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3月5日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃草案，89個(gè)城市更新單元獲公示，涉及面積達(dá)6.8平方公里,。這則消息在資本市場引發(fā)震蕩，所涉深圳本地上市公司均受到熱錢的追捧,。
深圳的“城市更新”其實(shí)是廣東“三舊改造”試點(diǎn)的組成部分，廣東正利用先行先試的政策契機(jī),，力求通過“三舊改造”拓展城市發(fā)展空間,，拉動(dòng)民間投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長,。
拓展城市發(fā)展空間
“城市更新”之所以受到市場關(guān)注,，相關(guān)概念個(gè)股受到追捧，其原因在于深圳甚至整個(gè)珠三角在“城市更新”,、“三舊改造”上取得了政策突破,，利益格局的新變化帶來了新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇、區(qū)域發(fā)展機(jī)遇,、企業(yè)發(fā)展機(jī)遇甚至資本市場個(gè)股機(jī)遇,。
2009年12月1日正式實(shí)施的《深圳市城市更新辦法》規(guī)定，鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造,，改造項(xiàng)目無需由“發(fā)展商”實(shí)施,。在改造功能方面實(shí)現(xiàn)了突破，可以“工改商”,、“工改住”等,；商業(yè)區(qū)、舊城,、舊村,、舊工業(yè)區(qū)等均被納入城市更新。更為重要的是,，權(quán)利人可以通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，而不用一定經(jīng)過“招拍掛”方式，從而突破了土地必須“招拍掛”的中央政府統(tǒng)一政策規(guī)定,，降低了更新改造成本,，促進(jìn)了權(quán)利人的積極性,。這些都是資本市場對相關(guān)上市公司青睞有加的重要原因。
在經(jīng)歷改革開放30年快速城市化之后,，土地市場格局發(fā)生了重大變化,，舊城改造已成各地方政府尋求土地資源突破、拓展城市發(fā)展空間的重要手段,。這其中,，深圳市在城市發(fā)展空間與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上所受制約更為嚴(yán)重，政府手中可以利用的土地資源只有140萬平方公里,，特區(qū)內(nèi)已經(jīng)數(shù)年土地零供應(yīng),。2007年深圳城市建成區(qū)面積占市域的比例已接近40%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港25%的水平,，更意味著外延式的發(fā)展已走到了頭。專家們認(rèn)為,，未來深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,、城市升級空間只能向“城市更新”要。
實(shí)際上,，深圳于2004年即開始嘗試進(jìn)行“城中村”改造,。其在探索中發(fā)現(xiàn)，如今深圳城市發(fā)展空間受限制,，“土地,、資源、人口,、環(huán)境”難以為繼,，但另一方面，當(dāng)?shù)毓I(yè)廠房還存在空置現(xiàn)象,。舊改本身蘊(yùn)涵巨大經(jīng)濟(jì)利益,，利益博弈非常復(fù)雜，在長三角“城市化”當(dāng)中,，政府征地采取“以土地?fù)Q社�,！蹦Ｊ剑壳霸撃Ｊ皆谌珖袕V泛推廣的勢頭,，但深圳等地原住民以其土地資產(chǎn)參與和分享了城市化,，利益格局的差異導(dǎo)致城市空間的重組必須要采取有針對性的措施。為此,，經(jīng)過多年反思與謀劃,，深圳逐步深化了“城市更新”的內(nèi)涵，一方面通過強(qiáng)化政府規(guī)劃統(tǒng)籌,，避免更新布局失誤和過度市場化帶來的不利因素,，另一方面著眼平衡各方利益,，突破原有政策，在土地出讓等方面向民間資本讓利,，力求在城市更新上形成多方共贏的格局,。
舊改政策可望拉投資
統(tǒng)計(jì)顯示，深圳市需進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里,，其中城中村為100平方公里,，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里,，舊住宅區(qū)8平方公里,。《深圳市城市更新辦法》實(shí)施之際,，深圳市已列入改造計(jì)劃的各類拆除重建項(xiàng)目共計(jì)202項(xiàng),，3月5日公示2010年首批城市更新單元共計(jì)89項(xiàng)，涉及面積6.8平方公里,，這些城市更新項(xiàng)目的實(shí)施將給深圳未來經(jīng)濟(jì)增長帶來新的活力,。
目前，整個(gè)珠三角地區(qū)也在推進(jìn)類似深圳“城市更新”的“三舊改造”（舊城鎮(zhèn),、舊廠房,、舊村莊）試點(diǎn)工作。珠三角中心城市廣州在“三舊”改造上正銜枚疾進(jìn),，有消息指其上報(bào)的“三舊”改造面積就有353平方公里,，將力爭用10年時(shí)間基本完成相關(guān)改造工作，用3-5年時(shí)間基本完成城市重點(diǎn)功能區(qū)的舊城成片重建改造工作,、“城中村”全面改造工作及不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的舊廠房搬遷改造工作,。此外，東莞,、佛山等地的舊改工作也在全面推進(jìn)中,。
據(jù)了解，《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺(tái)后,，在國家鼓勵(lì)珠三角廣大地區(qū)先行先試的大背景下,，經(jīng)廣東省委、省政府與國土資源部的大力溝通,，獲得了為期3年省部合作共建集約用地試點(diǎn)示范省的先行先試機(jī)會(huì),。今年初，廣東省省長黃華華在談及“三舊改造”政策時(shí)表示,，其實(shí)現(xiàn)了多個(gè)方面的突破,，更給全省帶來多方面好處。
初步統(tǒng)計(jì)顯示廣東省“三舊”用地約175萬畝,，國家每年下達(dá)給廣東的建設(shè)用地指標(biāo)是20多萬畝,，相當(dāng)于廣東8-9年的用地指標(biāo),，黃華華預(yù)計(jì)至少可以拉動(dòng)投資28200億元。他表示,，鑒于“三舊改造”可以帶動(dòng)冶金,、建筑、建材,、能源,、機(jī)械、輕工等10多個(gè)產(chǎn)業(yè),、40多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，故“三舊改造”每年至少可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值3800億元，有利于珠三角拉動(dòng)投資,，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長,。
據(jù)測算，新政策令珠三角地方政府在新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)上可節(jié)省167億元,，在耕地開發(fā)資金上可節(jié)省20.7億元,，地方政府集體獲得土地出讓收入可達(dá)4000多億元,，而鼓勵(lì)原用地者支持改造的優(yōu)惠政策可為用地者節(jié)省成本429億元,，珠三角地方政府在城市化建設(shè)方面頗受掣肘的土地資源不足問題也得到一定程度的緩解。
廣東省委書記汪洋亦在省委會(huì)議上指出,，2012年廣東省城中村改造投資將達(dá)1480億元,，“三舊”改造將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設(shè)用地。他要求珠三角各地政府抓住難得的商機(jī),，創(chuàng)新開發(fā)模式和運(yùn)營方式,，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入。 |