中國(guó)看來(lái)在國(guó)際上有點(diǎn)舉足輕重。不久前北京說(shuō)要微調(diào)一下,，股市應(yīng)聲下跌,，八月二十六日美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》評(píng)云：泡沫的新跡象正在中國(guó)出現(xiàn)！沒(méi)有那么嚴(yán)重吧,。曾幾何時(shí),，中國(guó)民不聊生《華爾街日?qǐng)?bào)》不認(rèn)為是新聞，但今天中國(guó)的股市下跌數(shù)百點(diǎn)他們卻認(rèn)為是地震,。
為什么北京要在這個(gè)時(shí)刻提出“微調(diào)”不容易猜測(cè),。一個(gè)看法是中國(guó)的貨幣量增長(zhǎng)得快，有效應(yīng),，為恐通脹復(fù)蘇他們未雨綢繆,。個(gè)人以為,，國(guó)際金融危機(jī)的陰影未散，央行的朋友不妨多等一下,。我也認(rèn)為他們把微調(diào)的意向說(shuō)出來(lái)是錯(cuò)的,。不久前美國(guó)的聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克發(fā)表《退出戰(zhàn)略》，錯(cuò)得更大,。金融危機(jī)的陰影猶在,，市場(chǎng)很敏感，他說(shuō)有收縮之計(jì)市場(chǎng)不會(huì)向好的那方走,。此君的職位不值得羨慕,。大熱獲續(xù)任后，有分量的劣評(píng)立刻出現(xiàn),。我贊過(guò)他在雷曼兄弟出事后的果斷,，但賭他在下屆任期內(nèi)會(huì)被罵得厲害。經(jīng)濟(jì)奇跡不容易在美國(guó)出現(xiàn),，英雄難做,，有什么風(fēng)吹草動(dòng)評(píng)論會(huì)入他的賬。
北京說(shuō)要微調(diào),，也可能因?yàn)橐?jiàn)到兩個(gè)價(jià)格上升,。一是豬價(jià)，二是樓價(jià),。先談豬價(jià)吧,。
這幾年做豬也艱難。是奇特的動(dòng)物,。兩年前豬價(jià)大升,，跟著下降，但最近又升,，升得相當(dāng)急,。還是那個(gè)老故事：養(yǎng)豬的飼料昂貴。問(wèn)題是,，飼料不是豬才吃的,，為什么其它家畜沒(méi)有類(lèi)同的市價(jià)急升呢？我胡亂猜測(cè),，得到一個(gè)近于怪論的答案,，有點(diǎn)新意，說(shuō)出來(lái)給讀者們吵一下吧,。
不久前得到一項(xiàng)數(shù)據(jù),。在塘中養(yǎng)魚(yú)，一斤八兩的正規(guī)飼料可獲養(yǎng)魚(yú)增重一斤,。養(yǎng)豬,，一斤八兩的飼料所獲可能遠(yuǎn)不及一斤,。魚(yú)在塘中還有其它食料。牛﹑羊等有草原飼養(yǎng),；鴨﹑鵝﹑走地雞等,，飼料之外還可各自覓食。豬呢,？蠢到死,，單靠飼料來(lái)增加體重。究竟今天的豬吃什么的料我沒(méi)有研究,。記得七十年前母親養(yǎng)豬,，用的飼料是番薯苗，不值錢(qián)的,。此法失傳,，多半因?yàn)槲羧帐丘嚮臅r(shí)代，種番薯的農(nóng)地?zé)o數(shù),，而今天炎黃子孫有飯吃，少種番薯,，受害的是豬,。
轉(zhuǎn)談樓價(jià)。這幾個(gè)月中國(guó)的樓價(jià)上升了不少,，也升得急,。主要是商業(yè)地區(qū)。工業(yè)區(qū)的樓價(jià)還不怎么樣,。兩個(gè)原因,。其一是利率下降了不少，而樓價(jià)歷來(lái)對(duì)利率的變動(dòng)很敏感,。其二,，在國(guó)際金融危機(jī)下，外地的投資者要找避難所,，跑到他們認(rèn)為是比較安全的神州看看,，見(jiàn)到大城市的樓價(jià)比國(guó)際大都市的還算偏低，就下注了,�,？上驳氖牵谶@次國(guó)際金融危機(jī)的陰影下,，中國(guó)放寬銀根就容易地見(jiàn)到樓市大升,。這可見(jiàn)神州還沒(méi)有大中毒資產(chǎn)之計(jì)，也可見(jiàn)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有了很不錯(cuò)的基礎(chǔ)了,。
樓價(jià)的經(jīng)濟(jì)分析是深學(xué)問(wèn),。篇幅所限,，這里只能分點(diǎn)略說(shuō)。
一﹑樓價(jià)上升主要因?yàn)榈貎r(jià)上升,。人口密度﹑經(jīng)濟(jì)情況﹑土地供應(yīng)等因素皆老生常談,，而遠(yuǎn)為復(fù)雜的是政府的土地政策會(huì)有決定性的影響。
