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為了一張房產(chǎn)證,，河南省南陽(yáng)市市民田陽(yáng)（化名）最近很沮喪,。3年前,，她賣(mài)掉原來(lái)的房子,，又拿出家里的10萬(wàn)元積蓄，又借了10萬(wàn)元,，總共花了30多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了南陽(yáng)市風(fēng)帆·金色世家小區(qū)的一套房子,，可3年過(guò)去了，房產(chǎn)證卻一直辦不下來(lái),。
“每平方米1500多元的房子,，在南陽(yáng)也算高價(jià)了。知道是南陽(yáng)市住房統(tǒng)建綜合開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“統(tǒng)建公司”）開(kāi)發(fā)的房子,，我才放心買(mǎi)的,，可誰(shuí)知道最后還是掉進(jìn)了陷阱里�,！碧镪�(yáng)說(shuō),。
因?yàn)閱挝恍б娌缓茫镪?yáng)原本想著辦好房產(chǎn)證去銀行抵押貸款,，做點(diǎn)小生意,，可統(tǒng)建公司并沒(méi)有按合同約定“在商品房交付使用后90日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)”，她的夢(mèng)想一再落空,。
不止田陽(yáng)一家,，在交齊購(gòu)房款、辦證稅金和大修基金等費(fèi)用后,，風(fēng)帆·金色世家小區(qū)的420戶業(yè)主,，都沒(méi)有拿到房產(chǎn)證,。
業(yè)主們開(kāi)始上訪。南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局的答復(fù)讓他們感到震驚：在向業(yè)主收繳辦證稅金和大修基金371萬(wàn)多元后,，開(kāi)發(fā)商南陽(yáng)市統(tǒng)建公司的合作伙伴——南陽(yáng)市銀龍科技發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“銀龍公司”）一直沒(méi)有把錢(qián)交到房管局,，資金去向不明，房管局不能辦證,。
在南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局出具的一份報(bào)告中,，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)更讓他們震驚的事實(shí)：風(fēng)帆·金色世家小區(qū)本來(lái)是河南省原計(jì)委批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，最終卻按商品房出售,，土地使用權(quán)僅為50年,。
拿著購(gòu)房合同,，業(yè)主李玉會(huì)說(shuō)：“南陽(yáng)市統(tǒng)建辦上套國(guó)家優(yōu)惠政策,，下騙老百姓多交錢(qián),，這才叫兩頭通吃,！
統(tǒng)建公司的官方背景
在風(fēng)帆·金色世家小區(qū)的業(yè)主看來(lái),，南陽(yáng)市統(tǒng)建辦是典型的官辦公司，依靠出賣(mài)權(quán)力獲得利益,，業(yè)主因?yàn)橄嘈沤y(tǒng)建辦以官方身份開(kāi)發(fā)的小區(qū)，沒(méi)想到掉進(jìn)了不能辦理房產(chǎn)證的陷阱,。
風(fēng)帆·金色世家小區(qū)位于南陽(yáng)市車(chē)站南路，占地96.75畝,，建筑面積97000平方米。規(guī)劃建設(shè)14棟住宅,，其中建多層住宅12棟,，小高層2棟，地下車(chē)庫(kù)5300平方米,，半地下室5900平方米，商業(yè)用房14700平方米,。一期開(kāi)發(fā)建設(shè)5棟,，于2005年10月交付使用,；二期開(kāi)發(fā)建設(shè)7棟,，于2007年7月交付使用,。三期2棟小高層尚未開(kāi)工。
風(fēng)帆·金色世家原名車(chē)南小區(qū),，由南陽(yáng)市統(tǒng)建公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。南陽(yáng)市統(tǒng)建公司還有另外一塊牌子——南陽(yáng)市住宅統(tǒng)建綜合開(kāi)發(fā)辦公室,，現(xiàn)任統(tǒng)建辦主任雷勝利也是統(tǒng)建公司的總經(jīng)理,。
