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經(jīng)濟(jì)回暖背景下的供求變化
問：今年4月份,，北京共成交商品住宅期房13369套，簽約總面積約為150萬平方米,，與3月份相比上漲了20%,，成為2007年以來銷售套數(shù)最多的一個月。成交量,、銷售面積,、成交價格是否構(gòu)成了房市長期回暖的信號？此輪回升的主要原因是什么,？
中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長王建：目前樓市的情況,，更多的是之前積累的剛性需求的釋放。從2003-2008年,，中國經(jīng)濟(jì)已持續(xù)六年高增長,，人們的收入提高,，為了購買住房也積攢了相當(dāng)?shù)膬π睢５捎谥胺績r不斷上漲,，有購房需求的人一直在持幣觀望,，希望房價降下來。但結(jié)果是房價不降反升,，最終在剛性需求的支撐下,，很多人還是選擇了購買。
但是,，銷售的短期上漲并不意味著樓市長期回暖,。樓市的走向應(yīng)放在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，不只看樓市內(nèi)部的指標(biāo),。樓市的這些指標(biāo)無法反映較大的宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向,，只能表明樓市在一段時間內(nèi)的一些小波動。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的角度,，總體好轉(zhuǎn)的趨勢并不明顯,。經(jīng)濟(jì)還沒到底，樓市不可能見底,。從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來分析,，今年三月份全國發(fā)電量同比下滑0.71%，四月份的發(fā)電量同比下降3.55%,。這些數(shù)據(jù)表明,，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的壓力繼續(xù)增大。再回到對房市的分析,，目前有將近一半的購房者是用按揭購房的,，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，個人預(yù)期收入的前景會受到負(fù)面影響,，購房需求也受到影響�,，F(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)的未來走向仍不明確，在經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)的情況下,，房市的走向也面臨著很強(qiáng)的不確定性,。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌：可以說，2007年房地產(chǎn)市場的上漲與金融環(huán)境有關(guān),。2004,、2005年房價攀升很快，2006年由于國八條,、國六條的調(diào)控,，房價漲幅明顯回落，但到了2007年,，房價又開始大幅上漲,，這在很大程度上與當(dāng)時的流動性過剩有關(guān),。資金流動性過剩必然導(dǎo)致資產(chǎn)價格上漲。但實際上,，2006年已經(jīng)出現(xiàn)了流動性過剩，為什么直到2007年房價才上漲,？這又和當(dāng)時的金融改革有很大關(guān)系,。2006年金融業(yè)兩項重大改革：一是股權(quán)分置改革，帶來了2007年股市的大牛市,；二是商業(yè)銀行改革成功上市,，融到了大筆資金。
一方面,，上市公司可以在股市上低成本融資,，錢多了必然拿去買地，結(jié)果是大幅度推升地價,，2007年十塊地王的地有九塊都是上市公司拿的,，房地產(chǎn)市場和股市捆綁在了一起。發(fā)現(xiàn)這個問題后,，金融監(jiān)管部門就規(guī)定凡是從股市上融到的資金都不能用來買地,。這一政策是對的，亡羊補(bǔ)牢,。
另一方面,，2007年房地產(chǎn)市場需求興旺，個人買房哪來那么多錢,？依靠的就是銀行借貸,，2007年按揭貸款數(shù)量同比增加了88.4%(往年一般為20%左右)，這么多的錢涌入樓市,，促使房地產(chǎn)銷售量增長了24.7%,，銷售額增長了46.8%。大大高出當(dāng)年的住房新增供應(yīng)量,，供不應(yīng)求,，必促進(jìn)房地產(chǎn)市場上漲。
