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2009年7月13日，財政部公布的最新財政收支情況顯示,，今年上半年,，全國財政收入33976.14億元，比去年同期下降2.4%,，而地方本級收入卻同比增長了6.6%,。據了解，地方財政在遭遇經濟危機的情況下不降反升,，還得“歸功”于每年不斷增長的土地出讓金,。
據了解，2010年前國家稅務總局將盡快拿出一個物業(yè)稅的可操作方案,，但暫時不會將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍,。也就是說，地方財政可繼續(xù)以土地出讓金的形式獲取地方財政收入,。
今年6月份以來,，地價上漲導致一些城市新“地王”不斷涌現，房價也出現反彈,，一些樓盤大幅上漲,，購房人對樓價又回到觀望狀態(tài)。新的物業(yè)稅到底會不會對房地產市場進行一個較大的調整,，最終改變高房價的現狀,？
物業(yè)稅將繞開最大障礙 不會觸及土地出讓金
國家稅務總局科研所研究員張培森表示，目前物業(yè)稅征收最大的障礙是土地出讓金,。
根據國家對物業(yè)稅改革的框架,，物業(yè)稅是將現行與土地、房屋相關的稅費整合,，重新確定稅基和稅率,，在不動產保有環(huán)節(jié)征收。而現有稅費占到開發(fā)商成本的60%到70%,，其中土地出讓金就占大頭,，約為總開發(fā)成本的30%到40%。對此,，很多房地產商哭訴,，高房價并非是房地產商的錯,，而是高地價惹的禍。
“我國現在的土地出讓制度雖然按照國家要求的招投標形式出售,，但不同的開發(fā)商在地方政府所拿到的價格是不一樣的,，所以房地產的暴利也是從這里來的。一旦土地出讓金納入物業(yè)稅,，按照國家統一指導的市場價進行土地出售,，就能讓整個房地產開發(fā)成本透明化，房價自然就降下來了,�,！睆埮嗌f。
土地出讓金已經成為物業(yè)稅推出的最大障礙,。根據我國的土地制度,，地方的國有土地歸地方政府所有，地方政府根據各自的實際情況,、土地市場價值等因素來自行定價,，土地出讓的收入就納入了地方財政。如果一旦將土地出讓金納入物業(yè)稅,，土地出讓金就以國家稅收的形式進入了國庫，如何分配給地方,、分配多少將是面臨的一大問題,。另外，與現在地方政府一次性出讓土地不同的是,，物業(yè)稅分年征收,，這將導致地方財政收入的大大減少。
據國家稅務總局相關人士透露,，現在各地對物業(yè)稅所做的“模擬”試點(亦叫“空轉”試點)也并未涉及到土地出讓金,，而2010年前出臺可操作性的物業(yè)稅方案也將是在保留土地出讓金的前提下所做的改革。張培森對此表示,，在不觸及土地出讓制度的前提下對現有稅費進行整合相對更加簡單,、易行和具有可操作性，但會涉及到收費的建設部門,，所以要進行稅收和收費的整合也并非易事,，要協調好不同部門的利益關系，還要制定好配套政策,，處理好土地評估等技術層面的問題,。
國稅還是地稅未明確 個人購房不會受影響
2009年5月25日，國務院批轉國家發(fā)改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》,，明確指出要深化房地產稅制改革,，研究開征物業(yè)稅,。而新的物業(yè)稅實施方案將延續(xù)5年前的思路，“對不動產開征統一規(guī)范的物業(yè)稅,，相應取消相關收費”,。
據張培森介紹，目前我國針對不動產征收的稅基本是規(guī)范透明的,，而唯一不規(guī)范的是建設等相關部門的收費,，目前針對房地產市場的有關收費包括土地增值附加費、開發(fā)中的配套費,、道路消防綠化費用等等,，一些不規(guī)范費用增加了房地產商的負擔，而房地產商往往把這種負擔轉嫁到房價上,。
記者從國家稅務總局財產行為稅司負責物業(yè)稅的部門了解到,，目前物業(yè)稅還在研究之中，國家是將土地出讓金劃為國家稅收還是地方稅收尚未明確,。張培森表示,，“由于不合理收費在開放商成本中只占一小部分，因而房價不會有太大的波動,，統一征收物業(yè)稅減輕了房地產商的負擔,，因而對房價是種微調�,！�
我國針對個人不動產一直執(zhí)行寬松的稅收政策,。據記者從北京地稅局工作人員處了解到，目前針對房地產商所征收的稅費有土地出讓金,、土地增值稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅或房地產稅,，而針對個人購房只需要繳納契稅,，目前普通住宅的契稅是1.5%。物業(yè)稅整合方案出臺以后,，對房地產的稅負不會增加,，因為沒有涉及到個人的收費，因而也不會影響到個人稅負,。
記者從深圳稅務局了解到,，對于新一輪的物業(yè)稅改革，地方稅務局也在等待國家稅務總局的方案出臺,。深圳地稅局的媒體負責人表示,，在此之前所謂的物業(yè)稅“模擬”試點，是因為2007年針對房地產市場過熱、防止投機行為,，對個人不動產進行測算模擬征收的,，因而對此次“稅費整合”改革并無實際意義。
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