二﹑一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái),，人民的財(cái)富增加總要找些投資項(xiàng)目放進(jìn)去,。一般而言，土地或樓宇是最可靠的財(cái)富累積的選擇,。房地產(chǎn)本身有用途,，有租值或使用的收入，遠(yuǎn)沒(méi)有股市那樣難于調(diào)查,，難以明白,，受騙的機(jī)會(huì)大減。有誰(shuí)不知道房子是可以住的,？
三﹑經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái),，人民的收入增加，財(cái)富是收入以利率折現(xiàn),，也跟著增加,。人民把財(cái)富放進(jìn)房地產(chǎn)去是自然的選擇。原則上,，樓價(jià)的上升等于租值上升的折現(xiàn),，而租值上升是反映著生產(chǎn)力的上升，價(jià)格理論中的邊際產(chǎn)出理論分析可以推得邏輯井然,。然而,，在本文的第十點(diǎn)可見(jiàn)，政府操控利率可以嚴(yán)重地?cái)_亂這個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)規(guī)律,。另一方面,，政府的土地政策﹑貨幣政策及其它政策，可使房地產(chǎn)之價(jià)急升或暴跌,，無(wú)端端地發(fā)達(dá)或破產(chǎn)的人無(wú)數(shù),。我們喜見(jiàn)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上升而樓價(jià)上升，但政府的政策處理失當(dāng)可以是悲劇,。九十年代后期中國(guó)的樓價(jià)暴跌,，破產(chǎn)者無(wú)數(shù)。但我解釋過(guò),，那是朱镕基要杜絕權(quán)力借貸的宏觀調(diào)控的效果,，大家要接受。然而，跟著的樓價(jià)還繼續(xù)大幅波動(dòng),，除了國(guó)際的不良影響,，北京難辭其咎。
四﹑香港選走高地價(jià)路線,，有他們的原因,，是玩火游戲，這里不評(píng),。中國(guó)內(nèi)地的局限條件與香港的是兩回事,，不應(yīng)該搞高地價(jià)政策。問(wèn)題是,，中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，人口怎樣分布有關(guān)鍵性。如果珠三角及長(zhǎng)三角的樓價(jià)夠低,，人口會(huì)密集在這兩個(gè)區(qū)域,，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)整體可有大害。原則上,，這兩區(qū)還可以大量地增加樓房的土地供應(yīng),，或提高容積率，壓低樓價(jià),。這兩區(qū)的人口密度是應(yīng)該比較高的,，樓價(jià)也應(yīng)該比較高，但從整個(gè)國(guó)家的利益看,，這兩區(qū)的樓價(jià)應(yīng)該高多少，我想了很久也沒(méi)有簡(jiǎn)單的答案,。復(fù)雜的答案我是有的,，但歷來(lái)不喜歡復(fù)雜，而簡(jiǎn)單答案的我還沒(méi)有找到,。不管怎樣算,，不同地區(qū)的房地產(chǎn)之價(jià)的或高或低是重要而又可靠的處理人口分布的法門(mén)，可惜這問(wèn)題不能單由市場(chǎng)處理,。政府的策劃是需要的,。市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，有些事,，有些情,，市場(chǎng)無(wú)價(jià)——這是科斯和我的公司理論中的一個(gè)要點(diǎn)。
五﹑原則上,，樓價(jià)上升是好事,。這反映著經(jīng)濟(jì)的財(cái)富或租值上升，人民的生活有了改進(jìn)。除了處理人口分布,，這原則不容許土地政策刻意地推高樓價(jià),，也否決政府壓制樓價(jià)的上升。同樣,，政府抽物業(yè)的資產(chǎn)增值稅有壓制樓價(jià)的效果,，屬不智。這種稅香港從來(lái)沒(méi)有,，美國(guó)有,，知道是劣著，改不過(guò)來(lái),。奇怪目前的美國(guó)還不撤銷(xiāo)此稅,。那里的樓市跌了那么多，撤銷(xiāo)此稅不會(huì)大減稅收,，但會(huì)讓他們目前極為需要的樓市上升見(jiàn)到一點(diǎn)光明,。
六﹑中國(guó)可以在撤銷(xiāo)資產(chǎn)增值稅的前提下，考慮每年抽百分之零點(diǎn)五的物業(yè)稅,，抽樓不抽地,，以政府估計(jì)的物業(yè)所值為依歸，為了避免爭(zhēng)吵要以估價(jià)打個(gè)八折,。這類(lèi)稅收政府要說(shuō)明用途,，也要與其它稅項(xiàng)分開(kāi)處理。最適當(dāng)?shù)挠猛臼浅鞘械闹伟才c清潔,。其它稅收應(yīng)該因而遞減,。我曾經(jīng)建議抽樓宇空置稅。此稅會(huì)壓低樓價(jià)及租金,，但鼓勵(lì)使用沒(méi)有違反經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原則,。另一方面，何謂空置不容易界定,，實(shí)施起來(lái)可能很麻煩,。
