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如何征收很重要
雖然物業(yè)稅在國外已有不少成功的經(jīng)驗,，但仍有人擔(dān)心物業(yè)稅的征收會對中國的購房者和房地產(chǎn)業(yè)造成負面的影響,。很多人認為，雖然從長遠來看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段,，但其直接效應(yīng)卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本,，增加了普通消費者的住房成本。也有人認為,，對于發(fā)展尚不成熟的中國房地產(chǎn)市場,，過度抑制投資需求對房地產(chǎn)的長遠發(fā)展不利。
對此,，易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示,，開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問題。根據(jù)擁有房產(chǎn)的質(zhì)量,、檔次,、套數(shù)相應(yīng)地確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔(dān)心,。
“空轉(zhuǎn)”試點
物業(yè)稅很可能按房屋“市值”征收
記者了解到,，南京作為全國10個開征試點地區(qū)之一，物業(yè)稅早已“空轉(zhuǎn)”了好幾年,，根據(jù)目前試點的模式,，物業(yè)稅征收的標準有可能會按照房屋的“市值”。
從2003年開始,，北京,、遼寧、江蘇,、深圳,、寧夏、重慶,、安徽,、河南、福建,、天津等10個地方分兩批成為“房地產(chǎn)模擬評稅試點”,。作為試點城市之一,，南京市劃定了鼓樓等幾個區(qū)進行先行“空轉(zhuǎn)”�,！翱辙D(zhuǎn)”怎么個轉(zhuǎn)法,？據(jù)透露，南京稅務(wù)部門設(shè)計了一個“房地產(chǎn)模擬評稅系統(tǒng)”,，說起來也挺簡單,，就是按照房子的面積、地段,、裝修,、用途、結(jié)構(gòu)等條件,，測算出房子的“評估價”。舉例來說,，一套新街口附近的房子,，面積有多大、商用還是住宅,、裝修情況如何,，把這些基礎(chǔ)信息輸入系統(tǒng)，那么系統(tǒng)就會自動生成該房子的“評估價”,。
目前房產(chǎn)稅的征收是按照房產(chǎn)證上的房屋價格,，或者是出租收益來定的，但對于居住的房屋來說,，物業(yè)稅征收按房屋的“原值”還是“市值”就成為一個難題,。比如有市民2000年買的房子，當(dāng)時價值30萬,，可現(xiàn)在很可能已經(jīng)50萬,，甚至100萬，那物業(yè)稅該按什么征收呢,？
盡管目前還沒有定論,，但有業(yè)內(nèi)人士認為，按“市值”繳稅很可能是今后物業(yè)稅開征的趨勢,。因為,，從目前“空轉(zhuǎn)”的方式來看，一旦開征物業(yè)稅,，這個空轉(zhuǎn)的“評估價”就是該房子需要繳稅的依據(jù)價值,。專家表示，考慮到房地產(chǎn)價格近年來波動的幅度,，用“市值”來征收物業(yè)稅還是比較合理的,。
誰來買單,？
別淪落為交易稅
南京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張君認為，物業(yè)稅征收的稅率和稽查的力度大是很關(guān)鍵的因素,。他說,，如果物業(yè)稅率很高、很重,，對于一些希望保值增值而投資房地產(chǎn)的人而言,，若房價增速達不到物業(yè)稅稅率，可能會提前將房產(chǎn)轉(zhuǎn)入二手房市場,；如果物業(yè)稅率很輕,，類似于現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)費，每平方米交一元兩元,，可能對房地產(chǎn)產(chǎn)生不了任何作用,，房價還是會繼續(xù)走高�,；仡欀昂芏嗌婕暗椒慨a(chǎn)的稅種,，最后都轉(zhuǎn)嫁到房租和房價上，物業(yè)稅是否也會遇到類似的尷尬,，從而推動房價的進一步水漲船高,？張君對此并不樂觀。
另外,，如果物業(yè)稅開征后,，征收的稽查力度不大，有房產(chǎn)的業(yè)主拖欠不交怎么辦,？張君分析說,，這種情況從目前國內(nèi)納稅人的意識來看，極有可能出現(xiàn),，“總不至于從業(yè)主的個人收入工資中扣除吧”,。因此，物業(yè)稅開征也有可能遇到兩種情況：一是反正房子不賣,，物業(yè)稅一直拖欠不交,；二是在房屋轉(zhuǎn)讓時，政府通過交易環(huán)節(jié)來征收物業(yè)稅,。如果出現(xiàn)這種情況,，那物業(yè)稅就很有可能“淪落”為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的一個“交易稅種”，與開征物業(yè)稅的初衷又大相徑庭了,。
開征時機
現(xiàn)在可能不是時候
雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍,，但其具體的操作方式卻不能直接復(fù)制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財產(chǎn)持有稅,，而在我國,，土地屬于國家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán),。買房人在買房的時候,，實際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收是具有相通性的,。因此如果開征物業(yè)稅,，必須考慮政策的銜接性。
江蘇省國際稅收研究會副會長,、南京審計學(xué)院教授蔣大鳴表示,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場大背景并不適合開征物業(yè)稅。他說,，目前雖然房地產(chǎn)市場有所回暖,，但是總體還是不太景氣，如果現(xiàn)在開征物業(yè)稅,，對于那些準備以小換大的居民來說,，很可能就要考慮推遲購房計劃，這對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇很不利,。
他認為，國內(nèi)開征物業(yè)稅還有很多問題需要解決,，比如物業(yè)稅的概念,，很含混。房產(chǎn)是物業(yè),，那么汽車是不是物業(yè)呢,？如果只對房產(chǎn)征稅還不如直接叫房產(chǎn)保有稅。房子有用于自住的,、有用于出租的,、有用于出售的，怎么區(qū)分,？只有一套自住的征不征,？擁有多套的又怎么征？還有一套房以什么標準區(qū)分,，是按戶區(qū)分還是按人區(qū)分,？這些問題都必須明確。
“我覺得即使國內(nèi)要征物業(yè)稅,，也不能征得太高,，最好有所區(qū)分，低端輕稅,、高端重稅,�,！笔Y大鳴說，對自住房應(yīng)征得很低或是不征,，對于用于出租的房產(chǎn)或是別墅類房產(chǎn)要征重稅,。
此外，蔣大鳴還認為,，指望開征物業(yè)稅增加財政收入可能只是一廂情愿,，“稅收太高，房產(chǎn)交易量肯定下降,，反而會影響到房產(chǎn)交易稅收入,。” |