2007年樓市狂熱,，房地產(chǎn)市場銷售量和房價透支,。透支過后必然有調(diào)整，這是樓市本身的發(fā)展規(guī)律,，而國家的宏觀調(diào)控則加劇了這種調(diào)整,。可以說,，在這種背景下,，即使不出現(xiàn)世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī),，房地產(chǎn)市場的調(diào)整也在所難免。
在我看來,，到目前為止,，這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的時間并沒有預(yù)期的那么長，調(diào)整的深度也沒有想象的那么大,，這和這一輪經(jīng)濟(jì)刺激政策有關(guān),。政策鼓勵房地產(chǎn)消費，也為開發(fā)商輸入了新的動力,，有人擔(dān)心這一輪調(diào)整是不徹底的,。
但3、4月份較快的回暖也反映了一個問題——剛性需求,。中國人的傳統(tǒng)觀念中,，自有住房的理念很盛；經(jīng)過了30年的發(fā)展,，中國的GDP,、收入水平、家庭財富大幅提升,，必然會釋放出住房需求,；當(dāng)人們看到房屋的保值性比貨幣強(qiáng)的時候，也會增加購房的動力,。所以,，一旦受到政策的推動，利率,、稅收,、房價“三降”，剛性需求必然被強(qiáng)力釋放出來,。這是今年3,、4月全國樓市出現(xiàn)暖意的主要原因。
問：有機(jī)構(gòu)報告稱北京商品房空置率位列全國第一,，您如何看待這一問題,？
顧云昌：我對當(dāng)前中國商品房的空置率問題看得比較輕。第一,，我們談空置率的時候并沒有進(jìn)行縱向比較,。2006年某季度末，某報刊報道中國的空置率已逾1億平米,，意思是很高了,，但他們沒有說上年底的空置率是1.31億平米。第二，計算方法不科學(xué)�,，F(xiàn)在流傳的中國的空置率=累計的商品房空置面積/近三年商品房竣工面積之和,，計算的商品房空置率，二手房并沒有包括在內(nèi),；國際上的空置率=空置房/所有存量房,，其中既包含開發(fā)商手中、也包括業(yè)主持有的二手房市場上尚未售出的房子,�,？梢姡袊目罩寐实乃惴�(國家統(tǒng)計局是不予確認(rèn)的)與國際通用算法大相徑庭,，分子和分母都不一樣，二者不可比較,。
2008年房價開始回落,，市場上的空置房增多，但是否多到無法忍受的地步,？我認(rèn)為不是,。如北京市的空置房很多，這其中也存在結(jié)構(gòu)性空置,，如大戶型,、郊外的、配套不好,、交通不便的房子空置得比較多,，但五環(huán)內(nèi)的房價還在上漲。倘若真如媒體所說,，總量空置很大,，那就不可能出現(xiàn)這種房價回升的現(xiàn)象。因此,，我們要解決的是如何完善配套設(shè)施,，而不是空談空置率問題。
問：2009年1季度,，房地產(chǎn)購置土地面積和商品房新開工面積繼續(xù)負(fù)增長,，且降幅增大。從供給的角度來看,，城市住宅用地還有多大的供給空間,？供需之間的不平衡，是否會在未來長期助推房價上漲,？
王建：我們的土地政策要求保住18億畝耕地,，同時要增加那么多城市人口，土地問題怎么解決？只有靠城市化,。城市化分兩步走：
第一步,，大規(guī)模的舊城改造，對不合理的城市空間進(jìn)行改造和調(diào)整,，把低矮的房屋拆掉,，重新規(guī)劃，提高土地的容積率,。地方政府可以發(fā)行長期債券,，作為舊城改造的資金來源。在舊城改造過程中,，需要搬遷的居民要購置新房子,，房地產(chǎn)商就有很大的開發(fā)機(jī)會。而且,，舊城改造可以拉動非常大的內(nèi)需,，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的復(fù)興。
第二步,，通過城市化過程中農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移,，把農(nóng)村的宅基地轉(zhuǎn)變成城市化用地。我做了一個計算,，目前中國的農(nóng)村人口總戶數(shù)有2.5億,，按每戶宅基地3分即200平米計算，大約是7500萬畝,，如果按東亞發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體85%的城市化率計算,，中國保留5000萬農(nóng)戶就可以了，80%的宅基地(約為6000萬畝)可以用于城市化,。
顧云昌：18億畝紅線,、招拍掛、城鄉(xiāng)土地分割是我們所面臨的現(xiàn)狀,，城市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)相對不足是導(dǎo)致近些年一些城市房價上漲的一個重要原因,。從2004到2006年北京連續(xù)三年沒有完成土地供應(yīng)計劃，一個階段土地供應(yīng)不足,，必然導(dǎo)致下一個階段商品房的供不應(yīng)求,。
