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隨著行業(yè)周期特征的顯露,，銀行和地產(chǎn)的市場(chǎng)博弈，引發(fā)了每年“前松后緊”的房貸變化規(guī)律,。
11月3日,，廣州泛華金融服務(wù)集團(tuán)客服人員在接受記者業(yè)務(wù)咨詢(xún)時(shí)稱(chēng),，目前，所有合作銀行都取消了二套房利率優(yōu)惠,，且上浮10%,；此外，年初一律的“利率七折”,，現(xiàn)在亦只有首次置業(yè)者可以享受,。
該人士表示，實(shí)際上,，從8月中旬開(kāi)始,，即有銀行開(kāi)始收緊利率優(yōu)惠政策，延伸至今,，所有銀行已加入“嚴(yán)格執(zhí)行二套房”的陣營(yíng),。
雖然二套房政策并不是新規(guī)，不過(guò),，深圳一證券分析師稱(chēng),，從監(jiān)管部門(mén)一直重申要嚴(yán)格執(zhí)行的表現(xiàn)來(lái)看,，不少銀行執(zhí)行并不到位，尤其在年初,。由于房貸在銀行的比重不低,，利率優(yōu)惠和首付的比例對(duì)于銀行盈利的影響顯而易見(jiàn)，因此,，銀行現(xiàn)在是“只做不說(shuō)”,。
此外，在下半年發(fā)力信貸的外資銀行亦逐步加入陣營(yíng),。據(jù)媒體報(bào)道,，東亞銀行和花旗銀行的二套房貸利率已經(jīng)執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，但匯豐銀行和渣打銀行的二套房貸利率最低仍執(zhí)行7.1折優(yōu)惠,。
政策紅線(xiàn)未變
前述金融中介公司人員亦稱(chēng),，自2007年開(kāi)始，銀行對(duì)個(gè)人房貸的態(tài)度均是年初非常松,，而年底非常緊,。此次利率優(yōu)惠調(diào)整的時(shí)間，恐怕會(huì)延續(xù)至明年初方有轉(zhuǎn)機(jī),。
自年初以來(lái),，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的驅(qū)動(dòng)下，二套房政策紅線(xiàn)被商業(yè)銀行突破,，雖有政策,，但執(zhí)行尺度寬松。
在6月22日,，銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,，再次強(qiáng)調(diào)二套房首付四成、利率上浮10%的政策底線(xiàn),。而后在各種監(jiān)管會(huì)議和場(chǎng)合,，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦多次重申個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)和二套房政策標(biāo)準(zhǔn)，近日,，在2009年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通報(bào)(電視電話(huà))會(huì)議上,，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖,，不折不扣地落實(shí)與借款人“面談”,、“面簽”制度，并將開(kāi)發(fā)商,、項(xiàng)目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來(lái),，實(shí)施并表監(jiān)管。
此外，上半年銀行放貸過(guò)猛,，本身額度用盡可能其在下半年顯得“無(wú)心戀戰(zhàn)”,。
業(yè)內(nèi)人士透露，截至今年8月底,，個(gè)人消費(fèi)貸款增量已達(dá)到1.04萬(wàn)億元,，而去年同期的增量?jī)H為3200億元。而個(gè)人購(gòu)房貸款又約占個(gè)人消費(fèi)貸款的80%,，意味著今年前8個(gè)月的個(gè)人購(gòu)房貸款增加近8000億元,。
這大大超過(guò)了銀行的預(yù)期。前述股份制銀行個(gè)貸人士稱(chēng),，今年初,，各行對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的判斷都是不樂(lè)觀的，所以,，下任務(wù)時(shí)也很謹(jǐn)慎,，增量規(guī)模比較小，可能只有往年平均增量的1/3或1/2,。
然而,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇超乎市場(chǎng)預(yù)期。所以,，一些銀行在年中還增加了個(gè)貸的任務(wù)指標(biāo),。但有些銀行并沒(méi)有調(diào)整計(jì)劃。所以,，“在9、10月份就完成任務(wù)了,，往年是不可能的想象的,，因?yàn)榻鹁陪y十是大頭，要10月份做完才知道,�,！鼻笆龉煞葜沏y行個(gè)貸人士直言。
他進(jìn)一步指出,，今年房貸增量較大,，跟鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策支持、樓市復(fù)蘇相關(guān),，總體而言,，增長(zhǎng)還是比較理性的。
截至8月底,，個(gè)人消費(fèi)貸款余額為4.8萬(wàn)億,，而對(duì)公貸款一年的增量就超過(guò)了個(gè)貸的存量。所以,，“中國(guó)的消費(fèi)信貸的發(fā)展相對(duì)滯后,，信貸投放占比不到10%,，中國(guó)消費(fèi)者負(fù)債消費(fèi)跟國(guó)外不能比�,！鄙鲜龉煞葜沏y行個(gè)貸人士稱(chēng),。
前述深圳證券分析師表示，第三季,，大多數(shù)銀行尤其是股份行的存貸比已經(jīng)接近75%的高位,，雖然在不斷剔除票據(jù)的比例來(lái)增加額度，但是放貸能力還是受到限制,，更重要的是,，不少銀行已經(jīng)開(kāi)始將注意力轉(zhuǎn)向吸存和為明年儲(chǔ)存客戶(hù)。