南陽(yáng)市住宅統(tǒng)建綜合開(kāi)發(fā)辦公室是南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局下屬的事業(yè)單位。資料顯示,，統(tǒng)建辦成立于1978年，目前主要負(fù)責(zé)南陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),。
《南陽(yáng)日?qǐng)?bào)》2007年11月的報(bào)道《南陽(yáng)市房管局住宅統(tǒng)建辦公室：讓中低收入家庭早日?qǐng)A住房夢(mèng)》中說(shuō)：1997年以來(lái),，隨著住宅制度改革的不斷深入與完善,，住宅統(tǒng)建辦拉開(kāi)了連續(xù)8年的三個(gè)批次的經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。第一批,，承接市委,、市政府的經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)帆小區(qū)一期工程,，建各種結(jié)構(gòu)住房810套；第二批,，2002年承建風(fēng)帆小區(qū)二期工程，提供住宅600套,；2004年又建設(shè)商品房風(fēng)帆小區(qū)三期工程，共建住宅540套,。三個(gè)批次下來(lái)，風(fēng)帆小區(qū)共為社會(huì)提供經(jīng)濟(jì)適用房1700多套,。
這篇報(bào)道提及的風(fēng)帆小區(qū)三期即為風(fēng)帆·金色世家小區(qū),。
南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站顯示，南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)班子成員,、房改辦主任安懷申主管統(tǒng)建辦,。
在河南省原計(jì)委《關(guān)于下達(dá)經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃的通知》2000豫計(jì)投614號(hào)文件中，車(chē)南小區(qū)被列入南陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃,。
然而，2004年7月6日,，南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局,、南陽(yáng)市住房委員會(huì)辦公室聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于取消“車(chē)南小區(qū)”經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的通知》,，稱“"車(chē)南小區(qū)"原計(jì)劃為今年我市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū),，項(xiàng)目單位為市住宅統(tǒng)建辦公室,。該項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中,，因土地屬于出讓性質(zhì),，核定預(yù)售價(jià)格偏高，部分戶型設(shè)計(jì)面積偏大,，有違宛政199987號(hào)和宛政200255號(hào)文件規(guī)定”,，經(jīng)研究，并報(bào)請(qǐng)市政府同意,，取消該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃,。
此后，南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局為風(fēng)帆·金色世家小區(qū)頒發(fā)了《商品房銷售（預(yù)售）許可證》,，風(fēng)帆·金色世家面向公眾銷售,。
“政府劃撥”變成了“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”
按照國(guó)家政策，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地由政府劃撥,，目的是為了降低開(kāi)發(fā)成本以拉低房?jī)r(jià),。在車(chē)南小區(qū)項(xiàng)目中，原本屬于“出讓”性質(zhì)的土地為什么成了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,？