長期來看，中國的房地產(chǎn)市場始終存在土地緊缺問題,，今后每年的農(nóng)用地變成建設(shè)用地的數(shù)量是200多萬畝,，大大低于過去1200萬-1400萬畝的水平。我們的出路在于城鄉(xiāng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),，即在保護(hù)18億畝耕地的前提下,，把農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地流轉(zhuǎn)成為城市的建設(shè)用地。這個題目到目前為止還沒有破題，這也是困擾中國房地產(chǎn)市場今后持續(xù)健康發(fā)展的一大障礙,。
中國的發(fā)展問題一是城市化速度太慢,，落后于工業(yè)化。工業(yè)化引發(fā)的是投資性需求,，城市化引發(fā)的是消費性需求,。投資性需求大于消費性需求，就必然會出現(xiàn)產(chǎn)能過剩,，只有加快城市化,，增加城市人口，消費才能持續(xù)不斷地拉動起來,。二是城市化基礎(chǔ)不牢,，農(nóng)民在城里工作十年、二十年,，他的根還是在農(nóng)村,，在城里擠小房子，農(nóng)村的大房子還空著,，這是中國城市化的特點。要讓農(nóng)民真正在城里扎根,，買得起房子,，就需要將宅基地置換出來，讓土地的價值得到充分的體現(xiàn),。農(nóng)民有了錢,，變成真正的城市人，才是真正的城市化�,，F(xiàn)在一些縣城已經(jīng)開展了試驗,，如讓農(nóng)民棄宅進(jìn)城，按平方米付拆遷費和補(bǔ)貼,，既可以讓農(nóng)民進(jìn)城置業(yè),，又可使更多的宅基地得到充分利用。采取何種形式流轉(zhuǎn),，需要通過改革試點,，最終找到適宜各方的方法。
從穩(wěn)定住房價格到穩(wěn)定房地產(chǎn)投資
問：目前適度寬松的貨幣政策對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了怎樣的影響,？
顧云昌：目前適度寬松的貨幣政策確實起了不少作用,，開發(fā)商的資金鏈相對去年寬松了些，但總體上還是比較緊張,，對于開發(fā)商的貸款仍然有很多限制,，銀行也仍然要考慮市場風(fēng)險。
過去十來年的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度一般比固定資產(chǎn)增長速度略高出幾個百分點,，但是,，去年的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長20%，已低于固定資產(chǎn)投資增長速度,；今年1-4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長速度嚴(yán)重下挫,，只有4.9%，而同期的固定資產(chǎn)投資增長速度超過了30%,。
從前四個月來看,，1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長速度為1%，1-3月是4.1%,，1-4月是4.9%,，4月當(dāng)月同比增長了6.7%。這說明房地產(chǎn)投資增長也在回暖,，但回暖的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家固定資產(chǎn)投資的增長速度,。也就是說此輪經(jīng)濟(jì)刺激方案的資金主要流向了國有經(jīng)濟(jì)部門，以民營經(jīng)濟(jì)為主體的房地產(chǎn)業(yè)獲得的資金比較少,。此外,，房地產(chǎn)銷售放緩，市場前景不明朗,，也導(dǎo)致開發(fā)商不敢購買和開發(fā)土地,，今年1-4月開發(fā)商購置土地面積比去年同期下降了28.6%，開發(fā)商新開工面積下降了15.6%,。
王建：適度寬松的貨幣政策,，目的是為了拉動增長。增長是財富的創(chuàng)造過程,，人們的收入都是從經(jīng)濟(jì)增長當(dāng)中獲得的,。
