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問:在備受政策和資金重壓的2008年,土地儲備某種意義上成了開發(fā)商的沉重負擔,叫賣二手地或?qū)で笸恋亍昂献鳌钡那闆r增多,退地事件也時有發(fā)生,。世易時移,如今,樓市形勢似乎再次回暖,土地儲備又一次實現(xiàn)角色轉(zhuǎn)變。尋找新的土地儲備對于擺脫資金困局的地產(chǎn)開發(fā)商來說,是否已成當務(wù)之急,？
鐘聲堅:土地是房地產(chǎn)的核心載體,房地產(chǎn)商之間的競爭首先是圍繞土地展開的,。在市場形勢比較好或大家比較看好的時候,商家爭搶土地或進行土地儲備是必要的,。但是否成為各家的當務(wù)之急,我覺得就不一定了。其一,從國內(nèi)看,當前的形勢可能和較寬松的貨幣政策有關(guān),是政策影響下的流動性充裕的表現(xiàn),市場自身內(nèi)在的力量到底有多強,很難從政策環(huán)境中分離出來;其二,從國際看,金融危機對世界甚至對中國的影響到底有多深,尚未塵埃落定,如果盲目進行大規(guī)模土地儲備,可能會帶來巨大的風險,。因此,我認為還是要理性思考,根據(jù)企業(yè)的實際情況謹慎投資,。
問:有分析說,當前的中國土地市場處于"低價期",是撿到物美價廉地塊的難得時機,近期不少開發(fā)商已開始大手拿地了,“地王”再次現(xiàn)身。你如何看待09年的中國房地產(chǎn)市場,？近期有沒有忙于購地,？最看好中國哪些區(qū)域的土地項目？
鐘聲堅:作為房地產(chǎn)開發(fā)商來說,第一重要的是要對市場有個比較“不離譜”的判斷,。在過去的幾年中,中國的房地產(chǎn)市場大起大落,大體從2001年起步到2007年上半年,一直處于快速增長期,而2007年下半年以來,市場突然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),從暴漲到暴跌或停滯,。今年三四月份以來,樓市又開始出現(xiàn)回暖跡象。
中國的房地產(chǎn)市場是全球最為復(fù)雜的一個市場,對它的解釋成為一個新歌德巴赫猜想,準確地把握這個市場是件十分困難的事,因為中國很大,各地的經(jīng)濟發(fā)展情況不同,市場差異也很大,中國的現(xiàn)實情況經(jīng)常出人意料,。但以我自己多年來在中國房地產(chǎn)市場摸爬滾打的經(jīng)驗來看,我感覺當前的市場形勢還不是十分明顯和穩(wěn)定,。當然,就需求來講,我比較看好中國房地產(chǎn)市場,因為中國的城市化率還很低,才45%左右,每年有近2000萬的人口要進入城市,而城市人口的人均居住面積和條件相對也比較不足,一次購房需求和二次購房需求的數(shù)量特別大。所以從長期來說,我是看多的
正是基于上述判斷,我認為,假如不考慮價格因素而只考慮需求因素,在中國可以大膽的拿地,。但考慮到價格因素,就需要進一步理性分析,、區(qū)別對待了。不同的城市,、不同的項目對于地價的承受能力差異很大,。對仁恒而言,我們做的是高端市場,對高地價有一定的承受能力,但也不是說不需要理性分析。仁恒買地歷來都比較謹慎,近期是有比較重大的項目開工,但是經(jīng)過反復(fù)論證和思考過的,。
至于區(qū)域的選擇,我們?nèi)匀粌A向于在戰(zhàn)略性,、高增長的一線城市和區(qū)域中心城市做高端品牌項目,比如上海、南京,、天津,、深圳、成都等這樣的城市,。
資金考驗尚未結(jié)束
問:當前開發(fā)商買地的錢主要從哪些渠道獲得,？當前的融資環(huán)境的確好轉(zhuǎn)了么？
鐘聲堅:市場形勢不好的2008年,是對眾多房地產(chǎn)商的一次歷史考驗,我認為這個考驗過程還沒有結(jié)束,。至少過去那種自有資金很少,、主要靠銀行貸款或預(yù)售款來開發(fā)樓盤的現(xiàn)象會越來越少;資金與質(zhì)量的競爭,而不是關(guān)系競爭,會越來越重要。我感覺,雖然大家可以看到近期有些開發(fā)商比較踴躍地投入市場和高價拿地,但絕大部分開發(fā)商還是處在調(diào)整和等待中,過去幾年積壓的房產(chǎn)面積還有待進一步消化,。
當然,中國政府對房地產(chǎn)市場的自有資金比例的降低和比較寬松的貨幣政策,也刺激了一些對形勢看好又有實力的企業(yè)的開發(fā)欲望,。可以說,雖然大家對銀行的依賴不像過去那么嚴重,但到目前為止,絕大部分開發(fā)商,還是離不開銀行及其寬松的貸款環(huán)境的。