此外,，從銀行的角度看,，今年是利差最窄的時(shí)期，從前三季的盈利來(lái)看,，以量補(bǔ)價(jià)顯然并不見(jiàn)效,，由此，大多數(shù)銀行沒(méi)有在年底沖刺的動(dòng)力,，而對(duì)于儲(chǔ)存客戶(hù)至明年反而更加有興趣,。
房貸政策后續(xù)猜想
雖然從操作層面不斷傳來(lái)二套房政策收緊的信息，但銀行管理層面,，卻一直否認(rèn)政策執(zhí)行的變化,。
11月3日，一家股份制銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人指出,，并沒(méi)有收到二套房貸款利率上浮的通知,，總行也沒(méi)有下達(dá)過(guò)類(lèi)似的文件。
他指出,，該行還是可以做到利率下�,。弧叭绻追康氖赘哆_(dá)到4成,，下浮15%,、20%，甚至25%都可以”,；但有的行已采取基準(zhǔn)利率,，或上浮10%。
他認(rèn)為,，上調(diào)二套房貸利率應(yīng)該是分支行的做法,，是處于市場(chǎng)末端的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)自己的選擇。“原因比較相同,，很多銀行的個(gè)貸完成情況不錯(cuò),。末端的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在完成個(gè)貸任務(wù)后，不想做得太多,，而7折優(yōu)惠利率,，的確也不賺錢(qián)；此時(shí)如果要做個(gè)貸業(yè)務(wù),，就抬高利率,。包括有些二手房的返點(diǎn)，現(xiàn)在也不返了”,。
11月3日,，中行相關(guān)負(fù)責(zé)人亦否認(rèn)了房貸政策變緊的說(shuō)法。該人士稱(chēng),，從數(shù)量上來(lái)看,，個(gè)貸的增幅從年初以來(lái)一直較為平穩(wěn)，不過(guò),，由于滯后因素,，第三季的成交可能要到第四季方可顯現(xiàn)。不過(guò),，9月初,，信貸增幅冠軍的中行廣東省分行甚至傳出暫停房貸和車(chē)貸的消息。
同日,，深發(fā)展個(gè)貸部相關(guān)人士亦稱(chēng),，總行并未限制個(gè)貸的拓展，在額度方面,，雖然目前任務(wù)已經(jīng)完成,，但由于對(duì)明年的政策走向難以把握，因此,，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)并未拒絕。
不過(guò),，雖然銀行開(kāi)始提高房貸門(mén)檻,，但對(duì)于房貸政策的猜想?yún)s引發(fā)對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售的反向影響。
業(yè)內(nèi)人士指出,，實(shí)際上,，在國(guó)務(wù)院131號(hào)文件《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》)之前，監(jiān)管部門(mén)對(duì)二套房的首付成數(shù)和利率都有規(guī)定,，即首付4成和利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍,，且隨著套數(shù)增加，利率要大幅提升。
國(guó)務(wù)院131號(hào)文件出臺(tái)后,，“為鼓勵(lì)住房消費(fèi),，提出改善型，這就模糊了二套房的要求,，因?yàn)橘I(mǎi)第二套都有改善的成分,；結(jié)合商業(yè)銀行自身的資金等情況，自主定價(jià),，等于把1.1倍的利率要求又模糊了,。”前述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),。
值得注意的是,，國(guó)務(wù)院131號(hào)文件中提出“進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)”的政策(包括信貸支持和稅收減免兩方面)暫定執(zhí)行至2009年12月31日。
深圳某大型金融服務(wù)集團(tuán)負(fù)責(zé)人士表示,，銀行對(duì)于七折優(yōu)惠等政策實(shí)際是需要看監(jiān)管部門(mén)的態(tài)度,。地產(chǎn)界和部分持幣觀望的購(gòu)房者，甚至預(yù)計(jì)明年初七折優(yōu)惠等政策將會(huì)調(diào)整,。
該負(fù)責(zé)人續(xù)稱(chēng),，與利率浮動(dòng)不同，利率打折和營(yíng)業(yè)稅等政策不是一年一調(diào),，因此,，才會(huì)造成近幾個(gè)月份開(kāi)始的搶搭末班車(chē)集中成交的情況。
銀行對(duì)二手房貸的競(jìng)爭(zhēng),，會(huì)否引發(fā)違規(guī)和虛假交易,，并導(dǎo)致違約客戶(hù)數(shù)量增加，上述股份制銀行人士稱(chēng),，今年違約情況較為平穩(wěn),，而去年此時(shí)客戶(hù)違約數(shù)比較高。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),，往年的情況是,，年底的違約客戶(hù)數(shù)量較低，這主要因?yàn)槌瞿陥?bào)的因素,。到第二年一季度后逐步增加,，5月份是一個(gè)高點(diǎn)，6月份半年報(bào)出來(lái),，違約客戶(hù)數(shù)會(huì)下降,；而7、8月份又會(huì)漲,，9月份達(dá)到一個(gè)高峰,。
但違約客戶(hù)增加,，與過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)聯(lián)性不大�,！拔覀兊臉I(yè)務(wù)流程和風(fēng)險(xiǎn)政策都沒(méi)有為了市場(chǎng)而改變,，審貸也是分離的，審查人員和營(yíng)銷(xiāo)人員是獨(dú)立的,，兩條線(xiàn)管理,。”前述股份制銀行人士稱(chēng),。 |