在此次啟動經(jīng)濟(jì)的過程中，我們遇到了和以往歷次經(jīng)濟(jì)增長不同的現(xiàn)象：投資上去了,，工業(yè)啟動效果不明顯,。過去拉動經(jīng)濟(jì)增長的基本模式是以投資拉動工業(yè)增長。但目前,，大量資金的投入,，主要是加速現(xiàn)有項目的完成。全國約有20萬億規(guī)模的在建項目,，其中還有很大一部分投資需要完成,，之前一段時間投資商因受危機(jī)影響，加上資金鏈緊張,，相當(dāng)一部分訂單下給了生產(chǎn)企業(yè),，到結(jié)算時卻付不了錢,，設(shè)備生產(chǎn)出來就成為企業(yè)庫存。現(xiàn)在貸款一放松,，資金給了生產(chǎn)商,，但實際上生產(chǎn)商并沒有增加生產(chǎn)，而只是一個去庫存化的過程,，即把已產(chǎn)出的產(chǎn)品發(fā)貨銷售,。這就意味著貸款投放之后，去庫存化導(dǎo)致投資完成額的上升,，而工業(yè)生產(chǎn)卻不增加,。這些投資實際上是原來的過剩的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的延續(xù)，是無法產(chǎn)生效益的,。沒有效益,，勞動者的工資就增加不了。所以適度寬松的貨幣政策,，如果只是維持了原有的生產(chǎn)過剩格局,，那么對于提高居民收入、樓市回暖,，都不能構(gòu)成根本的支撐�,，F(xiàn)在的購房只是前一階段抑制的需求的釋放，而非經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長,，人們收入普遍增加所產(chǎn)生的新增需求,。
問：從政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策來看，今年的房地產(chǎn)刺激政策出現(xiàn)了怎樣的變化,？如何正確定位房地產(chǎn)在啟動經(jīng)濟(jì)過程中的作用？
顧云昌：對于房地產(chǎn),，過去幾年政府調(diào)控的基調(diào)是穩(wěn)定住房價格,。此次則是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，這是今年總理工作報告中出現(xiàn)的一個明顯變化,。
中國經(jīng)濟(jì)增長中有相當(dāng)大的比例是靠外需,，今年出口下降已成定局，經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)而要依靠內(nèi)需,，這是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的必由之路,。拉動內(nèi)需有兩個途徑，一是消費需求,，二是投資需求,。在我看來，消費需求的增長,，要從兩個方面著力：
一是使老百姓更加富裕,。改革30年,，老百姓富了不少，但是并沒有全部富起來,，特別是農(nóng)民,。所以，要加快城市化步伐,，使更多農(nóng)民變成城市居民,，城市居民的消費水平是農(nóng)村居民的3-4倍，這一進(jìn)程將大大拉動消費需求,。
二是消費品的重點從生活必需品過渡到耐用消費品,。國際上把居民消費品按美元價格分為三個層次：第一層次是百元級消費品，即家電,；第二層次是千元級消費品,，即汽車；第三層次是萬元級消費品,，即住宅,。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)占家庭財產(chǎn)的比例逐步提高,，所以,，以住房為主的房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟(jì)的火車頭。
從投資需求的角度來說,，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%,，它帶動了幾十個行業(yè)的投資。所以,，國務(wù)院才將穩(wěn)定房地產(chǎn)投資作為當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要目標(biāo),，并提出三個“穩(wěn)”：第一，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期,；第二,，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資；第三,，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展,。如何穩(wěn)定投資？當(dāng)然銷售要穩(wěn)定增長,，國家已經(jīng)出臺了一系列政策,，也包括降低項目資本金比例等降低開發(fā)商門檻，來直接刺激房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長,。
