|
從6月15日起，北京市在拆遷過程中將參照同地段的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長高千里表示,，按照新辦法補(bǔ)償后，北京地區(qū)土地價(jià)格將提高10%,，一些熱點(diǎn)地區(qū)地價(jià)甚至?xí)岣?0%。拿地價(jià)格提高后,，開發(fā)商肯定會(huì)把提高的成本用房價(jià)來消化,。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商們很有可能停止銷售現(xiàn)有的房源,，等待房市上揚(yáng)后多賺利潤,。這樣就會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商集體捂盤不售的現(xiàn)象。
對(duì)此,，北京市住建委市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天表示,，根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測(cè)，北京一些樓盤確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)捂盤跡象,。
開發(fā)商曝捂盤內(nèi)幕
“很多開發(fā)商都曾通過捂盤嘗到過甜頭”,，一位曾在某國企房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)任銷售經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，2003年8月31日以前,，開發(fā)商獲得土地的方式都是通過協(xié)議拿地,，土地入市不經(jīng)過招、拍,、掛,，因此土地成本往往都很低，所以那時(shí)的房價(jià)難見過萬的樓盤,。
2000年,，他曾作為項(xiàng)目經(jīng)理，全程參與了上地地區(qū)的一處樓盤開發(fā),。當(dāng)時(shí)他們?cè)谶@塊土地上開發(fā)了兩棟樓盤,，建成后加上地價(jià)在內(nèi)的綜合成本為4300元/平方米，而最后的出售價(jià)格為5500元/平方米,。但是由于辦理手續(xù)出現(xiàn)了一些問題,，導(dǎo)致其中一個(gè)樓盤被拖到2007年才開始出售，但就是這一個(gè)意外,，讓他們趕上了北京房價(jià)最高的一個(gè)時(shí)期,，他們的樓盤“不得不”賣到9800元/平方米，每平方米他們賺取的利潤為5500元,，比成本價(jià)翻了一番還多,。
“這其中的利潤可想而知�,！边@位業(yè)內(nèi)人士說,，2003年8月31日后,，北京土地出售開始實(shí)行招、拍,、掛政策,，而當(dāng)時(shí)房市開始出現(xiàn)火爆景象，增加了開發(fā)商拿地的沖動(dòng),，使得土地市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)一地難求的局面,，這導(dǎo)致土地價(jià)格開始一路飛漲。此時(shí),，一些通過協(xié)議拿地開發(fā)的商品房,，開始減少銷售，甚至捂盤停止銷售,�,！耙粌赡旰螅久科椒矫�6000元的房子,，就能賣到每平方米8000元—9000元,，甚至上萬元�,！彼f,，在這樣的巨大利潤驅(qū)使下，開發(fā)商怎么會(huì)不捂盤待漲呢,？
這位業(yè)內(nèi)人士說,，開發(fā)商們最喜歡聽到的就是土地價(jià)格上漲，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這是“最拿得出手”的漲價(jià)理由,。在今年前五個(gè)月的樓市震蕩上揚(yáng)后,，很多開發(fā)商目前解決了資金鏈問題，這給捂盤惜售奠定了基礎(chǔ),，
“接下來開發(fā)商們很可能在拆遷按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)谋尘跋�,，制造房價(jià)的大幅上漲�,！�
地價(jià)將普漲10%
對(duì)于這位業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)心,，北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長高千里認(rèn)為，通過新的拆遷補(bǔ)償辦法,，北京的土地價(jià)格肯定會(huì)普漲10%，有些熱點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)甚至?xí)䴘q20%,。但是,，高千里認(rèn)為，地價(jià)上漲的最主要因素還是北京的市政設(shè)施越來越好,。他說,，原來較遠(yuǎn)的地區(qū),，可能即將通地鐵，這塊土地的價(jià)值就自然上升,，在拆遷補(bǔ)償時(shí),，地價(jià)就肯定比原來高。
