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杭州救市新政“二十四條”的出臺,，選擇在房博會召開前,，這讓業(yè)內(nèi)人士認為，杭州“選擇”了一個分外微妙的時間節(jié)點,。
恰好趕在杭州房博會開幕之前出臺的“二十四條”,，無論是從實施力度還是涵蓋范圍來說，都較之南京市的“二十條”有過之而無不及,。政策出臺背后的真正意義,，究竟是在于救市還是自救？其成效是否真能如決策者所愿,，達到想像中的預(yù)期效果,？本報記者采訪杭州樓市時發(fā)現(xiàn)，無論是新房市場還是二手房市場,，僵持氣氛仍然濃郁,，一場買賣雙方的“較量”，其實才剛剛開始,。
樓盤 降價調(diào)整隨風(fēng)而逝,？
杭州市政府將出臺救市措施的說法，早先一直在坊間盛傳,。隨著《杭州市人民政府關(guān)于促進杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》于10月14日上午10時悄然出現(xiàn)在杭州市政府網(wǎng)站,，坊間傳言終于完全變?yōu)楝F(xiàn)實,。
《意見》共有二十四條。在“二十四條”出臺后三天,，浙江省第十五屆（秋季）房地產(chǎn)博覽會開幕,。對“二十四條”出臺這一時間點的選擇，業(yè)內(nèi)人士大多認為,，“著表現(xiàn)出了政府力挺樓市的信心和決心”,。
據(jù)杭州中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月間,，杭州新房市場在5月份達到月成交量2661套的高峰,，8月份則跌至谷底，月成交量1111套,。環(huán)比跌幅為32%,，同比下降了59%。
在這種情形下,，杭州開始有樓盤采取優(yōu)惠政策以刺激消費,。9月初，杭州萬科公開打折降價的舉措,，猶如往池水里扔入了一塊大石頭,，一下子攪亂了杭州樓市。一時間,，坊間消息層出不窮：“杭州樓盤打折之風(fēng)蔓延至市中心”,、“有個別區(qū)域的價格已被拉至三年前”……似乎杭州樓市已經(jīng)面臨著深度調(diào)整。
然而,，當記者深入踏訪杭州房地產(chǎn)市場時,，卻發(fā)現(xiàn)事實并非如此�,！岸臈l”出臺后的第二天，杭州樓市表面平靜如水,。記者在杭州當?shù)匕翟L了幾個樓盤,，售樓處門可羅雀的情形比比皆是，但早先喧囂一時的樓價打折或降價的現(xiàn)象卻并未出現(xiàn),，開發(fā)商恢復(fù)原價或堅持不打折的情況倒是屢見不鮮,。
在位于江干區(qū)的綠城·玉蘭公寓銷售中心，記者得到了銷售人員禮貌卻斬釘截鐵的回答：我們的樓盤不打折,。在一個位于錢江新城的樓盤,，售樓小姐明確表示，打折活動已在國慶節(jié)后結(jié)束,。
會展 人氣趨旺但下單謹慎
10月17日至20日內(nèi)舉辦的杭州房博會,，在杭州和平會展中心和浙江世貿(mào)中心兩大展館舉行,。鑒于“二十四條”的出臺，此次房博會受到了前所未有的關(guān)注,。
資料顯示,，本屆房博會共有100余家杭州及周邊地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)參展，展位達到2194個,，參展樓盤190個,。其中，可銷售樓盤130個,，商品房（住宅）可銷售面積195.25萬平方米,，達到1.6萬余套。
記者在房博會開幕首日趕住和平會展中心,，許多市民擁擠在展臺處拿取資料,，人氣顯然比想像中的更旺。