中銀國際控股有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征：這次金融危機(jī)的本質(zhì)是去杠桿化,，而在救市過程中，世界對中國經(jīng)濟(jì)的期望則是再杠桿化,。中國的國家資產(chǎn)負(fù)債表,、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和個人資產(chǎn)負(fù)債表都相對健康,。國家通過4萬億投資，撬動國家資產(chǎn)負(fù)債表的再杠桿化,。企業(yè)的負(fù)債率比較低,，銀行的資產(chǎn)狀況比較好，由此撬動了銀行貸款的高速增長,。個人資產(chǎn)負(fù)債表如何被撬動,？個人貸款主要是房貸和車貸，房地產(chǎn)是放在個人資產(chǎn)再杠桿化的背景下討論的,。有觀點認(rèn)為,，如果國家、企業(yè)和個人的再杠桿化都能被撬動,，中國經(jīng)濟(jì)將可以達(dá)到8%以上的增長速度,，拉動全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。房地產(chǎn)之所以成為大家關(guān)注的焦點,，就是因為它是中國經(jīng)濟(jì)再杠桿化過程中重要的一環(huán),。
不可否認(rèn)，在短期內(nèi),，刺激樓市對于啟動經(jīng)濟(jì)有重要的作用,。房地產(chǎn)可以帶動鋼鐵、水泥等幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的振興,。在目前,，刺激房市已經(jīng)產(chǎn)生了效果。從宏觀層面,，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)止跌,，有開始回暖的跡象，如果再杠桿化的必要性不是很大的話,，從政策上不要過分刺激房地產(chǎn),，這個問題不是靠房價漲落能解決的。在金融危機(jī)的情況下,，幾重問題交織在一起,，要看清楚其中的利害關(guān)系,。
關(guān)注改革,，而非價格
問：目前的住房制度當(dāng)中存在著哪些亟待解決的問題？隨著保障性住房制度的逐步完善,，它對商品房的供應(yīng)和價格會產(chǎn)生怎樣的影響,？
曹遠(yuǎn)征：在當(dāng)前環(huán)境下，住房體制的完善和改革,，首先要確保經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),。不能因為房地產(chǎn)有回暖的跡象,，就把這個任務(wù)忽略了。特別是當(dāng)現(xiàn)在政府財政收入有所下降時,，對于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的投入要繼續(xù)加大力度,。保障性住房的增加，會滿足低收入居民住房需求,，這是民生工程的重要內(nèi)容,。保障性住房的供應(yīng)，會平抑商品房的房價,。
其次,，要形成租房市場，引導(dǎo)居民住房消費行為的改變,�,！熬诱哂衅湮荨保⒉灰馕吨诱咭欢ㄒ衅湮�,，政府應(yīng)該大力倡導(dǎo)和宣傳這種概念,，不管房子是自己的還是別人的，只要有房子住就行,。房價和租金價格漲落應(yīng)該相一致,，現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)是不合理的，房價在漲,，租金價格在跌,，這是扭曲的市場。只有租金上漲,，租賃市場活躍,，資源配置效率才是有效的。盡管鼓勵更多人買房子可以拉動GDP,，但是從機(jī)制來看,，拉動可能會造成反向的結(jié)果，即人們買了以后是空置的,，沒有得到有效的利用,。政府應(yīng)給予一些優(yōu)惠政策和鼓勵措施，使更多現(xiàn)有的空置住房進(jìn)入租房市場,，既滿足民生需求,，又建立了市場機(jī)制。
王建：一個社會總有相當(dāng)一部分人是買不起商品房的,，我曾經(jīng)做過一個估算,，我們城市在這一輪經(jīng)濟(jì)增長中，約有40%的城市人口的收入增長低于房價增長,。對于這些居民,，政府需要用公共福利的形式,，把居住作為一種公共產(chǎn)品提供給他們。現(xiàn)在政府在推進(jìn)廉租房,，中央每年對廉租房的投入不斷增加,，目前解決了約5%的城市人口的住房問題。但覆蓋面還比較小,，比較理想的覆蓋率是50%,，如果有一半的城市人口居住在保障性住房里，就會對商品房市場產(chǎn)生很大的減壓作用,。保障性住房的推進(jìn)是一項長期工程,，從現(xiàn)在開始每年進(jìn)行一定量的投入，就會逐漸覆蓋更多的城市中低收入人口,，能夠推進(jìn)城市化,，打開更大的經(jīng)濟(jì)需求。
