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中國社科院財(cái)貿(mào)所研究員楊志勇表示，物業(yè)稅主要著眼于解決地方政府的財(cái)政來源,，在短期內(nèi)對房價(jià)有一定抑制作用,，但對未來的地產(chǎn)運(yùn)營格局不會起到根本性影響。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)還處于脆弱狀態(tài)下,，需要把握開征的時機(jī),。
著眼解決地方政府的財(cái)政來源
問：研究開征物業(yè)稅的目的是什么？
楊志勇：開征需要考慮的一個大背景是地方財(cái)政收入問題,，因?yàn)榈胤截?cái)政收入沒有一個主體稅種,，就會導(dǎo)致地方政府的短期行為，而物業(yè)稅著眼于解決地方政府的財(cái)政來源,，建立財(cái)政收入的保障機(jī)制,。
由于土地轉(zhuǎn)讓收入成為地方政府收入的重要來源，要地方政府采取措施,，降低地價(jià),，壓縮土地開發(fā)成本，顯然存在一定的困難,。要消除地方政府的阻力,，需要中央政府采取適當(dāng)措施，例如,，通過進(jìn)一步完善分稅制財(cái)政體制,，擴(kuò)大地方稅收收入在全國稅收收入中的比重，緩解地方財(cái)政支出壓力,。
進(jìn)一步完善分稅制財(cái)政體制,，需要開征物業(yè)稅，并將之劃為地方稅,，才有可能緩解地方政府的財(cái)力困難,，推動地方政府在徹底改變地產(chǎn)運(yùn)營格局中發(fā)揮積極作用,。物業(yè)稅既是地方政府當(dāng)期財(cái)政收入的主要組成部分，又是未來財(cái)政收入的重要組成部分,。相對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一次性財(cái)政收入而言,，以當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格或者租金收入作為計(jì)稅依據(jù)的物業(yè)稅，能夠讓地方政府分享房地產(chǎn)增值帶來的收入,。從理論上講，采取征收物業(yè)稅的辦法后,，物業(yè)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù),，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財(cái)產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制，從而使地方政府改變以往那種短視的機(jī)會主義行為方式,。
短期內(nèi)或打壓房價(jià)
問：如果開征物業(yè)稅的話,，對房價(jià)會有什么影響？
楊志勇：房價(jià)與稅負(fù)有很大關(guān)系,，稅負(fù)很重的話,，持有成本比較高，會降低住房投機(jī)欲望,，特別是打擊那些多套或者大面積住房的炒家,，短期內(nèi)對房價(jià)起到打壓的作用。
但是長期看房價(jià)還取決于房地產(chǎn)供給需求狀況,，最終決定房價(jià)的是供求關(guān)系,，而不僅僅是成本。如果供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求的話,，那么,，物業(yè)稅對房價(jià)就不會有太大影響。
問：物業(yè)稅對地產(chǎn)格局會有什么樣的影響,？物業(yè)稅會取代土地出讓金嗎,？
楊志勇：我認(rèn)為，物業(yè)稅的開征,，能夠?qū)Φ禺a(chǎn)運(yùn)營格局產(chǎn)生一定的影響,，但將徹底改變地產(chǎn)運(yùn)營格局之希望寄予物業(yè)稅，則未免夸大了物業(yè)稅的功能,，而忽略了其他真正有能力撬動地價(jià)的關(guān)鍵因素,。地產(chǎn)運(yùn)營格局的徹底改變，物業(yè)稅作用的發(fā)揮,，需要其他條件的配合,。
現(xiàn)在官方包括財(cái)政部門所談的物業(yè)稅與土地出讓金是兩回事。決定土地轉(zhuǎn)讓總成本的更為根本的制度因素——土地批租制度,，不會因?yàn)槲飿I(yè)稅的開征而消失,。土地批租制度是獨(dú)立于物業(yè)稅制的,。
需要把握開征的時機(jī)
問：您認(rèn)為物業(yè)稅在方案上應(yīng)如何設(shè)計(jì)？
楊志勇：物業(yè)稅應(yīng)該是一種受益稅,，與地方政府所提供的公共服務(wù)相對應(yīng),。稅率應(yīng)和公共服務(wù)水平掛鉤。稅率有必要隨公共服務(wù)水平和公共服務(wù)成本的變化而變化,。但在開征的初始階段,，宜選擇較低的比例稅率，以便于征收,。物業(yè)稅應(yīng)按年計(jì)算征收,。所有的房地產(chǎn)稅種都整合到物業(yè)稅之下進(jìn)行設(shè)計(jì)。廉租房租戶收入較低,，傾向于廉租房不征收,。
問：征收物業(yè)稅能不能調(diào)節(jié)貧富差距？
楊志勇：作為財(cái)產(chǎn)稅,，物業(yè)稅能夠調(diào)節(jié)貧富差距,，但調(diào)節(jié)的力度取決于稅制的設(shè)計(jì)。以什么作為計(jì)稅依據(jù),，對此影響很大,。有的國家采用歷史成本，有的國家采用該地區(qū)最近一次的二手房交易價(jià)格,。后者調(diào)節(jié)力度一般說來更大,。
問：開征物業(yè)稅現(xiàn)在來看有什么困難？
楊志勇：第一個是房地產(chǎn)價(jià)值如何進(jìn)行有效評估,，第二個由于物業(yè)稅是用于公共財(cái)政,，那么未來對公共財(cái)政的透明度要求也越來越高。目前來看,，房地產(chǎn)價(jià)值的評估可能沒有太大的困難,，技術(shù)上沒什么太多問題，大體評估還是比較容易的,。而公共財(cái)政的透明度,，即使沒有物業(yè)稅，也是會往前走的,。
但目前宏觀經(jīng)濟(jì)還很脆弱,。任何收緊經(jīng)濟(jì)的政策包括一些規(guī)范化的制度短期內(nèi)最好不要出臺，物業(yè)稅也需要把握開征的時機(jī),。 |