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屋子依然窄小，家具仍是那么簡陋,，但回到家中,，孤寡老人張道珍把這套住了兩年、套內(nèi)面積只有30.6平方米的房子里外轉(zhuǎn)了一圈,，“感覺不一樣了”,。
這是因?yàn)椋龓Щ亓藘杀尽蹲》慨a(chǎn)權(quán)證》,。這意味著,，她從這套廉租住房的承租人變成了產(chǎn)權(quán)人，擁有了屬于自己的房子,。
11月21日上午,，貴州省安順市廉租住房小區(qū)的48戶低保住房困難家庭擁有了承租住房的部分產(chǎn)權(quán),。5年后，在按規(guī)定補(bǔ)足優(yōu)惠稅費(fèi),、土地收益等相關(guān)價(jià)款后,，他們即可完全取得房屋的所有權(quán)，并可上市交易,。
這標(biāo)志著貴州省正式實(shí)行廉租住房“租售并舉”制度,。貴州省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人說，出售是為了回籠更多資金建設(shè)更多的廉租房,，這是在兩三年內(nèi)解決因資金投入不足導(dǎo)致廉租住房供應(yīng)不足這一問題的有效辦法,。
出售廉租房為了回籠資金
貴州省建設(shè)廳廳長李光榮介紹說，截至今年10月底,，該省累計(jì)籌集廉租住房資金約7．12億元,，解決了4．4萬戶低收入家庭的住房困難。
其中,，通過實(shí)物配租方式即入住廉租住房的僅有4000多戶,，其余4萬余戶都是通過政府發(fā)放租賃補(bǔ)貼，自行到市場(chǎng)上租房居住,。李光榮說,，國家補(bǔ)助的廉租住房建設(shè)資金有限，而省級(jí),、地方應(yīng)匹配的資金也嚴(yán)重不足,。
據(jù)了解，目前國家用于中西部地區(qū)廉租住房的資金有兩筆,，一筆是發(fā)放租賃補(bǔ)貼的資金,，通俗地說叫“補(bǔ)人頭”的資金；另一筆是建房資金,，也叫“補(bǔ)磚頭”的資金,，只能用于建房。
各地面臨的情況常常是,，“補(bǔ)人頭”的錢有節(jié)余,，但又缺錢建設(shè)廉租住房。
2007年至2008年,，貴州省各地申報(bào)廉租住房建設(shè)項(xiàng)目147個(gè),，建筑面積近170萬平方米，約3．5萬套,。今后3年該省納入分步解決低收入住房保障對(duì)象達(dá)27萬戶,，預(yù)計(jì)修建廉租房的總體資金缺口達(dá)30多億元。
“無論是租賃補(bǔ)貼,、還是實(shí)物配租方式,，都不能一勞永逸地解決低收入家庭住房困難,，不能使保障對(duì)象逐年減少，也不能滿足低收入家庭擁有住房的夢(mèng)想,。實(shí)物配租方式要求修建大量的廉租住房,，不僅造成退出機(jī)制難以執(zhí)行，也增加了廉租住房物業(yè)管理工作量,，增大了地方政府的管理成本,。”李光榮說,。
李光榮認(rèn)為,，廉租住房租售并舉制度是解決這一矛盾的有效途徑。享受住房租賃補(bǔ)貼的保障對(duì)象購買廉租住房后,，可以將其應(yīng)該領(lǐng)取的住房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)作購房款,，這樣便“將補(bǔ)人頭的錢轉(zhuǎn)為補(bǔ)磚頭的錢”,。出售所得資金可以回籠投入在建項(xiàng)目,，更好地推動(dòng)廉租住房項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度和力度，擴(kuò)大保障對(duì)象的覆蓋范圍,，也能減少稀缺性資源分配上的矛盾,。
李光榮表示，購買廉租住房是以自愿為原則,，符合保障條件又無力購買,、以及不愿意購買的困難家庭仍可照舊享受應(yīng)有的住房保障。購買廉租住房也不會(huì)作為低保資格核定的前置條件,。
58戶低保戶圓了購房夢(mèng)
租售并舉制度在安順邁出了第一步,。
安順市現(xiàn)有1．2萬余戶低收入住房困難家庭，而全市只有200余套廉租房,。
“我們?cè)?年內(nèi)需要再投入5億多元才能保障全面覆蓋,，這對(duì)欠開發(fā)、欠發(fā)達(dá),、經(jīng)濟(jì)底子薄的安順來說太難了,。”安順市房管局副局長李玉蓉說,。
廉租房建設(shè)工作需要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,，而廉租房住戶也擁有“居者有其屋”的夢(mèng)想——根據(jù)對(duì)139戶廉租房住戶進(jìn)行的摸底調(diào)查，63％表示愿意購買,，在不愿意購買的人群中,，一部分無購買能力，另一部分因售房價(jià)位不明而未明確表態(tài),。
按照略低于成本價(jià)的原則,，并考慮到已經(jīng)獲得中央補(bǔ)助,，安順市房管局最終確定的廉租房出售基本價(jià)位為每平方米650元和700元——同地段同結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格為每平方米1400元。按照合同,，購房戶在5年內(nèi)必須自己居住,，5年后，只需繳納總房價(jià)的10％作為補(bǔ)交土地收益等價(jià)款,，便可獲得完全產(chǎn)權(quán),。
“5年后，如果經(jīng)濟(jì)條件改善了,，購房戶可以搬到更好的房子住,，將這套房子出售給進(jìn)城務(wù)工人員，活躍二級(jí)市場(chǎng),�,！崩钣袢卣f。
每個(gè)月每平方米1元錢的租金尚有住戶難以按時(shí)繳納,，大約2萬多元的房價(jià)更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這些低保戶的承受能力,。低保戶陳應(yīng)華向親戚和朋友尋求幫助，籌足了2．7萬元錢,。