顧云昌：保障性住房肯定要發(fā)展,，一方面是出于拉動內(nèi)需的需要,，在商品房投資增長放緩的情況下，保障性住房投資可以彌補(bǔ)它的缺口,；另一方面是因為保障性住房供應(yīng)在過去幾年嚴(yán)重不足,，現(xiàn)在有補(bǔ)課的需要。到目前為止廉租房占住宅的比例還不到1%,，經(jīng)濟(jì)適用房投資多年來一直只占住房建設(shè)投資的5%�,，F(xiàn)在，我們需將保民生和保增長結(jié)合起來,，加大保障性住房建設(shè)的方向是對的,。
保障性住房在過去的發(fā)展中存在種種政策上的缺陷和實踐中的偏差，人們擔(dān)心這些偏差沒有糾正到位,；現(xiàn)在又大量投入會否引起新的偏差,，出現(xiàn)更多的尋租行為。供應(yīng)對象的放大往往與尋租行為聯(lián)系在一起,。
所以,，我們要研究的不是要不要保障性住房，而是采取什么政策將保障性住房落實到真正需要的人群中,，真正發(fā)揮拉動經(jīng)濟(jì)的作用,。如果保障性政策能夠落到實處，它對房地產(chǎn)市場就不會造成沖擊,。因為保障性住房與商品房的界限是很清楚的,。然而,，當(dāng)今中國社會背景的復(fù)雜性極易導(dǎo)致尋租行為的存在,，但我們不能因此就不搞保障房,，而只能站在更客觀的角度總結(jié)經(jīng)驗，不斷完善政策,，加強(qiáng)監(jiān)管力度,，用改革和創(chuàng)新來推動保障房的發(fā)展。
問：繼四萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案之后,，第二輪經(jīng)濟(jì)刺激計劃正引起廣泛的關(guān)注,。您認(rèn)為有利于中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的做法是什么？
曹遠(yuǎn)征：房價高漲促使資產(chǎn)價格上漲,，帶來投機(jī)的增長和泡沫,。貸款的高速增長，如果不能進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)的話,，就一定會使資產(chǎn)價格上漲,，而資產(chǎn)價格上漲主要表現(xiàn)為股價和房地產(chǎn)價格的上漲。在CPI沒有較快增長的同時,，資產(chǎn)價格卻漲得很快很高,，存在著泡沫化的傾向。泡沫化對于經(jīng)濟(jì)是有害的,，這是現(xiàn)在人們對房價上漲的擔(dān)憂�,，F(xiàn)在不是房價高不高，而是房價是不是有支撐,。沒有支撐,，房價一味的走高，就是資產(chǎn)價格泡沫化的過程,。
資產(chǎn)價格上漲會傳遞為其他領(lǐng)域的泡沫化,，引起全面的通貨膨脹。從中國目前宏觀貨幣供應(yīng)的情況來看,，潛在通貨膨脹壓力似乎在加大,。房地產(chǎn)很可能成為一個釋放口，把資產(chǎn)泡沫傳導(dǎo)到整個實體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中,。盡管目前仍處于通縮,，但是潛在的通貨膨脹的壓力，要引起政策的重視,，要防止?jié)撛谕ㄘ浥蛎泬毫υ诤芏痰臅r期內(nèi)顯性化,。
目前，宏觀經(jīng)濟(jì)開始有回暖的趨勢,，這時需要考慮更長遠(yuǎn)的政策,、更長期的制度建設(shè)問題。經(jīng)濟(jì)在上揚期和下落期面臨的問題是不一樣的。經(jīng)濟(jì)上揚以后,，可能會出現(xiàn)通貨膨脹的壓力,，應(yīng)該從這個角度重新進(jìn)行政策設(shè)計。對商業(yè)銀行來說,，要防止壞賬的上升,，防止貸款質(zhì)量的惡化。宏觀政策的重點是,，切斷資產(chǎn)價格上漲和全面物價上漲中的傳遞渠道,。
從房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，因為中國還處在城市化,、工業(yè)化的進(jìn)程當(dāng)中,，人多地少，長期來看房地產(chǎn)的價格肯定是要上漲的,。正因如此,，千萬不能對房地產(chǎn)價格上漲掉以輕心，要引導(dǎo)房價有序穩(wěn)步上升,，這樣居民可以接受,，對經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也有利。隨著住房開發(fā)的不斷增加,，與之相關(guān)的土地供應(yīng),、基礎(chǔ)設(shè)施配套、戶籍制度改革等問題,，應(yīng)該跟城市化的過程相配合,。對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃是非常重要的，不能因為解決當(dāng)下的問題進(jìn)行片面的調(diào)整,。
住房問題和地方政府財政收入是聯(lián)系在一起的,，房價上漲、地價也升高,，政府賣地容易,，地方政府財政收入有保障。對銀行來說,，房價上漲,，貸款也有保障，壞賬率比較低,；投資買房子的人也可以獲得很好的回報,。而在房價高速上漲當(dāng)中受傷害的，是中低收入階層的消費者,。保護(hù)弱勢群體,，正是政府的責(zé)任所在,。
