)了,。
沈竹：就是每年怎么分成是吧，你比如說(shuō)酒店賺了多少錢(qián),，每間房間賺了多少錢(qián),，我們業(yè)主不可能隨時(shí)都盯著,，對(duì)吧。
蔡鴻巖：對(duì)對(duì),。
沈竹：怎么讓我們相信,，實(shí)際的房間每年的盈利虧損的真是情況。
張寶全：按照一個(gè)酒店的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)經(jīng)營(yíng)管理包括財(cái)務(wù),，包括什么,。
沈竹：你怎么能夠保證投資者能夠及時(shí)了解到這些信息，并且相信你提供的數(shù)據(jù),。
張寶全：管理酒店有它的運(yùn)行規(guī)則的,，從國(guó)際到國(guó)內(nèi)的，而我們的酒店就是按照這個(gè)規(guī)則來(lái)運(yùn)營(yíng)的,。三亞灣酒店是一樣的,，但是有很多人不知道，所以說(shuō)這個(gè)你必須要告訴,，我是怎么運(yùn)營(yíng)的,，財(cái)務(wù)是怎么管理的，商品房的買(mǎi)賣(mài),。
沈竹：你沒(méi)有回答我的問(wèn)題,，比如說(shuō)，我不可能了解我投資的三亞那么遠(yuǎn)的房子,，每一季或者是每一年整個(gè)具體的入住率,，盈利，你們什么時(shí)候打折了,，什么時(shí)候提價(jià)了，我這些東西都不知道的話(huà),，你怎么保證我第一時(shí)間或者說(shuō)是最準(zhǔn)確了解到這些信息,，保證透明。
張寶全：因?yàn)榫频赀@個(gè)網(wǎng)全都是公開(kāi)的,，就像我們亞龍灣和平酒店,，你現(xiàn)在都可以翻出來(lái)看，看我每天我的收入是多少,，我的這個(gè)運(yùn)行費(fèi)用是多少,，我的餐料是多少，我的臥料是多少,，你都可以看到這些,，酒店每天大概毛利是多少，這個(gè)酒店網(wǎng)都是公開(kāi)的,。
沈竹：像寶全說(shuō)得那么透明,，然后現(xiàn)在合同完善到這個(gè)程度,，你是不是有動(dòng)心的這種跡象？
蔡鴻巖：要是這樣的話(huà),，真是像他們所掌握的這些,，我覺(jué)得還是可以考慮的。因?yàn)檫@里頭你像他在酒店的經(jīng)營(yíng)和管理這個(gè)章節(jié)上,，有關(guān)于管理費(fèi)用的各項(xiàng)明晰,，基本管理費(fèi)，占酒店收入的2%,，如果是把經(jīng)營(yíng)收入能夠完全公開(kāi),，財(cái)務(wù)完全公開(kāi)的話(huà)，我覺(jué)得這就是可信的,。
沈竹：財(cái)務(wù)公開(kāi)又是一個(gè)要求,，這些都是給你們的難度是非常大的。
蔡鴻巖：張總說(shuō)了,，他們是公開(kāi)的,，現(xiàn)在按照上市公司的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到一個(gè)上市公司的標(biāo)準(zhǔn),。
沈竹：怎么可能做到那么大的行業(yè)約束呢,，一個(gè)企業(yè)它做到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候。
張寶全：這就是中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店周?chē)h(huán)境不好的原因,，靠一個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，來(lái)做產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)，一定會(huì)要發(fā)生糾紛,，而且一定是會(huì)有問(wèn)題的,，也就是說(shuō)，當(dāng)你把硬件和運(yùn)營(yíng)軟件管理有了以后,，這一套契約,，就是法定這種程序，在權(quán)利不能被明確好的時(shí)候,，就是游戲規(guī)則不清楚的地方,，這個(gè)是一定要出問(wèn)題的。而中國(guó)現(xiàn)在最缺的是什么,，剛才我講了,，第一并真正的按酒店運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的去做，第二也沒(méi)有很好的酒店軟件的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入,，第三個(gè)最重要的沒(méi)有一套酒店的運(yùn)行管理的模式,。
沈竹：我看宏彥一直在看這個(gè)合同。