高千里說,，北京地價(jià)的上漲與推出拆遷補(bǔ)償按市場(chǎng)價(jià)格的辦法并沒有直接關(guān)系,。甚至這個(gè)辦法在推出時(shí)間上有些遲緩，原因是原來實(shí)行的拆遷補(bǔ)償辦法,，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際,，不僅不能滿足拆遷戶的基本需要，更容易造成拆遷市場(chǎng)的混亂,。
據(jù)高千里介紹，此前北京按照區(qū)位的不同,，將全市劃分為10個(gè)范圍，在同一個(gè)范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格相同,。而這個(gè)價(jià)格則是根據(jù)2002年北京土地基準(zhǔn)價(jià)確定的。所以,，在今天看來，不僅補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格脫離現(xiàn)實(shí),，區(qū)位的劃分也越來越不合理,。他舉例說,，去年舉辦奧運(yùn)會(huì)的奧運(yùn)村地區(qū),，位于北五環(huán)附近,，此前被劃分在五類地區(qū),，補(bǔ)償價(jià)格與一,、二類地區(qū)相差上千元,，但奧運(yùn)會(huì)過后,，這里已經(jīng)成為炙手可熱的地區(qū),，如果依然被視為五類區(qū)域就非常不合理,。因此,，按照被拆遷地區(qū)周邊商品房價(jià)格確定補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格就非常科學(xué),，體現(xiàn)了拆一房還一房的原則。
“我認(rèn)為這次地價(jià)的微動(dòng)不會(huì)給房市帶來根本性上揚(yáng),。”高千里說,，地價(jià)和房價(jià)確實(shí)存在連帶關(guān)系,，但是土地的升值取決于區(qū)域的品質(zhì)，而絕非拆遷單方面的影響,。他表示相信,，隨著地鐵,、公路的建設(shè)以及公交,、學(xué)校,、醫(yī)院的配套完善,，北京的地價(jià)還存在上漲的空間。但他認(rèn)為,，開發(fā)商以此次新的拆遷政策為借口通過各種手段推高房價(jià)的做法并不智慧，因?yàn)槟壳氨本┓渴袆倓倧?008年的低迷中走出來,，這時(shí)候捂盤不售錯(cuò)過時(shí)機(jī),，今后即便地價(jià)上漲,，房市卻再現(xiàn)低迷,，他們的房子恐怕就更難出手了,。
北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王新光基本表達(dá)了同樣的觀點(diǎn),，他說，此前拆遷雖然沒有按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償,，但很多時(shí)候，拆遷補(bǔ)償并不比現(xiàn)在低,，甚至有些地區(qū)的拆遷補(bǔ)償還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià),。按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償拆遷戶后，土地成本的變化不會(huì)太大,，房價(jià)怎么會(huì)激烈上揚(yáng)呢,？他說，房價(jià)的上漲主要還是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,，以及購房人的預(yù)期,。所以,，他們不會(huì)捂盤不售的,。
市場(chǎng)再現(xiàn)捂盤跡象
“現(xiàn)在可售房源已經(jīng)沒有了，三期房源開盤時(shí)間和價(jià)格都沒有確定,。”昨天,，位于廣渠路36號(hào)的一處樓盤的銷售人員頗為流利地告訴記者，他們的房子非常搶手,，如果想要的話,，需要現(xiàn)場(chǎng)登記,，他們會(huì)根據(jù)登記的先后順序在以后進(jìn)行電話通知。
