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由各地方政府各行其是地解決小產(chǎn)權(quán)房問題,，孕育著危機,，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正，需要從法律的源頭上加以確認和實施,；即便允許各地先行探索,，國家有關(guān)部門也應(yīng)該密切關(guān)注其公平性和持續(xù)性,，并及時予以糾偏。
深圳市近日通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,，其中規(guī)定,，違法建筑除未申報的外，符合確認條件的,，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補收地價款后,，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證,。
媒體把深圳此舉冠名以“深圳小產(chǎn)權(quán)房合法化”,，其實，它主要針對“城中村”歷史遺留問題,，也就是違法建筑問題,，而并非指我們過去常說的城市郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”問題。但深圳這種將違法建設(shè)納入合法軌道的思路，無疑給解決更廣義的小產(chǎn)權(quán)房問題帶來啟示,。
無論怎么說,，小產(chǎn)權(quán)房問題不可能永遠擱置。前不久中國社科院發(fā)布的2009年《農(nóng)村經(jīng)濟綠皮書》分析,，十七屆三中全會前,，地方官員積極推進村莊兼并，擴充建設(shè)用地資源的做法早已存在,，土地開發(fā)商低價獲得土地后建造房屋,，將一部分房屋低價出售給農(nóng)戶，另一部分作為商品房按照市場價出讓給市民,。同樣,，農(nóng)村宅基地在一些地方也事實上進入了建設(shè)用地市場，有的地方鼓勵城市資本與農(nóng)戶合作建造房屋搞旅游用房開發(fā),，典型做法為：農(nóng)戶投入宅基地,，城市商人投入資金，房屋工程完畢后城市商人獲得一部分房屋的一定期限的使用權(quán),，這意味著農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)已經(jīng)部分流轉(zhuǎn)到城市商人手中,。對此，綠皮書認為,，“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”的區(qū)分意義已經(jīng)不大,，“相關(guān)政策應(yīng)作出調(diào)整，以適應(yīng)現(xiàn)實變化”,，而農(nóng)民的宅基地事實上已進入市場,，現(xiàn)行法規(guī)應(yīng)適應(yīng)形勢作出修訂。
應(yīng)該看到,，由各地方政府各行其是地解決小產(chǎn)權(quán)房問題,，也孕育著危機。一方面,，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正與地方政府的土地財政有可能形成較為尖銳的沖突,，因此，轉(zhuǎn)正的口子大小取決于地方政府的短期財政利益,，有可能形成事實上的不公平：或者是先建者先得利,，而后來跟進者則有可能面臨著不被承認甚至建筑物被拆除的風(fēng)險；其次,，這種由地方政府權(quán)力主宰分別認證的模式,，有可能催生大量的權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象�,；蛘呤菣�(quán)貴資本得利,，而其他沒有權(quán)力背景的人永遠不被承認,。再或者，是這個閘門隨時掌握在地方政府手里,，隨關(guān)隨啟,，社會公眾無法對此形成明確的行為預(yù)期。
一項好的政策和法律制度,，基本要求是普適性,、恒定性、公開性,，既能公平地實施于一切群體,，也具有相當(dāng)程度的政策穩(wěn)定性。因此,，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，需要從法律的源頭上加以確認和實施,；即便允許各地先行探索,，國家有關(guān)部門也應(yīng)該密切關(guān)注其公平性和持續(xù)性，并及時予以糾偏,，且為將來的立法和修法積累經(jīng)驗,。
在具體的路徑選擇上，竊以為也不宜采取補收地價款和罰款模式,，因為小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)主要的違法行為,，充其量是沒有得到國家批準(zhǔn)的規(guī)劃，至于在自己的宅基地和建設(shè)用地上建房,，多余部分轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商或以相當(dāng)于“永佃”的方式賣給城里人,，從法律上說，稱不上多么嚴(yán)重的違法行為,。
所以,，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決，一是采取補交房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收的形式,，從交易環(huán)節(jié)確認其合法性,；二是通過物業(yè)稅形式，與城市國有土地一次性拍賣70年使用權(quán)的形式區(qū)別開來,，通過幾年一交物業(yè)稅的形式確認業(yè)主持有環(huán)節(jié)的合法性,，并形成政府穩(wěn)定的稅收。小產(chǎn)權(quán)房合法化正好可以成為物業(yè)稅探索的突破口,。
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