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如何征收很重要
雖然物業(yè)稅在國外已有不少成功的經(jīng)驗(yàn)，但仍有人擔(dān)心物業(yè)稅的征收會(huì)對(duì)中國的購房者和房地產(chǎn)業(yè)造成負(fù)面的影響,。很多人認(rèn)為,，雖然從長遠(yuǎn)來看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段，但其直接效應(yīng)卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本,，增加了普通消費(fèi)者的住房成本,。也有人認(rèn)為，對(duì)于發(fā)展尚不成熟的中國房地產(chǎn)市場,，過度抑制投資需求對(duì)房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展不利,。
對(duì)此，易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示,，開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問題,。根據(jù)擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次,、套數(shù)相應(yīng)地確定稅基和稅率,，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔(dān)心。
“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)
物業(yè)稅很可能按房屋“市值”征收
記者了解到,，南京作為全國10個(gè)開征試點(diǎn)地區(qū)之一,，物業(yè)稅早已“空轉(zhuǎn)”了好幾年,，根據(jù)目前試點(diǎn)的模式，物業(yè)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)有可能會(huì)按照房屋的“市值”,。
從2003年開始,，北京、遼寧,、江蘇、深圳,、寧夏,、重慶、安徽,、河南,、福建、天津等10個(gè)地方分兩批成為“房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)”,。作為試點(diǎn)城市之一,，南京市劃定了鼓樓等幾個(gè)區(qū)進(jìn)行先行“空轉(zhuǎn)”�,！翱辙D(zhuǎn)”怎么個(gè)轉(zhuǎn)法,？據(jù)透露，南京稅務(wù)部門設(shè)計(jì)了一個(gè)“房地產(chǎn)模擬評(píng)稅系統(tǒng)”,，說起來也挺簡單,，就是按照房子的面積、地段,、裝修,、用途、結(jié)構(gòu)等條件,，測算出房子的“評(píng)估價(jià)”,。舉例來說，一套新街口附近的房子,，面積有多大,、商用還是住宅、裝修情況如何,，把這些基礎(chǔ)信息輸入系統(tǒng),，那么系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)生成該房子的“評(píng)估價(jià)”。
目前房產(chǎn)稅的征收是按照房產(chǎn)證上的房屋價(jià)格,，或者是出租收益來定的,，但對(duì)于居住的房屋來說，物業(yè)稅征收按房屋的“原值”還是“市值”就成為一個(gè)難題,。比如有市民2000年買的房子,，當(dāng)時(shí)價(jià)值30萬,，可現(xiàn)在很可能已經(jīng)50萬，甚至100萬,，那物業(yè)稅該按什么征收呢,？
盡管目前還沒有定論，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，按“市值”繳稅很可能是今后物業(yè)稅開征的趨勢,。因?yàn)椋瑥哪壳啊翱辙D(zhuǎn)”的方式來看,，一旦開征物業(yè)稅,，這個(gè)空轉(zhuǎn)的“評(píng)估價(jià)”就是該房子需要繳稅的依據(jù)價(jià)值。專家表示,，考慮到房地產(chǎn)價(jià)格近年來波動(dòng)的幅度,，用“市值”來征收物業(yè)稅還是比較合理的。
誰來買單,？
別淪落為交易稅
南京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張君認(rèn)為,，物業(yè)稅征收的稅率和稽查的力度大是很關(guān)鍵的因素。他說,，如果物業(yè)稅率很高,、很重，對(duì)于一些希望保值增值而投資房地產(chǎn)的人而言,，若房價(jià)增速達(dá)不到物業(yè)稅稅率,，可能會(huì)提前將房產(chǎn)轉(zhuǎn)入二手房市場；如果物業(yè)稅率很輕,，類似于現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)費(fèi),，每平方米交一元兩元，可能對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生不了任何作用,，房價(jià)還是會(huì)繼續(xù)走高,。回顧之前很多涉及到房產(chǎn)的稅種,，最后都轉(zhuǎn)嫁到房租和房價(jià)上,，物業(yè)稅是否也會(huì)遇到類似的尷尬，從而推動(dòng)房價(jià)的進(jìn)一步水漲船高,？張君對(duì)此并不樂觀,。
另外，如果物業(yè)稅開征后,，征收的稽查力度不大,，有房產(chǎn)的業(yè)主拖欠不交怎么辦？張君分析說,，這種情況從目前國內(nèi)納稅人的意識(shí)來看,，極有可能出現(xiàn),，“總不至于從業(yè)主的個(gè)人收入工資中扣除吧”。因此,，物業(yè)稅開征也有可能遇到兩種情況：一是反正房子不賣,，物業(yè)稅一直拖欠不交；二是在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),，政府通過交易環(huán)節(jié)來征收物業(yè)稅,。如果出現(xiàn)這種情況，那物業(yè)稅就很有可能“淪落”為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的一個(gè)“交易稅種”,，與開征物業(yè)稅的初衷又大相徑庭了,。
開征時(shí)機(jī)
現(xiàn)在可能不是時(shí)候
雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接復(fù)制,。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)持有稅,，而在我國,，土地屬于國家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán),。買房人在買房的時(shí)候,，實(shí)際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收是具有相通性的,。因此如果開征物業(yè)稅,，必須考慮政策的銜接性。
江蘇省國際稅收研究會(huì)副會(huì)長,、南京審計(jì)學(xué)院教授蔣大鳴表示,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場大背景并不適合開征物業(yè)稅。他說,，目前雖然房地產(chǎn)市場有所回暖,，但是總體還是不太景氣，如果現(xiàn)在開征物業(yè)稅,，對(duì)于那些準(zhǔn)備以小換大的居民來說,，很可能就要考慮推遲購房計(jì)劃，這對(duì)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇很不利,。
他認(rèn)為,，國內(nèi)開征物業(yè)稅還有很多問題需要解決，比如物業(yè)稅的概念,，很含混,。房產(chǎn)是物業(yè)，那么汽車是不是物業(yè)呢,？如果只對(duì)房產(chǎn)征稅還不如直接叫房產(chǎn)保有稅,。房子有用于自住的,、有用于出租的、有用于出售的,，怎么區(qū)分,？只有一套自住的征不征？擁有多套的又怎么征,？還有一套房以什么標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分,，是按戶區(qū)分還是按人區(qū)分？這些問題都必須明確,。
“我覺得即使國內(nèi)要征物業(yè)稅,，也不能征得太高，最好有所區(qū)分,，低端輕稅,、高端重稅�,！笔Y大鳴說,，對(duì)自住房應(yīng)征得很低或是不征，對(duì)于用于出租的房產(chǎn)或是別墅類房產(chǎn)要征重稅,。
此外,，蔣大鳴還認(rèn)為，指望開征物業(yè)稅增加財(cái)政收入可能只是一廂情愿,，“稅收太高,，房產(chǎn)交易量肯定下降，反而會(huì)影響到房產(chǎn)交易稅收入,�,！� |