問:土地價格的下降對抑制房價上漲能起到積極作用,。近期開發(fā)商拿地的勢頭日漸高漲是否有可能引起房價短期沖高,？
鐘聲堅:我不認為土地價格的下降一定能夠抑制房價的下降,但可以反過來說,房價的上漲可以推動地價的上漲。土地是房地產(chǎn)的核心載體,但房地產(chǎn)產(chǎn)品的操作性很強,項目定位,、配套設(shè)施,、樓盤品質(zhì)等都會影響價格,我個人認為,中國房價的不斷上漲在整體上是中國經(jīng)濟二三十年時間的高速經(jīng)濟增長以及市場突然放開所引起的一種累積性加速反映,雖然中國的人均收入水平還比較低,但這么大的國家和這么多人口,這么多年來所培養(yǎng)出來的百萬,、千萬,、億萬富裕人士的總量還是很大的。這些人士的入場,就可以消化掉一個十分龐大的市場,。而普通老百姓,就是房價再低很多,讓他們買房也還是比較困難的,。因此,各地政府也采取了不少新的措施,加大了對低收入者保障房的投入力度。
房價的快速上漲和市場開放時間過短與不成熟有關(guān),。有人說,中國房價高是制造業(yè)衰退的表現(xiàn),是因為有大量的制造業(yè)資金卷入房地產(chǎn)市場而推動了房價的暴漲,這是需要數(shù)據(jù)和觀察的,。中國的制造業(yè)是處在一個需要升級但升級又很困難的時期,但這不能說是衰退,在國際經(jīng)濟背景中,中國仍然是制造業(yè)大國,核心的優(yōu)勢并沒有消退。坦率講,中國的問題雖然很多,但潛力也很大,潛力的大小取決于中國政府和人民對自己所遇到的重大問題的解決程度,我是比較看好中國未來發(fā)展的,。
問:根據(jù)彭博社的數(shù)據(jù),截至上周五收市,仁恒置地以市值33億元在本地各股中排名第28位,為“龍籌股”中最大的一股,而中遠投資則以市值28億元居后。仁恒置地09年股價表現(xiàn)如何,？此次金融危機中,對外資地產(chǎn)商業(yè)績沖擊在哪方面最大,？
鐘聲堅:我們在中國開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)16年,歷經(jīng)多次市場波折和宏觀調(diào)控,業(yè)績不斷增長;特別是在2008年這么困難的年份,業(yè)績不僅沒有下降,反而逆市向上,以仁恒的回報率來看,仁恒股價在總體上應(yīng)該會有一個不錯的表現(xiàn),如果資本市場是有效的話。
這次金融危機對外資地產(chǎn)商的業(yè)績沖擊也是有的,但最大沖擊不是表現(xiàn)在資金周轉(zhuǎn)上（對中國國內(nèi)的地產(chǎn)商,資金沖擊就很大了,因為它們的負債比例都很大,有的戰(zhàn)線又拉得長;相對而言,外資地產(chǎn)商的自有資金比例比較大,貸款不多,而且戰(zhàn)線也普遍不長）,而是表現(xiàn)在市場疲軟上,。沒有了市場和銷售,就沒有一切。現(xiàn)在市場出現(xiàn)持續(xù)回暖,希望上天保佑是冬去春來,。
“不是賺一票就走人”
問:有分析指出,這是因為一年來各國政府紛紛向市場擲重金救市,造成了目前的低利息,、多現(xiàn)金的商業(yè)環(huán)境,通貨膨脹因此將成為一個隱憂,只不過它目前還沒有顯現(xiàn)。但在通貨膨脹下,商品價格,、房地產(chǎn)和股票都將被推高,因此仁恒置地將會從中受益。您認可這樣的說法么,？
鐘聲堅:在這次金融危機中,各國政府確實傾力救市,而且普遍向市場注入現(xiàn)金,。對這種做法,一些經(jīng)濟學家認為在短期內(nèi)是有必要的,因為這樣做可以避免市場的崩盤。但大家普遍擔心通貨膨脹,這種擔心是很有道理的,。
對當前的宏觀局勢,我認為刺激性政策能否起到好的效果,關(guān)鍵在于它能不能刺激真實需求,。如果投放的貨幣大量地進入資本市場和房地產(chǎn)市場,而實業(yè)部門并沒有實質(zhì)增長,人們真實收入水平并沒有提高,只是在短期內(nèi)推高股價和房價,制造的將是虛假繁榮和紙上富貴,最終會以更大的代價結(jié)束。作為一個房地產(chǎn)商,我不希望這樣的情況發(fā)生,。雖然大量資金進入房地產(chǎn)市場可以在短期內(nèi)推動房價和市場向上,但如果它損害了長期市場,我情愿不要短期好處,因為我們是想做長期買賣的,而不是賺一票就走人,。 |