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北京朝陽區(qū)廣渠路大郊亭西北建筑面積達(dá)28萬平方米土地的廣渠路15號,，經(jīng)過多輪競價，終以40.6億元的價格被中化旗下方興地產(chǎn)[2.65
-2.57%]公司摘得,，以此折算出來的樓面地價為
14500元/平米。該地塊刷新了北京公開出讓土地的最高總價記錄,。潘石屹、張欣夫婦也到拍賣現(xiàn)場,，卻折戟而歸。萬科,、安聯(lián),、華遠(yuǎn),、遠(yuǎn)洋,、中信、保利,、惠民,、華潤,、金融街[14.32
4.07%]也對這塊用地虎視眈眈。
我覺得沒有必要大肆炒作這塊地王，無論拍得多高,，其實都與民生無關(guān),。廣渠路15號居住及公共服務(wù)設(shè)施項目用地占地面積約為15.59萬平方米,，綜合、商業(yè)建筑面積約為7.21萬平方米,，總規(guī)劃建筑面積28萬平方米,。該宗地起始價16.47億元,，自6月16日開始接受競價以來,，收到過10次報價,，最高報價26億元。6月30日16時40分,，廣渠路15號地正式開始現(xiàn)場競價,，起拍價定為26.12億元,，歷時45分鐘,，經(jīng)過97輪激烈競拍,，中化方興投資管理有限公司最終以40.6億元競得該地使用權(quán),，成為2009年京城的“新地王”,。
了解中化方興就應(yīng)該知道,，這是一家典型的央企,，承擔(dān)過許多與政府規(guī)劃有關(guān)的項目開發(fā),，大多是寫字樓等商業(yè)物業(yè),，很少開發(fā)住宅項目。從中化方興這么瘋狂的高價拿地的情況看,，只有一種可能，那就是迫切需要進(jìn)入資本市場,，而不是考慮這個項目本身的盈利前景,。也就是說,，中化方興是為了公司上市來進(jìn)行資本運作的,，所以,，他考察這塊地的價值并不是從樓市本身的前景來分析,，也就是說,，未來樓市好不好不在他考察之列,，而是不是能夠順利實行IPO則是這塊地的價值點,。
如果是正常開發(fā)，從周邊的商業(yè)物業(yè)及住宅價格來看,，大約住宅只能實現(xiàn)50億的銷售收入，商業(yè)部分能實現(xiàn)20億的銷售收入,，央企的運營成本和銷售成本比民企要高出3%至5%,，70多億的銷售,，地價成本占56%,，加上建安成本運營成本,，根本就沒有贏利的空間。所以,，中化方興的企圖只有一點，那就是直奔資本市場�,，F(xiàn)在IPO已經(jīng)放開,，作為央企，一直是證監(jiān)會給與大力支持與輔助的，但基本前提是本身要有足夠大的資產(chǎn)規(guī)模和能夠講出故事來的盈利前景,。
所以,，放開房地產(chǎn)企業(yè)的IPO是很可怕的一件事。中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多本身不持有物業(yè)，唯一能夠打包上市的資產(chǎn)是土地,，而獲取土地的資金來源主要是銀行貸款，再用銀行貸款買下來的土地進(jìn)行上市，其杠桿效應(yīng)簡直是無窮大，泡沫也是無窮大,。更重要的是,，刺激房地產(chǎn)企業(yè)不顧一切爭搶地塊，實質(zhì)上破壞了市場運行的基本法則,，供求關(guān)系格局被徹底打破,，至于最后房子能不能賣出去,，反而并不重要，因為風(fēng)險都在銀行和投資人身上,。
從這塊地王的誕生,，我們可以看出，只要中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式不改變,，只要放開房地產(chǎn)企業(yè)的IPO,，未來的地王會層出不窮,，不斷刷新紀(jì)錄,，大量的資金會流進(jìn)房地產(chǎn)市場,，而中國經(jīng)濟的大崩潰極有可能發(fā)生在地王的歡呼聲中。
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