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不久前,，在廣渠路15號地的拍賣現(xiàn)場，萬科副總裁毛大慶一句北京四環(huán)內(nèi)房價將提前進入3萬元時代讓業(yè)內(nèi)震驚不已,。然時隔數(shù)日,，在剛剛開始的北京秋季房展會上，記者發(fā)現(xiàn)在內(nèi)城已經(jīng)難尋2萬元以下的項目了,，而一些熱點區(qū)域的知名高端項目,，如遠洋萬和城、龍湖唐寧ONE,、西堤紅山的價格早已跨過了3萬元大關(guān),。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著北四環(huán),、中關(guān)村,、CBD等熱點區(qū)域土地供應(yīng)的逐步減少，地段決定房價的規(guī)律將更加凸顯,。在未來一段時間內(nèi),，北京熱點區(qū)域內(nèi)樓市均價突破3萬元大關(guān)必將指日可待。
土地新房均稀缺
城區(qū)內(nèi)高端項目行情走俏
從年初樓市小陽春回暖之后,，土地市場緊隨樓市快步前進,。大小地王頻出的局面一度讓土地市場呈現(xiàn)出百家爭鳴之態(tài)，加之央企背景的地產(chǎn)企業(yè)頻頻一擲千金,，使得原本就稀缺的京城土地愈發(fā)金貴,，一旦出現(xiàn)熱點區(qū)域的地塊，勢必將引發(fā)新一輪的土地爭奪,。
盡管沒有廣渠路10號地,、15號地那么受關(guān)注，盡管總面積只有3.8萬平方米,，但作為今年8月份上市交易的惟一一塊四環(huán)內(nèi)土地,，西三環(huán)六里橋住宅項目用地依然以絕對的地段優(yōu)勢引來了19家房企的競拍。最終該塊土地被景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以5.16億元高價拍得,，溢價238%,。
可見房企敢一擲千金的最高內(nèi)城土地價格，是緣于對內(nèi)城項目開發(fā)前景的看好,�,！半S著城市化進程的加快，京城土地資源日漸稀缺,，優(yōu)質(zhì)地塊逐漸減少,，郊區(qū)土地供應(yīng)成為常態(tài)，一旦出現(xiàn)中心城區(qū)的土地供應(yīng)就會吸引開發(fā)商競相爭奪�,！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為,，未來中心城區(qū)將呈現(xiàn)以高端產(chǎn)品供應(yīng)為主的市場格局。
除此之外,，記者還發(fā)現(xiàn),，位于熱點區(qū)域核心地段的高端項目新房供應(yīng)量也開始出現(xiàn)大幅萎縮的現(xiàn)象，這導(dǎo)致了諸多高端項目在價格上漲的情況下依然銷售火爆,。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年北京市高端項目與去年同比銷售量增加了77.2%。特別是在熱點區(qū)域,，這一現(xiàn)象更加明顯,。
以地處亞奧、CBD,、中關(guān)村,、金融街等熱點區(qū)域的熱銷項目為例，遠洋萬和城,、唐寧ONE,、萬科公園5號等項目原本就處在熱點區(qū)域，而同區(qū)域內(nèi)的高端項目往往以地段的稀缺性,、產(chǎn)品的高端性受到市場熱捧,，呈現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。
例如今年上半年,，北京2萬元以上項目的銷量三冠王遠洋萬和城,，連續(xù)6個月熱銷，總共銷售額達到了16.4億元,，銷售套數(shù)634套,。遠洋地產(chǎn)市場部高級經(jīng)理徐海倫認為，萬和城的熱銷主要緣于其地理位置的優(yōu)越性,，該項目緊鄰北四環(huán),，交通方便，周圍又匯聚了亞奧區(qū)域的眾多娛樂休閑配套設(shè)施,。
記者了解到,，按照北京市國土局未來的供地規(guī)劃，今后四環(huán)沿線的土地少之又少,，基本上不會再出現(xiàn)像萬和城這樣的整體建筑面積達到40萬平方米以上的住宅項目了,。同樣目前市場在售的內(nèi)城高端項目如唐寧ONE、西堤紅山,、山水文園,、中信城等高端項目全憑借著自身項目的地理位置和高品質(zhì)的建筑贏得了市場的認同,。
保值增值雙保險
高端項目獲寵投資市場
日前，上海浦東星河灣6小時成交40億元的事跡儼然成為房產(chǎn)界內(nèi)關(guān)注度最高的事件,。而同期樓市豪宅產(chǎn)品競相熱銷的現(xiàn)象更是引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的諸多討論,。北京、上海等一線城市高端項目的迅速回暖甚至成為了引領(lǐng)樓市回暖的新動力,。