顧云昌：接下來的任務(wù)是：第一，保持相對穩(wěn)定的剛性需求,，同時把柔性需求——改善性需求和投資性需求釋放出來,。一個健康成熟的市場必然是剛?cè)峤Y(jié)合的市場。說到投資性住房需求,，不能看作是“壞事情”。錢存在銀行里是死的,，買房子出租,，既激活了房地產(chǎn)市場，又滿足了租房人的需求,，也實現(xiàn)了資金的流動,，這是好事。但若投機(jī)性需求特別是短期投機(jī)性需求的比例過高,，則會炒高房價,。所以，從國家政策角度講,，需要遏制,、防范投機(jī)性需求比重過大。
房地產(chǎn)市場中的投資性需求是客觀存在的,，也是現(xiàn)在所缺少的,。經(jīng)過這輪調(diào)整，居民的剛性需求和一部分改善性需求都被釋放出來了,，但釋放的速度較慢,。5月份一、二手房銷售量增幅回落甚至環(huán)比下降,，反映了剛性需求這一波高峰之后可能會出現(xiàn)階段的回落,。剛性需求是有限度的，不可能永遠(yuǎn)上升,。而且,，光靠剛性需求，市場持續(xù)回暖是難以實現(xiàn)的,。必須依靠改善性需求和投資需求,，市場才能保持真正的回暖。同時,，銷售量的環(huán)比增速放慢或下降,，也與這兩月的房價又出現(xiàn)上漲有關(guān)。從這個層面講,，我們不希望市場價格快速反彈，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)保持平穩(wěn)的心態(tài)，二手房的中介公司也有責(zé)任溝通買賣雙方,，保持房價的穩(wěn)定,。
第二，政策層面,，如二套房政策應(yīng)該進(jìn)一步放松。銀監(jiān)會主要擔(dān)心二套房出現(xiàn)斷供,，但其實中國斷供的情況極少,，深圳樓市波動那么大，銀行都沒有出現(xiàn)大的問題,。有人認(rèn)為相比經(jīng)濟(jì)適用房而言,，買二套房的人斷供的可能性反而更小，因為他們的工作,、收入更穩(wěn)定,，對信譽(yù)也比較看重。事實上,，美國的次貸危機(jī)和1990年代中國香港,、日本、東南亞的房地產(chǎn)泡沫破滅,，最大的問題就在于銀行不該把錢借給沒有支付能力的人,，這其中也包括炒房者，他們是通過銀行貸款增加了購買能力,。因此,，我認(rèn)為銀行系統(tǒng)應(yīng)該主要審核貸款者的支付能力，而不是審核他是第一套還是第二套的問題,。我不是鼓勵大家去炒房,，但國家調(diào)控應(yīng)該更加積極地鼓勵改善性需求，并釋放一部分投資性需求,，很多時候,，這二者之間是可轉(zhuǎn)換的。
今天我不輕易說回暖,，有暖意,，但能否持續(xù)下去，市場層面本身就存在問題,。從宏觀層面看,，全世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的底還不知道在哪里，復(fù)蘇更談不上,，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也有待時日,，房地產(chǎn)市場一支獨秀不太可能,。我們需要進(jìn)一步努力和觀察。
王建：要把住房問題放到城市化的背景下來考慮,。城市化能夠創(chuàng)造的需求是非常龐大的,，這個需求是被壓抑了60年的需求。從建國以來就是以犧牲城市化的方式搞工業(yè)化,，改革開放后的30年,，還是繼續(xù)這樣的模式。城市化的需求被長期壓制,，這個需求要是被釋放出來的話,，對于經(jīng)濟(jì)的拉動作用是巨大的,。
以前的高增長前景是建立在全球化的背景下,，建立在外需急劇膨脹,，美國經(jīng)濟(jì)不斷虛擬化，美國的貿(mào)易逆差持續(xù)拉大,，美元資產(chǎn)穩(wěn)步上升的背景下,，現(xiàn)在這種環(huán)境已經(jīng)不存在了。從目前情況看,，經(jīng)濟(jì)還有下滑的可能,，如果不進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的根本調(diào)整，對于經(jīng)濟(jì)的拉動作用就會不足,，后面有可能變成一個“W形”趨勢,。在外部環(huán)境繼續(xù)惡化的同時，沒有長期的,、根本性的應(yīng)對措施,，只是把這場衰退看成一個短期的、溫和的衰退,，采取一些措施,，讓經(jīng)濟(jì)有短暫的上升，是不可持續(xù)的,。
(來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
作者:周慧蘭 曹理達(dá)) |