|
7月20日,，剛剛出差回來的高澤(化名)，看到銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會第三次經(jīng)濟金融形勢通報會上的“講話精神”,，既在意料之中,，也在意料之外,。高澤是某國有銀行總行個人信貸部高管,。
“講話精神”也同時掛在了銀監(jiān)會網(wǎng)上非常醒目的位置。文件再次強調(diào)各家銀行要嚴格執(zhí)行“二套房”標準,。前些天已經(jīng)從網(wǎng)絡(luò),、報紙各種渠道聽到消息的高澤，心中同樣存有稍許不解,�,！罢f到房地產(chǎn)市場的泡沫和風險，2007年,、2008時不是更嚴重,？”他說。
一直以來,，個人住房按揭政策的變化對住房需求的影響巨大,。對于近期的政策調(diào)整，北京科技大學教授趙曉認為不是孤立的現(xiàn)象,，“房地產(chǎn)市場的“政策蜜月期”已經(jīng)結(jié)束,，接下來又將進入“政策博弈期”，更多的調(diào)整將隨之而來,�,！�
收緊二套房貸在預(yù)期之中
在7月17日銀監(jiān)會第三次經(jīng)濟金融形勢通報會上，劉明康要求,，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要切實加強風險管理,，進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),，提出了十點要求。其中第十點是控制房地產(chǎn)貸款風險,，嚴格執(zhí)行“二套房”標準,，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持首付高成數(shù),、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則,，嚴格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度,，采取切實有效措施防范“假按揭”,、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
細心的人找到了字里行間的差別,。21世紀不動產(chǎn)高級分析師孟奇說,，去年國務(wù)院有關(guān)“二套房貸”的精神時，還提到了一部分二套房可酌情享受優(yōu)惠政策,，但這一次被忽略了,。孟奇所指的是，國務(wù)院總理溫家寶2008年12月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時,，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,。其中涉及到“二套房貸”的描述是，“進一步鼓勵普通商品住房消費,。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄�,，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”,。孟奇認為,，這一次措辭更加嚴厲，限制得也更加嚴格,。
銀監(jiān)會文件精神出臺的背景在于2009年上半年信貸的井噴態(tài)勢,。招商證券研究中心最新題為《中國房地產(chǎn)信貸政策展期與分析》的報告中指出，房地產(chǎn)信貸短期收緊已在預(yù)期之內(nèi),，而下半年繼續(xù)加快信貸增長的空間已比較有限,。從上半年樓市的運行狀況上看，樓市去庫存化進程在購房需求(房屋銷售)強勁回升的帶動下明顯提速,，然而房屋的開發(fā)效率則未有顯著回升,。考慮到我國目前的房屋開發(fā)周期一般在18-24個月左右,，假設(shè)房屋的開發(fā)效率由2008年9月開始收縮,，自2009
年9
月開始擴張，預(yù)計今年9月后可能出現(xiàn)6-12個月的供給斷層。為了防止未來房價因供需失衡而出現(xiàn)過快上漲,，抑制購房需求顯然比加快住房供給更為有效也更為實際,，因此金融機構(gòu)在今年下半年整體信貸增速放緩的背景下收緊房屋信貸，特別是“二套房”按揭貸款,，便在預(yù)期之內(nèi),。
趙曉還特別指出，中國經(jīng)濟接下來的復(fù)蘇之路并不平坦,。中國可能會發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟新的病毒,。通脹的陰影已經(jīng)出現(xiàn)，這是流動性過剩必然導致的結(jié)果,。而美元的泡沫可能會崩潰,。二代病毒將是滯脹，物價上升,，但經(jīng)濟停滯不前,。在此背景下，趙曉認為政策面有選擇的收緊已成為了必然趨勢和必要手段,。為了防止資產(chǎn)價格快速上揚,，在總體擴張貨幣信貸政策取向不變的大前提下，中央會對局部進行微調(diào),。
此前,，以國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松為代表的經(jīng)濟學家，已經(jīng)在公開場合建議,，取消首套房貸7折利率優(yōu)惠政策,，并且收緊二套房貸。存在的擔心在于,，大量的資金進入房地產(chǎn)市場，而未能進入實體經(jīng)濟以及其他消費領(lǐng)域,。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的先聲,？
趙曉和孟奇均認為，收緊“二套房貸”政策將會對房地產(chǎn)市場的需求帶來很大影響,。從4月開始,，孟奇開始做市場需求調(diào)查的研究報告。據(jù)21世紀不動產(chǎn)不完全統(tǒng)計,，目前的購房者中,，有大概30%是自住需求，改善型需求比例占55%左右,，剩下的15%是多套住房持有者的投資性需求,。孟奇預(yù)測，收緊二套房貸，取消利率優(yōu)惠后,，將會減少市場40%的需求,。盡管監(jiān)管層一直未放松二套房貸限制，但現(xiàn)實執(zhí)行中,，各家主要商業(yè)銀行都放松了標準,。
趙曉也回憶說，上一輪(2005—2007年)房價暴漲時,，政府一直采取各種方式給樓市降溫,，但房價反而越調(diào)越漲。直到對二套房采取措施,，全面收緊流動性,，樓市才開始降溫�,！爱斎贿@其中也有金融海嘯的因素,，但金融政策對房地產(chǎn)市場影響巨大是毋庸置疑的�,！壁w曉說,。
趙曉分析，近日來北京市建委約談“捂盤惜售”的開發(fā)商,、最高人民法院出臺《關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》,、建設(shè)部表示將監(jiān)測重點城市房價等，都不是孤立的政策,�,！懊鎸η捌诟邼q的房地產(chǎn)價格，政府肯定會有一些對沖和回調(diào)的政策,，而收緊二套房貸僅僅是開了個頭,。”趙曉說,。下一步是否將會取消交易環(huán)節(jié)的稅費優(yōu)惠,，趙曉認為還要進一步看經(jīng)濟走勢。
但招商證券研究中心認為,，房地產(chǎn)信貸政策短期收緊,，難擋房市復(fù)蘇的趨勢。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的逐漸改善,、房價上漲預(yù)期的日益強烈,，我國樓市的存貨周轉(zhuǎn)率存在一定的下調(diào)空間。6月以來,，開發(fā)商“護盤惜售”的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)在各大中型城市,，這從一個側(cè)面上反映出開發(fā)商刻意壓制房屋供給,、變相推高房價的意圖。雖然各地收緊“二套房”信貸或?qū)橄掳肽甑馁彿啃枨蠼禍�,，但樓市存貨量的遞減以及房屋供給量,、供給效率的相對有限，或?qū)㈦y以根本扭轉(zhuǎn)樓市“求大于供”的現(xiàn)狀,。孟奇認為,，收緊二套房貸。暫時難以令目前樓市運行方向產(chǎn)生根本性逆轉(zhuǎn),，但須隨時關(guān)注信貸政策的進一步變化,。招商證券預(yù)測，年內(nèi)房價穩(wěn)步上漲的趨勢不會改變,，下半年房市的銷售量可能較上半年有所萎縮,，但仍將好于去年同期水平。
|