據(jù)記者了解,，由于該處房源臨近地鐵10號(hào)線,，將來還有地鐵7號(hào)線通過,，所以從一開始銷售就采取了按登記先后順序買房的辦法,�,！拔覐�5月份就咨詢這里的房子,，但到現(xiàn)在都一直說沒確定出售時(shí)間�,！笔忻窭钆空f,，這里二期的房價(jià)為每平方米14500元,，而現(xiàn)在網(wǎng)上公布的價(jià)格達(dá)到了每平方米16000元，開盤時(shí)間定在本月底或下月初,。但面對(duì)網(wǎng)上公布的價(jià)格和開盤時(shí)間，售樓小姐堅(jiān)決否定,，她說“一切都還未確定�,！�
與該地區(qū)新房預(yù)期撲朔迷離相反的是，在廣渠路10號(hào)地以10.22億高價(jià)出售后,，富力城二手房掛牌價(jià)猛增至每平方米25000元-26000元。與今年1月最低成交價(jià)每平方米
16000元相比,，每平方米上漲了近1萬元。對(duì)此,，中原房地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰曾表示，廣渠路10號(hào)地的樓面價(jià)格就達(dá)到了每平方米15000元,，所以將來的房價(jià)最低也得到每平方米25000元,，這塊地的成交提升了整個(gè)廣渠板塊的價(jià)值,。
我愛我家相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示,，進(jìn)入四五月份,，開發(fā)商紛紛大幅度提價(jià)的現(xiàn)實(shí)支持了二手房業(yè)主們的漲價(jià)心理,，再加上最近廣渠門“地王”的出現(xiàn)，業(yè)主們更是有了漲價(jià)的信心和理由,，導(dǎo)致目前部分區(qū)域的部分樓盤開始出現(xiàn)超出2008年最高價(jià)的報(bào)價(jià)。
目前,，廣渠路15號(hào)地正在網(wǎng)上競(jìng)拍,，那么與之緊鄰的廣渠路36號(hào)地三期項(xiàng)目遲遲不開盤，是否是在等待15號(hào)地的一個(gè)高價(jià)出讓的結(jié)果呢,？市民李女士對(duì)此充滿疑惑,。
在上周一本市公布拆遷按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償辦法后，記者走訪了多處售樓點(diǎn),，許多售樓處的工作人員都表示，他們手里的房子都不多了。北京房價(jià)經(jīng)歷了一個(gè)短暫的跳水之后,，紅盤的跡象逐漸顯露,，但房子究竟是賣出去了還是有人在重新進(jìn)行捂盤惜售,？“北京確實(shí)出現(xiàn)開發(fā)商捂盤的苗頭,�,！北本┦凶〗ㄎ袌�(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測(cè)，北京有些樓盤確實(shí)出現(xiàn)了捂盤的跡象,。
捂盤將受聯(lián)動(dòng)處罰
這位負(fù)責(zé)人表示,，如果市民發(fā)現(xiàn)捂盤現(xiàn)象，可以向北京市住建委進(jìn)行舉報(bào),，捂盤現(xiàn)象一經(jīng)查實(shí),，違規(guī)開發(fā)企業(yè)將被網(wǎng)上公示,，情節(jié)嚴(yán)重的,，其資質(zhì)評(píng)定和升級(jí)以及市場(chǎng)準(zhǔn)入資格將受到聯(lián)動(dòng)處罰,。這位負(fù)責(zé)人說，今年5月,，市住建委和區(qū)縣相關(guān)部門，開始展開對(duì)本市房企的全面檢查,。截至目前，已經(jīng)查處和曝光了24家有違規(guī)行為的開發(fā)商,，其中就包括不公示樓棟擬售價(jià)格及開盤時(shí)間的行為。
她還特別強(qiáng)調(diào)說,，市民一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違規(guī)行為,，可通過網(wǎng)絡(luò)、電話,、信訪三種渠道進(jìn)行投訴,。他們會(huì)與被投訴企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，被投訴相關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須在接到通知之日起3個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù),。
針對(duì)市民舉報(bào)的問題,，記者在一些售樓處走訪有買房意愿的市民時(shí)發(fā)現(xiàn)，靠買房者舉報(bào)開發(fā)商捂盤惜售,，存在許多現(xiàn)實(shí)困難，一些買房者反映,，他們根本無條件查實(shí)開發(fā)商的樓盤有多少是真正成交,、有多少是在捂而不售。 |