車(chē)南小區(qū)地塊使用權(quán)原為南陽(yáng)市石化工貿(mào)有限公司所有,。南陽(yáng)市國(guó)土資源局提供的檔案表明，經(jīng)南陽(yáng)市政府批準(zhǔn),，根據(jù)宛政1995196號(hào)文件,，南陽(yáng)市石化工貿(mào)有限公司獲得了該宗土地，獲取方式為“劃撥”,，轉(zhuǎn)讓土地面積為50693.3平方米（76.04畝），規(guī)定用途一項(xiàng)為空白。
銀龍公司1998年4月16日提交給南陽(yáng)市土地管理局的《土地變更登記申請(qǐng)書(shū)》中,，說(shuō)明了“申請(qǐng)變更登記的內(nèi)容和理由”：由于市石化工貿(mào)有限公司征用車(chē)站南路劃撥地已有幾年,，現(xiàn)無(wú)力開(kāi)發(fā)�,，F(xiàn)經(jīng)市土地局轉(zhuǎn)讓給銀龍公司,，補(bǔ)辦出讓手續(xù),，補(bǔ)交出讓金，由銀龍公司進(jìn)行群體商品樓開(kāi)發(fā)。
1998年4月14日,，經(jīng)南陽(yáng)市土地管理局審查同意，該宗地被轉(zhuǎn)讓給銀龍公司,，土地用途為“住宅”，轉(zhuǎn)讓年限為50年,。
銀龍公司的一份合同顯示,，銀龍公司為取得該土地，花費(fèi)共計(jì)3380萬(wàn)元,。
1998年4月16日，銀龍公司出具《土地登記法人代表身份證明書(shū)》,，證明宋寶琴為該公司董事長(zhǎng),、法人代表,。
同一天,，銀龍公司委托李興東全權(quán)辦理銀龍公司車(chē)站南路的國(guó)有土地使用權(quán)的登記事宜,。
至此,，該宗土地從“政府劃撥”變成了“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”。
合同約定利益分成比例
2001年7月13日,，銀龍公司（甲方）與南陽(yáng)市統(tǒng)建公司（乙方）簽訂《聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房合同》�,！逗贤氛f(shuō)，聯(lián)建項(xiàng)目名稱為“麗都花園”（風(fēng)帆三期）,，又名車(chē)南小區(qū)（風(fēng)帆三期）。聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式為：銀龍公司提供建設(shè)用土地和全部建設(shè)資金,，南陽(yáng)市統(tǒng)建公司負(fù)責(zé)提供開(kāi)發(fā)用經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)指標(biāo)和辦理報(bào)建減免手續(xù)。
為鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),，國(guó)家出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策，主要是,，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金,。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,，由政府負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款,。
《合同》規(guī)定了雙方的利益分配方式。聯(lián)建項(xiàng)目獲得的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)全部歸銀龍公司所有,，統(tǒng)建公司不參與分配。統(tǒng)建公司只在聯(lián)合開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得一定量的開(kāi)發(fā)代理費(fèi)和場(chǎng)地使用費(fèi),，支出形式以代理費(fèi),、場(chǎng)租費(fèi)、車(chē)輛購(gòu)置費(fèi)和人員報(bào)酬等名義出現(xiàn),，支付時(shí)間可分別在開(kāi)發(fā)始,、售房后和開(kāi)發(fā)終三個(gè)階段分次付給。
《合同》規(guī)定,，統(tǒng)建公司獲益的標(biāo)準(zhǔn)為因使用經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃指標(biāo)而“節(jié)省的前期工程費(fèi)”額度在：
