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珠三角的春天比中國絕大多數(shù)的地方都來得早,。3月的廣州與深圳，城中早已裙裾飛揚,，氣溫直逼30攝氏度,。在這里，沉寂已久的房地產(chǎn)市場率先顯露暖意,，量價齊升,。
“廣州、深圳的房地產(chǎn)業(yè)是全國最市場化的，對市場供需變化最敏感,，領(lǐng)跌也將領(lǐng)漲,。”深圳一上市地產(chǎn)公司融資部經(jīng)理告訴記者,。
盡管存貨消化在提速,，但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣深房地產(chǎn)新開工項目少之又少,。一上市地產(chǎn)公司高管表示,，這一數(shù)據(jù)的“黯淡”，說明還難言房地產(chǎn)“牛市”的到來,。
消化存量提速
對于地產(chǎn)商而言,，今年或是去存貨之年。
北京銀聯(lián)信信息咨詢中心的一份內(nèi)部材料顯示：地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調(diào)整后,，在2009年迎來了“高�,；钡膸齑娣e累。兩大全國性房地產(chǎn)協(xié)會不久前起草的一份內(nèi)部報告預(yù)測,，2009年末,，全國商品房空置面積可能達(dá)到3億至4億平方米，將是往年的2到3倍,。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科,、保利,、中海等10家房企巨頭，在今年一,、二月份共推出140.9萬平方米的新盤,，僅占上述房企在售房源總量的10%。大型房企存貨高企現(xiàn)象也是嚴(yán)重,。截至2月26日,，這些房企的庫存總量近2000萬平方米，占據(jù)目前全國新房庫存總量的10%,。
萬科年報顯示,，公司2008年度的存貨較上一年增加29.22%，主要是因新獲取項目和在建項目的增加,。去年,，公司的各類存貨中，現(xiàn)房庫存78.9億元,，占比9.2%,。這僅僅相當(dāng)于萬科兩個月的銷售量，其中80%庫存時間尚不足一年。
一銷售過百億的深圳上市地產(chǎn)公司總經(jīng)理表示,，2007年房企的首要任務(wù)是“拿地”,，2008年是“籌錢”，那么今年的首要任務(wù)則是“銷售”,。他告訴記者,，“目前，企業(yè)的庫存壓力很大,，走量是關(guān)鍵,。”
相關(guān)統(tǒng)計顯示,，截至3月初,，已公布2008年年報的A股房地產(chǎn)上市公司有15家。去年年末,，這些公司的存貨合計達(dá)809.09億元,，同比增長36.1%，比2008年三季度末略有增長,。按照申銀萬國行業(yè)分類并剔除ST公司,，A股房地產(chǎn)公司三季度末的存貨合計達(dá)4015.2億元。
房地產(chǎn)存貨包括已開發(fā)完工產(chǎn)品,、在建工程和擬開發(fā)土地儲備三類,。截至去年末，全國商品房空置面積達(dá)1.64億平方米,，這主要是已開發(fā)完工產(chǎn)品,。除此之外，在建工程和土地儲備的體量更為龐大,。2009年的新盤將使目前的高庫存“雪上加霜”,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分現(xiàn)金流及資產(chǎn)負(fù)債良好地產(chǎn)商不愿意在弱市降價銷售,，那被認(rèn)為是賤賣資產(chǎn),，他們覺得只要熬過寒冬，必定會有好收成,。而事實上,，深圳房市的去庫存化進(jìn)程似已提速。
深圳國土資源及房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年1月份深圳新房成交價格環(huán)比微跌了0.4%,，為10988元/平方米，成交有明顯復(fù)蘇的跡象,。2月份單日成交面積達(dá)到17443平方米,，較1月份增長37.87%。從區(qū)域來看，深圳6
大區(qū)中,，寶安,，福田，羅湖,，南山地區(qū)價格都出現(xiàn)小幅的上升,，但漲幅環(huán)比都未超過5%。
