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6月3日,，北京地稅局地稅處的一位人士對記者說,，目前并沒有接到國家稅務總局開征物業(yè)稅的通知,，北京地稅局也沒有購置和新上馬征稅設備的行動,。
已經“空轉”3年的北京,，暫無開征物業(yè)稅的計劃,。
“目前開征物業(yè)稅仍然是個難題,，但把物業(yè)稅‘開征’的消息看做一場新房地產調控的博弈,，也未嘗不可,�,！倍嗄旮櫸飿I(yè)稅的我愛我家副總裁胡景暉表示。
開征難題
“地方愿意開征物業(yè)稅,�,！币晃唤咏本┦械囟惥值娜耸勘硎荆缭�2007年北京市就建議物業(yè)稅試點由“空轉”變?yōu)椤皩嵽D”,。
2008年的北京市“兩會”上,，時任北京市地稅局局長王紀平表示，數(shù)個試點城市曾“上書”國家稅務總局,，申請將物業(yè)稅由“空轉”變?yōu)椤皩嵽D”,。
當時，上海提出了對全部類型房屋都開征物業(yè)稅的建議方案,，而北京則建議僅對商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅,。
王紀平當時統(tǒng)計，僅對統(tǒng)計在數(shù)的一些重點商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅,，就可每年為北京市增收上百億的稅收,。
今年1-4月份，北京市財政收入同比去年下降了6.7%,，房地產市場低迷也導致了城市土地出讓金收入減少,，在此情況下，地方政府要求開征物業(yè)稅的意愿增強,。
不過,，物業(yè)稅真正開征，當前仍面臨眾多難以解決的問題,。
物業(yè)稅又稱財產稅,，是對不動產持有環(huán)節(jié)征收的稅種。因此,，開征物業(yè)稅必先要取消掉房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費和土地出讓金,。這就意味著,，開征物業(yè)稅地方政府就要停收土地出讓金和一切房地產稅費，改為每年征收物業(yè)稅,。
目前北京市已有房屋就有300多萬套,，如果現(xiàn)在開征物業(yè)稅，意味著新開發(fā)的房屋全部沒有土地成本,。
土地成本約占房屋開發(fā)成本的1/3左右,，去掉土地成本的房屋售價會低到對市場形成猛烈沖擊。例如,，日前北京市拍出的廣渠路10號地塊,，露面地價就有14000元，而開征物業(yè)稅后,，這個地區(qū)的新房房價可能只有7000-8000元/平方米,。
新舊物業(yè)如何劃分？舊物業(yè)是否可以不征物業(yè)稅,？這個是物業(yè)稅開征面臨的第一個問題,。除此以外，開征物業(yè)稅需要改革房地產開發(fā)制度,，去掉土地出讓等環(huán)節(jié)的稅費,，這對地方財政來說，也是個不小的阻力,。
“現(xiàn)在地方財政都是把未來幾年的錢花掉,，開征物業(yè)稅后要把今天的錢分若干年花掉，一反一正,，地方財政增加的壓力不容小覷,，”胡景暉說。
另外,，物業(yè)稅開征后將按房屋價格每年征收,，則如何評估房屋價格又是另外一個問題。
當時北京市物業(yè)稅試點調研時,，就面臨面對巨大的物業(yè)規(guī)模如何評估的問題,。當時中介行業(yè)給出的建議時，依照地區(qū)最低過戶價來計算房屋價格,，并征收物業(yè)稅,。如果是這樣，雖然可以解決評估的難題,，但是卻明顯存在讓物業(yè)持有者逃稅漏稅的嫌疑,。
“另外，對家庭第一套房屋是否豁免也是爭論的問題,�,！焙皶熣f,，對廣大只有一套住房的居民開征物業(yè)稅阻力比較大，物業(yè)稅如何豁免也是開征的難題之一,。
心理博弈,？
如果僅對商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅，胡景暉認為可能性也不大,。因為針對商業(yè)開征物業(yè)稅,，是調控投資的行為，當前商業(yè)地產空置率很高,，問題比住宅更嚴重,。在這個時候出臺打壓商業(yè)地產的政策不太可能,。
既然當前出臺物業(yè)稅不太現(xiàn)實,，那么為何開征物業(yè)稅的消息被放大、熱炒,？
中國稅網一位專家表示,，開征物業(yè)稅是稅務總局一直在研究、制定的問題,。今年國務院提出研究物業(yè)稅的說法,，也僅是舊事重提，年內實現(xiàn)物業(yè)稅開征,，還是個未知數(shù),。
“值得注意的是，這次物業(yè)稅消息的傳播,，恰好是交易量逆轉的時候,。”胡景暉說,。
以北京為例,，1-3月份新房和二手房交易量都出現(xiàn)了數(shù)倍的上漲，交易量甚至達到了2007年的水平,。但是從4月份開始,，房屋交易量開始萎縮。
據(jù)搜房網數(shù)據(jù),，5月份全國主要城市房屋交易數(shù)量較4月份下降了二成左右,。4月份北京二手房交易數(shù)據(jù)就下降了30%。
房價上升是房屋交易量下降的直接原因,。5月份,，北京新開盤的平均價格比4月份上漲了10%左右。二手房平均交易價格甚至達到了2008年房價最高水平,。
在“不再出新調控措施”的宏觀調控語境下,，資金鏈有所緩解的開發(fā)商們,，也不再甘心只做平價生意。
陽光100置業(yè)常務副總裁范小沖說,，目前,，逐漸形成市場供應的房屋多是2007年時高價獲得的土地，因此價格上漲的壓力更大,。而在房地產市場沒有穩(wěn)定的時候,，房價上漲而使交易量萎縮，顯然是政府不希望看到的,。
這個“物業(yè)稅開征”的消息顯然刺痛了開發(fā)商的神經,。
中國人民大學財政金融學院教授安體富早前建議，國內開征物業(yè)稅可以采取與國外不同的辦法,。例如,，對自住型的住房實行豁免或者減征，而對投資性購房就要征收,。國內房屋數(shù)量增加很快,，越早出臺越好。
一位大型開發(fā)商總經理指,，如果真的開征物業(yè)稅,，首先就是使得一些以投資為主的購房人群降低了購房欲望。
“物業(yè)稅目前是政府手里的達摩克利斯之劍,，它可以不征,，也可以擇機試點開征，但是開發(fā)商必須得掂量掂量,�,！焙皶熣f。 |