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什么是小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂,。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),。所以,，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán),。說(shuō)的再直白一些,，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”,。
目前的“小產(chǎn)權(quán)房”,、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者,，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買,；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
和一般意義上的商品房相比,，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念,，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以,，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格,，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低�,！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因,。
法律屬性
那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何,，其究竟是否合法,、能否購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓？
首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),，其就是合法建筑,，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此,，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突,，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑,。
既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓呢,？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù),，也就不能辦理土地使用證,、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù),。由此可見(jiàn),，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的,，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換,。 |