1．達(dá)到500萬(wàn)元（含500萬(wàn)元）時(shí),，由銀龍公司按總額的25％付給統(tǒng)建公司（不含車(chē)輛購(gòu)置費(fèi)）,。
2．達(dá)到600萬(wàn)元（含600萬(wàn)元）時(shí),，由銀龍公司按總額的28％付給統(tǒng)建公司（不含車(chē)輛購(gòu)置費(fèi)）。
3．達(dá)到700萬(wàn)元（含700萬(wàn)元）時(shí),，由銀龍公司按總額的30％付給統(tǒng)建公司（含車(chē)輛購(gòu)置費(fèi)）,。
《合同》規(guī)定,，考慮到在辦理項(xiàng)目前期手續(xù)時(shí)工作量較大,，急需交通和通訊工具這一情況，經(jīng)雙方商定,，合同簽訂后由銀龍公司出資購(gòu)買(mǎi)轎車(chē)一輛，價(jià)值為24萬(wàn)元,，由統(tǒng)建公司使用，屆時(shí)其所有權(quán)歸統(tǒng)建公司,。
那么,，南陽(yáng)市統(tǒng)建公司約定的責(zé)任又是什么呢,？
《合同》規(guī)定,，統(tǒng)建公司負(fù)責(zé)為該項(xiàng)目提供有效的、合法的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃指標(biāo),；負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目的前期報(bào)建手續(xù)和經(jīng)濟(jì)和費(fèi)用減免手續(xù)（原文如此——記者注）,；提供銷售場(chǎng)地（三處）、設(shè)施和部分銷售與工程技術(shù)人員；配合銀龍公司做好工程質(zhì)量,、進(jìn)度的管理并協(xié)助銀龍公司做好銷售工作；負(fù)責(zé)辦理房屋的產(chǎn)權(quán),，在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)由銀龍公司承擔(dān)。
《合同》還規(guī)定,，在三個(gè)月內(nèi),，若受政策因素影響而仍未辦妥減免手續(xù)，統(tǒng)建公司應(yīng)承擔(dān)銀龍公司為其提供的車(chē)輛購(gòu)置費(fèi)和辦公費(fèi),，并承擔(dān)相應(yīng)的利息。
2003年12月31日,，銀龍公司（甲方）、統(tǒng)建公司（乙方）和張英緒（丙方）簽訂了《關(guān)于車(chē)南小區(qū)（風(fēng)帆三期工程）急待解決問(wèn)題的協(xié)議》,。
《協(xié)議》對(duì)該項(xiàng)目售房款按如下順序償還及分配利潤(rùn)：第一,，售房款必須首先償還銀龍公司為取得該土地的銀行貸款及土地價(jià)款的資金占用費(fèi)、征地賠償款共計(jì)人民幣3380萬(wàn)元,；第二,，售房款償還為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目投入的資金和資金占用費(fèi)及貸款利息,；第三，稅后利潤(rùn)的分配,，銀龍公司占40％，統(tǒng)建公司占20％,，張英緒占40％,。
《協(xié)議》還規(guī)定,，本著節(jié)儉求實(shí)的原則,，急需配置一輛有形象,、價(jià)位較低的約10萬(wàn)元左右的小車(chē)（只含購(gòu)車(chē)費(fèi)），又考慮到經(jīng)費(fèi)的緊張,，暫由統(tǒng)建公司和張英緒出資購(gòu)車(chē),，作為股份投入的一部分,。
2006年4月22日，風(fēng)帆·金色世家二期開(kāi)始公開(kāi)排號(hào),。當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道說(shuō)，在進(jìn)場(chǎng)前,，前來(lái)排號(hào)的市民已在售樓部門(mén)口排起長(zhǎng)隊(duì),，活動(dòng)開(kāi)始后，售樓部?jī)?nèi)人頭攢動(dòng),，火爆異常,。
為銀龍公司“服務(wù)”獲利200多萬(wàn)元
2007年2月2日，統(tǒng)建公司（甲方）與銀龍公司（乙方）簽訂了第三份《合作協(xié)議》,。
《合作協(xié)議》約定，雙方的合作形式是統(tǒng)建公司提供開(kāi)發(fā)資質(zhì),、收取有償服務(wù)費(fèi),，銀龍公司出項(xiàng)目所需全部金額，該項(xiàng)目的盈虧及相關(guān)責(zé)任都由銀龍公司單方面承擔(dān),。