七﹑樓價(jià)上升，窮人怎么辦,？歷史的經(jīng)驗(yàn),，是樓房的出租市場(chǎng)會(huì)解決這問(wèn)題。我反對(duì)政府提供廉租房,，理由解釋過(guò)了,。如果政府一定要出手助窮人，出售近于免了地價(jià)的居屋是較佳的選擇,。也頭痛,，因?yàn)樨澪鄣男袨殡y免，而這類(lèi)房子的建造一般偷工減料，天雨屋漏,，而短樁等故事會(huì)傳遍天下,。說(shuō)到底，協(xié)助窮人的最佳法門(mén)還是盡量提供他們自力更生的機(jī)會(huì),。外地的經(jīng)驗(yàn)說(shuō),，私營(yíng)或民營(yíng)的慈善機(jī)構(gòu)有成功的協(xié)助窮人居住的例子。另一方面,，廉價(jià)樓房,，不管是誰(shuí)提供的，可以擾亂國(guó)家應(yīng)有的人口分布,。
八﹑沒(méi)有好理由禁止或約束外籍人士在中國(guó)購(gòu)買(mǎi)房子,。中國(guó)人是賺了他們的錢(qián)，賺了他們帶來(lái)的知識(shí),，而炒買(mǎi)炒賣(mài)對(duì)賭,，一般而言老外斗不過(guò)炎黃子孫，所謂猛虎不及地頭蟲(chóng)是也,。日本仔當(dāng)年不是在美國(guó)的房地產(chǎn)損手頻頻嗎,？
九﹑還有一個(gè)重要但難度極高的土地政策問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)原則說(shuō),，條件相若的土地,，不同用途的回報(bào)率應(yīng)該相等，也即是說(shuō)地價(jià)應(yīng)該相等,。這是指以發(fā)展或改進(jìn)之前的地價(jià)算,。不同用途土地的發(fā)展成本可以有很大的差距，我們要從還沒(méi)有發(fā)展的土地衡量,。這個(gè)重要的衡量有一個(gè)大麻煩,，因?yàn)橥恋厥褂玫慕缤庑?yīng)（內(nèi)地稱(chēng)內(nèi)生外部性）可以有不能漠視的社會(huì)成本的分離，在實(shí)際運(yùn)作上大名鼎鼎的科斯定律往往因?yàn)榻灰踪M(fèi)用過(guò)高而得不到市場(chǎng)運(yùn)作的指引,。
八十年代到九十年代中期，中國(guó)的條件相若的土地,，不同用途的回報(bào)差距很大：用作工﹑商業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)的,。可幸的是,，到了九十年代后期,，縣際競(jìng)爭(zhēng)制度的普及發(fā)展，帶來(lái)了驚人的改進(jìn),，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡出現(xiàn)的一個(gè)主要原因,。縣干部很懂得衡量界外效應(yīng)，雖然不容易算得準(zhǔn),。整個(gè)問(wèn)題我在《中國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度》那小書(shū)中有頗為詳盡的分析,。在土地使用這個(gè)話題上，兩年多前北京上頭增加了對(duì)縣的約束,，不對(duì),，但最近有轉(zhuǎn)機(jī)。我打算再作一次調(diào)查,。
十﹑今天看,，最頭痛是央行拜美國(guó)的聯(lián)儲(chǔ)局為師，不斷地把利率轆上轆落,。見(jiàn)人家闖了大禍,，我們?yōu)楹芜�不痛改前非？利率是應(yīng)該由市場(chǎng)決定的,。央行或政府不要管,。只有讓市場(chǎng)決定利率，土地使用及其它投資的回報(bào)率才有機(jī)會(huì)持久地大致上與利息率相等,。這是重要的經(jīng)濟(jì)原則,。近幾年央行處理與操控利率做得不對(duì)。在無(wú)錨的貨幣制度下,，原則上央行可以單控幣量,。不調(diào)控利率是弗里德曼多年的主張，而聯(lián)儲(chǔ)局曾經(jīng)偏于這樣做,。后來(lái)格林斯潘轉(zhuǎn)向調(diào)控利率,，今天看當(dāng)然是大錯(cuò)了。
無(wú)錨貨幣的確有很大的問(wèn)題,。在國(guó)際相對(duì)上,，美國(guó)當(dāng)年非常富有，輸?shù)闷�,，今天還算是富有的,。但他們遇到很大的麻煩，在可見(jiàn)的將來(lái)不會(huì)容易知道利率這只棋子要怎樣走才對(duì),。
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