蔡鴻巖：我現(xiàn)在看了這些東西,，大概有一個(gè)最大的一個(gè)疑問(wèn),，就是說(shuō),，因?yàn)槟闶?000多個(gè)房間，我現(xiàn)在最大的疑問(wèn),，哪個(gè)酒店,，是你們紅樹(shù)林自己的酒店管理，還是其他酒店管理,，這個(gè)酒店管理集團(tuán),，這個(gè)公司它能不能保證5000套客房這樣一個(gè)投資水平，如果說(shuō)它要三年五年實(shí)現(xiàn)不了一個(gè)管理的收益,，就是說(shuō),，我從前期的投入到常態(tài)的具有盈利的酒店運(yùn)營(yíng)的話(huà)，我可能對(duì)這個(gè)現(xiàn)在是最大的疑問(wèn),。
沈竹：還是運(yùn)營(yíng)能力,，歸根結(jié)底，還是能不能夠把5000多間房都運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái),。
張寶全：三亞灣5000多間客房意味著什么呢,，意味著全世界第二大，第一大是米高梅,，在拉斯維加斯,，所以你就要看什么呢？就一定要看規(guī)劃了,，70萬(wàn)平米一個(gè)酒店,，這里邊有電影界的半島影廳，有比方說(shuō)像會(huì)議設(shè)施,，可以4000人同時(shí)宴會(huì),，包括有迪拜的水上樂(lè)園，包括有音樂(lè)廳,，包括歌劇院,，也包括有商業(yè)街，為什么,？這一些構(gòu)成一個(gè)度假生活方式,，這種生活方式它就使很多人的到來(lái),，都要入住這個(gè)酒店,，如果你單純的光有房間，這個(gè)酒店一定要出問(wèn)題的,。
沈竹：所以宏彥關(guān)心的,，可能也是很多投資者關(guān)系的，這里的軟件配備,，是否到位,，是否能夠吸引那么多的人去那保持良性循環(huán),。
張寶全：不是軟件，是要看硬件了,，它是一個(gè)度假目的的酒店,，它把自己硬件的配制，以及我們比方說(shuō)NBA的球場(chǎng),，包括網(wǎng)球,，或者說(shuō)模特最后的決賽都可以到那。
沈竹：我聽(tīng)了很炫,，假如寶全說(shuō)的這些都達(dá)到了,，你投資了這個(gè)酒店，有沒(méi)有當(dāng)老板的感覺(jué),。
蔡鴻巖：業(yè)主,，不是老板。
沈竹：還是業(yè)主,。
蔡鴻巖：還是業(yè)主,。
張寶全：不對(duì)，我們堅(jiān)守的最大的,，就是讓每一個(gè)投資者都是老板,，也就是說(shuō)，不是業(yè)主的概念了,。
沈竹：但是我剛才聽(tīng)到你一個(gè)詞叫小業(yè)主,，你還把這種。
張寶全：因?yàn)樾I(yè)主就是股東,，我們現(xiàn)在把這個(gè)酒店產(chǎn)權(quán)制開(kāi)始變成股權(quán)制,，把一個(gè)傳統(tǒng)的一個(gè)產(chǎn)權(quán)制酒店的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，做成一個(gè)金融概念,。
沈竹：你希望讓大家有老板的感覺(jué),。
張寶全：應(yīng)該有，為什么呢,？你比方說(shuō)你的收益,，就是我們這個(gè)企業(yè)，假定來(lái)說(shuō),，第一你免費(fèi)居住30天,，這個(gè)30天，這30天你可以到我所有酒店里面去住,，第二你可以住總統(tǒng)套房,，也可以住標(biāo)準(zhǔn)間，也可以住套間，當(dāng)然住總統(tǒng)套房消費(fèi)15天,，他一整套,，這樣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)計(jì)算的體系隨便你翻。
沈竹：想像一下如果投資了的話(huà),，自己會(huì)擺在小業(yè)主的位置,，還是擺在一個(gè)老板的位置。
蔡鴻巖：我想象不到當(dāng)老板是什么滋味,，一個(gè)小業(yè)主的身份就能當(dāng)老板,。
張寶全：這是中國(guó)人，中國(guó)人對(duì)酒店的不了解,，比如說(shuō)像萬(wàn)豪酒店,，你知道萬(wàn)豪酒店，你知道它的投資人嗎,，它這個(gè)合同把你約定的很清楚,，你投資人，你只能管什么,，什么你是不能管的,，我的運(yùn)營(yíng)你是不能管的。所以說(shuō)這些對(duì)中國(guó)人對(duì)酒店的不熟悉,，不了解,，或者把一個(gè)物業(yè)租賃的房把它當(dāng)成酒店的運(yùn)營(yíng)。
沈竹：你打破了宏彥當(dāng)老板的這個(gè)夢(mèng)想,，本來(lái)想投資產(chǎn)權(quán)酒店當(dāng)老板的,。
蔡鴻巖：關(guān)鍵是我們的這個(gè)老板的概念，也是大家習(xí)慣了,，中國(guó)人的老板概念,，跟張總說(shuō)的老板概念不一樣。
沈竹：想做主,，但是這個(gè)權(quán)限劃規(guī)到什么樣的權(quán)限,。
張寶全：你享受的是股東的權(quán)利，只能這么講,，股東就是投資人嘛,。
蔡鴻巖：股東我可以理解。
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