與此同時,，高端項目的價格也受到了人們的關(guān)注,。而上海的新鴻基凱旋門項目甚至一度傳出均價每平方米2萬元的報價,，即將代替湯成一品成為“滬上最貴豪宅”。一時之間,，到底什么人在購買中國的豪宅成為熱議話題,。
據(jù)一項最新調(diào)查顯示，在通脹的預(yù)期不斷增強的情況下,，最能被接受的理財方式便是買房,，這一觀點被80%的業(yè)內(nèi)人士所認同。隨著通貨膨脹預(yù)期的加大,，越來越多的人選擇高端項目作為投資保值的保險柜,。
業(yè)內(nèi)專家表示，從長遠來看,，投資房地產(chǎn)是沒有風(fēng)險的,，特別是現(xiàn)在——顯然不是經(jīng)濟波動的波峰，更是投資的好時機,。
而隨著樓市回暖,，內(nèi)城樓盤售價也表現(xiàn)得比較平穩(wěn)，較2007年最高價格持平或略有上漲,，漲幅在7%-10%,，可見內(nèi)城的項目具有很強的穩(wěn)定性和抗跌性，特別是經(jīng)過了去年地產(chǎn)危機的洗禮,，無論是投資者還是購房者,，對于內(nèi)城項目的價值有了更加充分的認同。
北京中原投資顧問部總經(jīng)理張坤昱表示,，相比普通住宅項目,，核心地段、高品質(zhì)的高端物業(yè)具備獨有的稀缺資源優(yōu)勢,，產(chǎn)品附加值較高,，抗跌性及未來的保值、增值能力更強,，屬于典型的高收益,、低風(fēng)險投資產(chǎn)品,，在任何市場條件下都是投資良選。
他認為,，隨著區(qū)域發(fā)展不斷進步,，核心地段房產(chǎn)升值前景將明顯好于其他地段，北四環(huán)的萬和城,、西二環(huán)西堤紅山,、中關(guān)村教育地王唐寧ONE就是此類產(chǎn)品的典型項目。
普通住宅再出價漲量跌現(xiàn)象
高端項目繼續(xù)唱響下半年樓市
在今年過去的8個月中,，樓市上漲速度是有目共睹的,，特別是四環(huán)內(nèi)的高端項目的熱銷更是為市場錦上添花。但是隨著房價進一步上漲,，對于房價已經(jīng)步入頂峰的觀點越來越多,。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月中上旬,，北京商品住宅期房簽約環(huán)比下降15.52%,，創(chuàng)下7月以來最大跌幅。房產(chǎn)市場首次告別自3月以來的“量價齊升”,，出現(xiàn)“價升量跌”的局面,。
但是不少業(yè)內(nèi)人士認為，從過去市場經(jīng)驗來看,，四,、五環(huán)外的項目受此影響會非常明顯，熱點區(qū)域內(nèi)高端項目不會受到太大沖擊,，將繼續(xù)領(lǐng)漲下半年樓市,。高檔住宅在價格方面提升明顯，二季度平均報價較一季度上漲1.9%,，部分高端物業(yè)價格呈現(xiàn)明顯的快速上漲趨勢,，原本均價在2萬元左右的商品住宅比年初平均上漲了4000元到5000元不等。
專家表示,，高端項目跟市場波動之間關(guān)系不大,，替代性比較小。而投資型的普通住宅產(chǎn)品替代性強,，市場起伏時會首先受到影響,。
另外，對于近期市場恐慌的二套房貸重新收緊的政策,，將導(dǎo)致市場交易萎靡的說法,，許多高端項目的負責人并不認同。
中國管理科學(xué)研究院經(jīng)濟學(xué)家李開發(fā)表示,，當前經(jīng)濟發(fā)展的落腳點就是房地產(chǎn),，投資房地產(chǎn)就是投資所有的經(jīng)濟成果,。優(yōu)質(zhì)配套房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅有利于流動資產(chǎn)快速固定化,，更能享受高端住宅良好的上升趨勢,，有效達到保值增值目標。
徐海倫認為,，政府重申40%的首付,，對于萬和城的影響不是很大，從目前銷售情況來看,，在萬和城一次性付款的購房者達到了近50%,，這部分人本身是不需要貸款的，因此貸款的收緊不會對他們產(chǎn)生影響,。
日前,，遠洋萬和城推出的絕版90平方米精裝兩居，一經(jīng)入市便受到熱捧,，購房者蜂擁而至，當日銷售率便超過60%,。
據(jù)悉,，9月遠洋萬和城即將推出中央景觀樓王的精裝四居，已經(jīng)吸引了諸多購房者前往咨詢,，甚至有購房者表示愿意先交定金預(yù)訂,。“我們此次推出的景觀樓王是整個區(qū)域內(nèi)位置,、景色最好的產(chǎn)品,，而價格也相對較高，但市場的接受之快遠遠超出了我們的想象,�,！毙旌惐硎尽� |