從存量情況看,，深圳存量房面積2月較1月大幅減少9.8%,，達(dá)到561萬平方米，該庫存水平為2008
年8月水平,，主要原因在于整個2月深圳新開樓盤只有4
個,，且目前深圳房價進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間也刺激成交的回升。
上述融資經(jīng)理告訴記者,，2月份公司銷售回款4億元,，3月份迄今止回款已經(jīng)2億元�,！耙呀�(jīng)有一年左右沒有這么好的單月回款了,。銷售旺了，回款快,，融資也容易,。”
凱基證券認(rèn)為,，隨著深圳成交的繼續(xù)回暖,，庫存消化速度將依然平穩(wěn)快速。而開發(fā)商如果繼續(xù)放慢推盤節(jié)奏,，未來3個月深圳房地產(chǎn)價格可能會出現(xiàn)觸底回升。
但也有深圳一商業(yè)銀行客戶經(jīng)理表示,，地產(chǎn)商“去存貨化”的關(guān)鍵是降低購房成本,，高庫存必然對高房價施壓。目前,，新的刺激政策已經(jīng)十分有限,，高庫存能否軟著陸，主要決定于價格,。
“小陽春”幻象
在存貨消化的過程中,，今年一季度，廣深地區(qū)的房地產(chǎn)似有“復(fù)蘇”跡象,，不少樓盤都出現(xiàn)了“一日售罄”現(xiàn)象，被市場形象稱為地產(chǎn)“小陽春”。
2月20日,，寶安梅林關(guān)一樓盤開盤,，成為時隔14個月后，深圳的首個"日光盤",。據(jù)廣東省統(tǒng)計局統(tǒng)計,，今年1到2月，廣東全省的商品房屋銷售面積達(dá)534.80萬平方米,，同比增長21.5％,；商品房屋銷售額326.87億元，同比增長27.5％,。其中,，深圳市商品房銷售回升幅度“迅猛”，銷售面積87.33萬平方米,，增長140.6％,，銷售額104.13億元，增長86.4％,。
“跌多了,，自然反彈�,！睆V州一地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理表示,。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年1月,，深圳房屋銷售價格以18%的同比下跌幅度位居全國70個大中城市之首,。廣州次之，降9%,。
“其實,，南山區(qū)房價跌幅超過了30%，關(guān)外跌幅在40-50%左右,�,！鄙钲谝坏禺a(chǎn)開發(fā)商告訴記者。易居中國分析師薛建雄認(rèn)為,，房價大幅會刺激成交量回暖,。據(jù)了解，2月,，深圳一手房成交面積達(dá)到48.84萬平方米,，環(huán)比1月上升24.5%，同比劇增580%,，二手房則出現(xiàn)了環(huán)比翻倍現(xiàn)象,。
但也有上市公司高管認(rèn)為,，“小陽春”僅僅是反映暫時的市場需求，市場還需要調(diào)整,。
“消費者誰也左右不了,，能解決市場問題的就是政府和企業(yè)。政府一直積極想辦法穩(wěn)定房市,，政策的宗旨在于平衡消費者和房企,。但市場上商品住宅價格高，房價存在下調(diào)空間仍然是市場問題的癥結(jié)所在,，因此要擺脫困局最終需要開發(fā)商積極主動的根據(jù)市場調(diào)整定價策略和營銷策略,。”華僑城一高管表示,。
在他看來,，目前的房市是一個買方市場，而不是原來的賣方市場,。他引用了一個數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，2008年年末居民儲蓄存款余額21.8萬億元，比上年末增加45353億元,�,！斑@意味著相當(dāng)一部分收入轉(zhuǎn)入銀行沒有消費，居民還有很大一部分存款可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場,，然而卻并沒有進(jìn)入,，這說明房屋還沒有到合理價位�,！�
上海證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，地產(chǎn)市場并未明確進(jìn)入單邊上揚“行情”，而是進(jìn)入了一個微妙的階段,，上述融資經(jīng)理所言的“敏感”或者所謂的“小陽春”,，僅僅是階段性反應(yīng)。拿泛海建設(shè)某高管的話說,，“在外部環(huán)境尚未明顯改善的情況下,，短期內(nèi)仍將面臨較為復(fù)雜的市場環(huán)境�,！�
“小陽春”或暴露了地產(chǎn)業(yè)當(dāng)下的階段性特征：開發(fā)商今年的重要任務(wù)是打造一個健康的資產(chǎn)負(fù)債表和去存貨化；部分購房者在剛性需求被壓抑許久后已經(jīng)入市,，另有部分則觀察到開發(fā)商利用“小陽春”行情乘機提價,，保持繼續(xù)觀望態(tài)度；銀行對房企的貸款已有松動,，但仍然對風(fēng)險敞口和權(quán)限進(jìn)行嚴(yán)密控制,。
廣東省近日出臺刺激房地產(chǎn)的“粵十五條”,，有研究報告指出，政府對房地產(chǎn)的態(tài)度告別“只做不說”階段,，但仍不會“操之過急”,。
目前，房企,、購房者,、銀行、政府四方力量的處境微妙,。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍未明朗,、地產(chǎn)存貨的積聚以及新開工項目數(shù)據(jù)仍處于“下行通道”中時。一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，四方力量的博弈進(jìn)入一個微妙的階段,。地產(chǎn)商在高存貨背景下并不會肆意提價，而購房者消費需求的進(jìn)一步釋放仍待時機,。
新開工項目仍處冰點
存貨“走量”已經(jīng)開始,，而新開工面積、施工面積,、竣工面積及土地購置面積仍然處于冰凍狀態(tài),。
國家信息中心的一份經(jīng)濟預(yù)測報告顯示，全國商品房當(dāng)月新開工面積自去年7月份就出現(xiàn)了負(fù)增長,，今年年1至2月的全國土地購置面積同比下降了30%,、土地開發(fā)完成面積同比下降了15.5%。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會3月19日發(fā)布的2008年度市場分析報告稱,，2008年,，商品房新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長，下降幅度達(dá)到9.28%,，為2003年以來的首次,，特別是2008年第4季度，廣東新開工面積只有1233.1萬平方米,，同比下降了38.97%,，新開工面積降到了2003年以來的最低。
深圳市國土房管局信息披露,，今年前2個月,，深圳商品房和商品住宅施工面積分別為1944.55萬平方米和1270.49萬平方米，同比分別下降14.58%和21.41%,。而商品房和商品住宅竣工面積分別為24.75萬平方米和23.98萬平方米,同比降幅分別高達(dá)58.04%和44.56%,。
業(yè)內(nèi)人士分析，按照房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律,，商品房竣工面積實際上反映的是過去1年半左右的房地產(chǎn)開發(fā)情況,。但考慮到2007年底曾有不少開發(fā)商故意放慢開發(fā)節(jié)奏,，因此,今年1至2月的商品房竣工面積實際反映的是去年年初的開發(fā)情況。
當(dāng)時,，深圳開發(fā)商普遍放慢了開發(fā)腳步,，使得今年前2個月竣工面積出現(xiàn)近六成的大幅下降，這也直接影響了近期釋放給市場的新增供應(yīng)量,。數(shù)據(jù)顯示,今年前2個月,，深圳商品房和商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅36.47萬平方米和34.3萬平方米，同比分別減少43.68%和35.26%,。
另據(jù)悉,今年前2個月深圳的商品房和商品住宅新開工面積分別為92.63萬平方米和60.57萬平方米,，同比分別下降了22.49%和38.99%。而這又將影響未來市場的供應(yīng)量,。