《合作協(xié)議》約定，經(jīng)協(xié)商,，銀龍公司同意統(tǒng)建公司撤出股本金及產(chǎn)生的紅利。
那么,，統(tǒng)建公司的股本金有多少呢,？
《合作協(xié)議》說(shuō)，統(tǒng)建公司前期投入股本金182萬(wàn)多元,。其中,，統(tǒng)建公司以借款形式支取100萬(wàn)元，雙方同意經(jīng)財(cái)務(wù)手續(xù)將其修訂為撤出股本金100萬(wàn)元,。經(jīng)協(xié)商,，雙方均同意對(duì)統(tǒng)建公司前期投入的股本金與其產(chǎn)生的紅利進(jìn)行結(jié)算。
協(xié)商的結(jié)果,，雙方同意統(tǒng)建公司前期投資共分得股本金及紅利250萬(wàn)元整（統(tǒng)建公司撤出的股本金100萬(wàn)元除外）,。
《合作協(xié)議》“其他”項(xiàng)第5條規(guī)定，銀龍公司在本協(xié)議簽署前一次性將50萬(wàn)元匯入統(tǒng)建公司賬號(hào),，余下的200萬(wàn)元由銀龍公司以交付門(mén)面房產(chǎn)權(quán)的形式支付沖抵（門(mén)面房?jī)r(jià)格等同銀龍公司銷售同地理位置門(mén)面房?jī)r(jià)格,，其中一期商鋪100萬(wàn)元，二期商鋪100萬(wàn)元）,。
協(xié)議稱,，協(xié)議簽訂后，統(tǒng)建公司完全退出車(chē)南小區(qū)經(jīng)營(yíng)管理,。如銀龍公司需要,，統(tǒng)建公司須全力配合銀龍公司工作。
協(xié)議還對(duì)雙方第一份合同涉及的24萬(wàn)元作出約定：統(tǒng)建辦所借銀龍公司24萬(wàn)元借款,，經(jīng)雙方協(xié)商沖抵其他項(xiàng)5條,，指現(xiàn)金12萬(wàn)元，余下的12萬(wàn)元沖抵一期商鋪,。
也就是說(shuō),，統(tǒng)建公司通過(guò)為銀龍公司“服務(wù)”，獲得了200多萬(wàn)元的收入,。
協(xié)議還規(guī)定,，統(tǒng)建公司負(fù)責(zé)辦理小區(qū)購(gòu)房戶房產(chǎn)證，辦理房產(chǎn)證前由銀龍公司收取住戶辦證費(fèi)用后交給甲方,。如銀龍公司未及時(shí)收取或收取費(fèi)用后未交統(tǒng)建公司,，由此產(chǎn)生的辦證逾期等責(zé)任由銀龍公司承擔(dān)。
這一規(guī)定被業(yè)主們稱為統(tǒng)建辦的“免責(zé)協(xié)議”,。
合同是否執(zhí)行說(shuō)法不一
金色世家小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為,，南陽(yáng)市統(tǒng)建辦與銀龍公司簽訂合同，以幫助辦理經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)換取入空股分紅,，是典型的“出賣(mài)權(quán)力的合同”,。
給安懷申不認(rèn)為統(tǒng)建辦入股存在問(wèn)題：“統(tǒng)建辦和統(tǒng)建公司是兩個(gè)不同的單位,，統(tǒng)建公司有70多名員工，要想吃飯就要搞創(chuàng)業(yè)呀,！”他還反問(wèn)記者,，“你說(shuō)，首鋼屬于官商嗎,？人家是國(guó)有企業(yè),。我們同樣不存在官商勾結(jié)的問(wèn)題�,！�
安懷申對(duì)中國(guó)青年報(bào)記者強(qiáng)調(diào),，簽訂合同，重要的是看結(jié)果,，看是否實(shí)施了,。“我們和銀龍簽訂的第一份合同基本沒(méi)有執(zhí)行,，就有一輛車(chē),，統(tǒng)建公司撤股時(shí)已經(jīng)還了�,！�
記者問(wèn)后兩份合同的執(zhí)行情況,，安懷申表示“得去問(wèn)統(tǒng)建辦”。
但是在南陽(yáng)市統(tǒng)建辦,，記者得到了不同的回答,。
南陽(yáng)市統(tǒng)建辦主任雷勝利對(duì)中國(guó)青年報(bào)記者說(shuō)，正是因?yàn)榈谝环莺贤玫搅藞?zhí)行,，才有后來(lái)的兩份合同,。
雷勝利說(shuō)，統(tǒng)建公司撤股時(shí),，實(shí)際分得了250萬(wàn)元,，其中有50萬(wàn)元現(xiàn)金，200萬(wàn)元門(mén)面房,，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)出了兩套,。“扣除我們的本金投入,，實(shí)際上也就是凈賺70萬(wàn)元,。” |