多數(shù)購房戶都是這樣以親友出資,、借款等方式籌錢。張道珍的兩本產(chǎn)權(quán)證,，一本是她自己的,，另一本是孫女程歡的。在城里開發(fā)廊的程歡為她付了全部2．03萬元的購房款,，所以,，在產(chǎn)權(quán)證的附記一欄注明的共有人及份額為：張道珍5％，程歡95％,。
有些家庭的購房款是由子女幾千元,、幾千元湊起來的，一下子拿到了三四本產(chǎn)權(quán)證,。還有10戶選擇了分期付款——盡管一次性付清可以優(yōu)惠10％,。這個(gè)小區(qū)的200余戶居民中只有58戶籌到了錢。
這個(gè)數(shù)字低于安順市房管局的預(yù)想,。他們?cè)鞠Ｍ彿勘壤_(dá)到50％,，約有5000平方米的面積被出售，可以回收售房款350萬元左右,。
資金投入是住房保障政策實(shí)施的關(guān)鍵
廉租房出售制度讓眾多低保,、低收入人群看到了購房的希望，不少人也紛紛稱贊這一舉措“深得民心”，但是廉租住房出售后,，還叫“廉租房”嗎,？市民們反響不一。
市民唐先生說,，廉租房售價(jià)如此便宜,，想買的人肯定不在少數(shù)。在低保住房困難戶資格的審核上能否嚴(yán)格把關(guān),、能否實(shí)現(xiàn)陽光監(jiān)督,，對(duì)政府的公信力是一種考驗(yàn)。
“低收入人群的購買能力有限,，廉租房能賣出多少套,，回籠多少資金，多大程度上解決資金短缺的問題,？”唐先生說,，廉租房是一種臨時(shí)、過渡的住所,。在低收入人群中應(yīng)倡導(dǎo)一種向上的流動(dòng)機(jī)制,，當(dāng)經(jīng)濟(jì)條件改善后，就鼓勵(lì)他們騰出房子讓給更需要的人住,。一旦承租人可以獲得產(chǎn)權(quán),，廉租房的利用效率必會(huì)降低,。
中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為,，廉租房出售可以作為一種模式推行，但一定要把供應(yīng)對(duì)象控制好,，并考慮困難家庭是否真的有能力購買住房,，防止出現(xiàn)傾家蕩產(chǎn)、四面舉債買房的現(xiàn)象,。
還有人擔(dān)心,，部分家庭借孤寡老人名義低價(jià)買下房子，實(shí)際出資人與入住人今后可能發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛,。
“5年后獲得了完全產(chǎn)權(quán),，只占百分之幾份額的老頭兒、老太太能有多少說話的份兒呢,？能保證老人家還住在里面嗎,？這恐怕是相關(guān)規(guī)定需要細(xì)化的地方�,！鳖櫾撇f,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)也提醒，主管部門在管理上需要加強(qiáng)對(duì)不公平現(xiàn)象的防范,，完善管理制度,，謹(jǐn)防部分人借此尋租牟利,。
目前，我國的廉租房制度以貨幣補(bǔ)貼為主,、實(shí)物配租為輔,。廉租房出售制度也再次將學(xué)界和業(yè)界對(duì)這兩種形式利弊、優(yōu)劣的爭議擺在了桌面上,。
一些主張“補(bǔ)人頭不補(bǔ)磚頭”的學(xué)者認(rèn)為,，政府建造的廉租房總是建在市郊或遠(yuǎn)郊，出行不便,，交通費(fèi)用較高,，且相對(duì)集中的廉租房容易形成新的貧民區(qū)。到處建廉租房,，產(chǎn)權(quán)都是政府的,，管理運(yùn)營成本高，將來也會(huì)成為一個(gè)很大的負(fù)擔(dān),。
并且,，廉租住房需要政府投入大量精力實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，當(dāng)家庭經(jīng)濟(jì)條件改善以后,，主管部門應(yīng)該及時(shí)了解并要求其退出,，但這種監(jiān)測(cè)和清退往往十分低效和滯后。發(fā)放租賃補(bǔ)貼可以使貧困家庭自主選擇合適房源,，有利于利用現(xiàn)有資源覆蓋更多家庭,，還推動(dòng)了房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展。當(dāng)受補(bǔ)貼人群的收入提高時(shí),，補(bǔ)貼可立刻停止,，這樣有利于防范道德風(fēng)險(xiǎn)。
但另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，發(fā)放租賃補(bǔ)貼的大量資金將不會(huì)形成固定資產(chǎn),。隨著住房租金上揚(yáng)，租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也將隨之上漲,，導(dǎo)致政府租賃補(bǔ)貼支出逐年增大,。
貴州省的做法顯然傾向于贊同后者。按照貴州省相關(guān)部門的規(guī)劃,，到2011年要實(shí)現(xiàn)對(duì)全省27萬戶低收入住房困難家庭實(shí)行保障覆蓋,，其中租賃補(bǔ)貼12萬戶，實(shí)物配租14萬戶——二者比例將在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上倒置,。
陳國強(qiáng)認(rèn)為,，問題的關(guān)鍵是資金。能不能有穩(wěn)定持續(xù)的投入、如何用好用活資金,，關(guān)系到住房保障政策未來實(shí)施的效果,、能不能持續(xù)發(fā)展和能否真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”的理想。各地都根據(jù)實(shí)際情況采取了一些措施,，貴州省的做法,，需持續(xù)觀察。
本報(bào)貴陽11月24日電 |