行業(yè)投資的衰退成為2009房地產(chǎn)的一大隱憂,。另一數(shù)據(jù)也在反映行業(yè)的這一趨勢：從全國來看，2008年土地購置面積負(fù)增長9.4%,，增速同比回落20%
對行業(yè)前景的“迷�,！庇绊懥碎_發(fā)商的開發(fā)進(jìn)程。萬科年報顯示,，2009年新開工面積計劃約403萬平方米,，比2008年實際完成數(shù)下調(diào)約23％�,？⒐っ娣e計劃為619萬平方米,，比2008年竣工量增加約17％。
但萬科表示,，公司的開發(fā)節(jié)奏會根據(jù)市場形勢的變化隨時調(diào)整,，一旦市場銷售呈現(xiàn)出好轉(zhuǎn)，公司隨時可以增加新的開工面積,。
總部也位于深圳的招商地產(chǎn)2009年的計劃新開工面積僅130萬平方米,，同比下降35%。
“地產(chǎn)商都在熬,，很多去年下半年以來沒有拿地,，沒有新開工項目。他們想著保持良好的現(xiàn)金流度過目前的寒冬,。新建項目的開動可能還需要一段時間,。”上述融資經(jīng)理表示,。
銀行貸款松與不松
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)負(fù)債表的形成是地產(chǎn)商今年工作重點中的重點,，而不能過于依賴銀行。
“今年最關(guān)鍵的任務(wù)就是打造良好的資產(chǎn)負(fù)債,，使得企業(yè)更好地活下去,，等待市場的轉(zhuǎn)機。這中間,，如何讓長期融資在負(fù)債比例中更高很重要,。”一上市公司高管告訴記者,。
以泛海建設(shè)為例,，2008年年報顯示，截至去年末,，開發(fā)支出僅489萬元,，短期借款為0，長期借款較年初增長106.61%,，達(dá)到35億元左右,。
泛海建設(shè)年報還指出，2009年,，公司在北京,、上海、深圳,、杭州,、武漢等地的項目將同步開發(fā)，資金需求在50億元以上,。目前,，公司已獲得中國建設(shè)銀行78.6億元的授信額度，所有借款將全部用于公司在北京,、武漢,、深圳的項目開發(fā)。此外,，公司還將爭取完成公司債發(fā)行計劃,。
記者從銀行系統(tǒng)獲得的消息顯示，并非所有的開發(fā)商都如泛海建設(shè)這般“幸運”,。
某國有商業(yè)銀行深圳龍華支行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理告訴記者,，該行今年以來房地產(chǎn)貸款僅兩筆，數(shù)額為3億多元,。相比去年幾乎沒有房地產(chǎn)放款而言,，今年確實出現(xiàn)了松動，但是仍不敢輕舉妄動,�,！胺康禺a(chǎn)是有點復(fù)蘇跡象了，但后市如何,，還很難把握,�,！�
據(jù)了解，該支行去年12月至今年1月的信貸是10億元左右,，其中對房企的投放占到約30%,，而2、3月則幾無放貸,。該行持“優(yōu)質(zhì)客戶,，優(yōu)質(zhì)項目”的原則進(jìn)行放貸。對客戶的考察主要依據(jù)凈資產(chǎn)規(guī)模1.5億元以上,，資產(chǎn)負(fù)債率75%以內(nèi),，有較豐富的歷史開發(fā)經(jīng)驗。至于項目,，則會考察拿地成本是否低廉,。“中小房企還是融不到資金,，特別是依賴單一項目運作的房企,。”該業(yè)務(wù)經(jīng)理表示,。
而一些擬上市公司則在銀行融資渠道之外找尋借殼途徑,。“我們本來準(zhǔn)備在香港上市,，但是市道不好,，去年沒有成功。現(xiàn)在我們一邊準(zhǔn)備聯(lián)交所的上市,，一邊也在看A股有沒有合適的凈殼資源,。”深圳一地產(chǎn)公司相關(guān)人士告訴記者,。據(jù)記者了解,，至少有兩家深圳民營地產(chǎn)公司在尋找A股殼資源，以便實現(xiàn)迅速上市,。
上述人士也表示,，公司也感受到了銀行對優(yōu)質(zhì)客戶貸款的松動�,！耙郧�,，客戶的按揭貸款銀行會凍結(jié)我們使用，現(xiàn)在部分資金已經(jīng)可以使用了,�,！� |