|
3月5日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃草案,，89個城市更新單元獲公示，涉及面積達6.8平方公里,。這則消息在資本市場引發(fā)震蕩,，所涉深圳本地上市公司均受到熱錢的追捧。
深圳的“城市更新”其實是廣東“三舊改造”試點的組成部分,，廣東正利用先行先試的政策契機,，力求通過“三舊改造”拓展城市發(fā)展空間，拉動民間投資,，推動經(jīng)濟增長,。
拓展城市發(fā)展空間
“城市更新”之所以受到市場關(guān)注，相關(guān)概念個股受到追捧,，其原因在于深圳甚至整個珠三角在“城市更新”,、“三舊改造”上取得了政策突破，利益格局的新變化帶來了新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇,、區(qū)域發(fā)展機遇,、企業(yè)發(fā)展機遇甚至資本市場個股機遇。
2009年12月1日正式實施的《深圳市城市更新辦法》規(guī)定,，鼓勵權(quán)利人自行改造,，改造項目無需由“發(fā)展商”實施。在改造功能方面實現(xiàn)了突破,，可以“工改商”,、“工改住”等；商業(yè)區(qū),、舊城,、舊村、舊工業(yè)區(qū)等均被納入城市更新,。更為重要的是,，權(quán)利人可以通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，而不用一定經(jīng)過“招拍掛”方式，從而突破了土地必須“招拍掛”的中央政府統(tǒng)一政策規(guī)定,，降低了更新改造成本,，促進了權(quán)利人的積極性。這些都是資本市場對相關(guān)上市公司青睞有加的重要原因,。
在經(jīng)歷改革開放30年快速城市化之后,，土地市場格局發(fā)生了重大變化，舊城改造已成各地方政府尋求土地資源突破,、拓展城市發(fā)展空間的重要手段,。這其中，深圳市在城市發(fā)展空間與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上所受制約更為嚴重,，政府手中可以利用的土地資源只有140萬平方公里,，特區(qū)內(nèi)已經(jīng)數(shù)年土地零供應(yīng)。2007年深圳城市建成區(qū)面積占市域的比例已接近40%,，遠遠超過香港25%的水平,，更意味著外延式的發(fā)展已走到了頭。專家們認為,，未來深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,、城市升級空間只能向“城市更新”要。
實際上,，深圳于2004年即開始嘗試進行“城中村”改造,。其在探索中發(fā)現(xiàn)，如今深圳城市發(fā)展空間受限制,，“土地,、資源、人口,、環(huán)境”難以為繼,，但另一方面，當?shù)毓I(yè)廠房還存在空置現(xiàn)象,。舊改本身蘊涵巨大經(jīng)濟利益,，利益博弈非常復(fù)雜，在長三角“城市化”當中,，政府征地采取“以土地換社�,！蹦Ｊ剑壳霸撃Ｊ皆谌珖袕V泛推廣的勢頭,，但深圳等地原住民以其土地資產(chǎn)參與和分享了城市化,，利益格局的差異導(dǎo)致城市空間的重組必須要采取有針對性的措施。為此,，經(jīng)過多年反思與謀劃,，深圳逐步深化了“城市更新”的內(nèi)涵,，一方面通過強化政府規(guī)劃統(tǒng)籌，避免更新布局失誤和過度市場化帶來的不利因素,，另一方面著眼平衡各方利益,，突破原有政策，在土地出讓等方面向民間資本讓利,，力求在城市更新上形成多方共贏的格局,。
舊改政策可望拉投資
統(tǒng)計顯示，深圳市需進行城市更新的總用地面積約為240平方公里,，其中城中村為100平方公里,，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里,，舊住宅區(qū)8平方公里,。《深圳市城市更新辦法》實施之際,，深圳市已列入改造計劃的各類拆除重建項目共計202項，3月5日公示2010年首批城市更新單元共計89項,，涉及面積6.8平方公里,，這些城市更新項目的實施將給深圳未來經(jīng)濟增長帶來新的活力。
目前,，整個珠三角地區(qū)也在推進類似深圳“城市更新”的“三舊改造”（舊城鎮(zhèn),、舊廠房、舊村莊）試點工作,。珠三角中心城市廣州在“三舊”改造上正銜枚疾進,，有消息指其上報的“三舊”改造面積就有353平方公里，將力爭用10年時間基本完成相關(guān)改造工作,，用3-5年時間基本完成城市重點功能區(qū)的舊城成片重建改造工作,、“城中村”全面改造工作及不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的舊廠房搬遷改造工作。此外,，東莞,、佛山等地的舊改工作也在全面推進中。
據(jù)了解,，《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺后,，在國家鼓勵珠三角廣大地區(qū)先行先試的大背景下，經(jīng)廣東省委,、省政府與國土資源部的大力溝通,，獲得了為期3年省部合作共建集約用地試點示范省的先行先試機會。今年初,，廣東省省長黃華華在談及“三舊改造”政策時表示,，其實現(xiàn)了多個方面的突破,，更給全省帶來多方面好處。
初步統(tǒng)計顯示廣東省“三舊”用地約175萬畝,，國家每年下達給廣東的建設(shè)用地指標是20多萬畝,，相當于廣東8-9年的用地指標，黃華華預(yù)計至少可以拉動投資28200億元,。他表示,，鑒于“三舊改造”可以帶動冶金、建筑,、建材,、能源、機械,、輕工等10多個產(chǎn)業(yè),、40多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，故“三舊改造”每年至少可以實現(xiàn)產(chǎn)值3800億元,，有利于珠三角拉動投資,，推動經(jīng)濟持續(xù)增長。
據(jù)測算,，新政策令珠三角地方政府在新增建設(shè)用地有償使用費上可節(jié)省167億元,，在耕地開發(fā)資金上可節(jié)省20.7億元，地方政府集體獲得土地出讓收入可達4000多億元,，而鼓勵原用地者支持改造的優(yōu)惠政策可為用地者節(jié)省成本429億元,，珠三角地方政府在城市化建設(shè)方面頗受掣肘的土地資源不足問題也得到一定程度的緩解。
廣東省委書記汪洋亦在省委會議上指出,，2012年廣東省城中村改造投資將達1480億元,，“三舊”改造將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設(shè)用地。他要求珠三角各地政府抓住難得的商機,，創(chuàng)新開發(fā)模式和運營方式,，引導(dǎo)社會資金進入。 |