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本次房地產(chǎn)泡沫的形成，源于四萬(wàn)億財(cái)政擴(kuò)張政策以及寬松信貸政策所帶來(lái)的龐大資金流。長(zhǎng)期以來(lái),，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴政府主導(dǎo),，金融危機(jī)之下，政府釋放出大量用以刺激經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)資源,，并沒(méi)有通過(guò)減稅,、降低貸款門檻以及政策性補(bǔ)貼等方式轉(zhuǎn)入中小企業(yè),，也沒(méi)有能通過(guò)收入分配制度的改善轉(zhuǎn)移到廣大市民手中,，而是大量涌入樓市,。同時(shí)，由于極其寬松的信貸政策導(dǎo)致銀行迫切尋找貸款項(xiàng)目,，令樓市資金杠桿率不斷提升,，開發(fā)商得以用少量本金獲得大量的貸款,，而降低土地出讓金首付以及放寬二套房貸等政策，又鼓勵(lì)銀行進(jìn)一步放貸,，這樣就形成巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn),。
顯然，當(dāng)務(wù)之急是遏制可能發(fā)生的金融危機(jī),，近期率先推出的土地出讓金預(yù)收款提升,，以及即將推出的提升第二套房貸利率等舉措，都是信貸剎車的前奏,。
但是，房地產(chǎn)一家獨(dú)大的真正危害,，在于其加劇了收入分配體系的扭曲,，更對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主題——擴(kuò)大內(nèi)需帶來(lái)明顯抑制作用。因?yàn)�,，消費(fèi)者用按揭購(gòu)買房地產(chǎn)，意味著透支個(gè)人或家庭的未來(lái)10到30年的收入,。而這一購(gòu)買行為只能帶來(lái)一次性的裝修、家電等附帶消費(fèi)需求,。而且,，普通消費(fèi)者是在未來(lái)收入預(yù)期并未獲得改善的情況下，由于擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)上漲無(wú)法遏制,，不得不透支購(gòu)房的，這就意味著購(gòu)房將壓抑普通消費(fèi)行為,。房地產(chǎn)業(yè)集中了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇政策的大多數(shù)資金,，又導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，加劇了居民收入下降,。從而形成了這樣一個(gè)鏈條：房地產(chǎn)獲得資金越多,，資金在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的分配情況就越扭曲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇越慢,，居民收入分配結(jié)構(gòu)越是惡化。
因此,，無(wú)論是從短期遏制金融風(fēng)險(xiǎn)的角度,，還是從中長(zhǎng)期改善居民收入分配,、擴(kuò)大內(nèi)需的必要性來(lái)看,，房地產(chǎn)市場(chǎng)非調(diào)整不可,。
不難解讀各項(xiàng)調(diào)控政策的目標(biāo),。取消二手房交易免稅優(yōu)惠以及收緊二套房貸款，無(wú)疑是為了通過(guò)提高投資房地產(chǎn)的成本,，打擊房地產(chǎn)投資需求；提高土地出讓金首付比例,，是為了提防開發(fā)商借用銀行的信貸額度哄抬土地價(jià)格,。而大力增加普通商品房供應(yīng)，則顯示中央依然希望房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)充當(dāng)經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的作用,�,？梢姡瑴p少房地產(chǎn)投機(jī)所導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn),，通過(guò)將供求結(jié)構(gòu)調(diào)整到位來(lái)重新刺激內(nèi)需,，是房地產(chǎn)政策的基本思路。
但遺憾的是,，由于長(zhǎng)期存在的利益結(jié)構(gòu)困境,，當(dāng)前的各項(xiàng)政策目標(biāo)是互相矛盾的。例如,，由于分稅制導(dǎo)致地方政府收入來(lái)源單一，過(guò)度依賴土地收入,，加上地方政府掌握土地一級(jí)市場(chǎng),，并直接監(jiān)管開發(fā)商，這些因素加起來(lái),，是地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面有分歧的根源。同時(shí),，也正由于地方政府難以放棄土地收入,，形成多年來(lái)中央與地方在房地產(chǎn)調(diào)控上“各說(shuō)各話”的尷尬局面，導(dǎo)致上述多項(xiàng)措施,，雖然連年提出，但落實(shí)到實(shí)施的層面,，總是難以奏效,。
因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成“只漲不跌”的錯(cuò)誤信號(hào),。這與其說(shuō)是老百姓對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格充滿信心,，不如說(shuō)是對(duì)政府調(diào)控效果失去信心。因此,，理順利益結(jié)構(gòu),，將一系列政策目標(biāo)統(tǒng)一起來(lái)，并促進(jìn)各利益方協(xié)同一致,，應(yīng)該成為政策制定的優(yōu)先選項(xiàng),。
由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)累積了巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此短期內(nèi),，控制金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該被放在首要位置,。可以預(yù)計(jì)的是,，中央不可能采取強(qiáng)硬手段,，戳破當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，而會(huì)采取逐步提供保障型住房的方式,，將當(dāng)前的高房?jī)r(jià)懸空,，并讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步填補(bǔ)高估的房?jī)r(jià)空間。
而追本溯源,，清理地方政府與開發(fā)商的既得利益,，理順土地供應(yīng)市場(chǎng)的供求關(guān)系至關(guān)重要。要做到這一點(diǎn),，首先應(yīng)將地方政府與土地財(cái)政相剝離,，這就要求改革中央與地方利益分配制度，將與企業(yè)發(fā)展相關(guān)的收入項(xiàng)轉(zhuǎn)給地方政府,，而將土地出讓收入轉(zhuǎn)入中央政府,，從而形成地方政府發(fā)展實(shí)業(yè)的激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)地方政府大力向企業(yè)讓利,，進(jìn)而提高企業(yè)盈利水平,。與此同時(shí)，由于對(duì)中央政府而言,，土地級(jí)差地租所導(dǎo)致的土地出讓收入懸殊問(wèn)題并不存在,，這就令中央政府得以更為超脫地統(tǒng)籌全國(guó)土地市場(chǎng)規(guī)劃,。
在此基礎(chǔ)上應(yīng)協(xié)調(diào)政府與農(nóng)民的在土地征收上的利益糾葛，必須在進(jìn)一步明晰土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上,，建立城鄉(xiāng)土地出讓市場(chǎng),。具體的方式是，通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)用地指標(biāo),，建立土地指標(biāo)交易市場(chǎng),，在確定農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，允許發(fā)達(dá)地區(qū)的地方政府,，向未城市化地區(qū)的農(nóng)民購(gòu)買城市用地指標(biāo),，實(shí)現(xiàn)級(jí)差地租的轉(zhuǎn)移支付，從而解決土地供應(yīng)的困境,。
（作者系媒體人士） |