針對10月份的房博會,，某知名網(wǎng)站做的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,，市場對于房價的觀望情緒仍然濃郁。調(diào)查結(jié)果表明,，雖然有42.4%的受訪者表示有買房計劃,，但同時也明確表示會“等待更低折扣”。67.17%的人對未來房價看跌,，僅僅只有4.63%的購房者認為會有較為平穩(wěn)的回升,。
記者在兩個會場分別逛了一圈，許多樓盤并沒有采取促銷措施,，且大多數(shù)已售樓盤也恢復(fù)到原先售價,，只有少數(shù)幾個推出了特價房源。大多數(shù)市民表現(xiàn)出了對特價房或促銷房的青睞,，而正常售價的樓盤展廳問津者寥寥,，買賣雙方形成了鮮明的“對峙”。
記者觀察發(fā)現(xiàn),，許多市民只是前來進行問價和咨詢,，有些房源的沙盤前擠滿了人，但真正愿意坐下來洽談的卻不多,。來自紹興的王女士看中了濱江集團的一個樓盤,，她很老練地挑選了兩套位置較好的房源。據(jù)她所稱,，“二十四條”新政中購房入戶對她的吸引力很大,，考慮到小孩子快要考大學(xué)，因此決定來杭州置業(yè)以解決就學(xué)問題,。但是,，她也僅是填寫了一下意向表,，還是想看看后市反應(yīng)怎么樣。
另一位陳先生態(tài)度更明確：“現(xiàn)在全球經(jīng)濟波動,，錢放在自己手里才牢靠,。開發(fā)商肯定是缺錢的，出救市政策只能說明資金更有問題,�,？粗械臉潜P沒有跌到心理價位，我肯定不會買,�,！�
杭州中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，房博會進行的四天間,，新房預(yù)定數(shù)量屢屢攀升,，然而，實質(zhì)成交數(shù)量四天共計159套,，平均日成交量約40套左右,，卻與新政出臺之前相差無幾。
房博會閉幕后,，杭州中原地產(chǎn)做的最新調(diào)查顯示,，新政出臺之后，仍有43.9%的被調(diào)查者打算推遲購房計劃,，與今年5月份杭州房交會的調(diào)查結(jié)果做比對,，購房計劃延后趨勢明顯。分析師認為,，在當前的市場條件下,，期待價格回歸的趨勢非常明顯�,！芭c2007年相比,，2008年10月份的市場需求表現(xiàn)，更為接近去年上半年的情況,�,！焙贾葜性禺a(chǎn)分析師表示。
市場 在降價與不降之間搖擺不定
“‘二十四條’出臺的意義,，其心理暗示作用更大于實際效果�,！睆V廈天都城集團副總經(jīng)理王旭飛表示,。在記者對多家杭州當?shù)亻_發(fā)商的采訪過程中，業(yè)內(nèi)比較一致的看法是,，9月份的杭州萬科打折行為,，等于實質(zhì)性拉開了杭州樓市調(diào)整的序幕,。
然而，在是否會跟風(fēng)采取降價措施的態(tài)度方面,，杭州房地產(chǎn)企業(yè)卻分裂成為兩大陣營,。有人認為，萬科降價是一個有著深度考慮的舉措,，采取率先打折的行徑,，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既可以降低風(fēng)險,，又可以快速回籠資金,。而持相左意見的開發(fā)商則認為，打折未必能夠回暖市場,。
杭州濱江房產(chǎn)副總經(jīng)理朱立東的看法頗具代表性,，他認為，萬科降價產(chǎn)生的邊際效應(yīng)只會遞減,，并不會帶來理想的銷售成交數(shù)量,。“從實際的市場反應(yīng)來看,，第一個打折的樓盤的確會吸引到不少購房者,，但接下來的幾個樓盤打折，反響并不好,�,！�
在兩廂觀點僵持不下的情況下，對杭州房地產(chǎn)市場究竟救還是不救,，一直頗有爭議性,。“一般來說,，杭州樓市平均日成交量在80-100套屬于合理狀態(tài),。”朱立東認為,。但自今年5月份之后,，每個月的平均日成交量都在60套以下，在價格高企不下的8月份,，市場表現(xiàn)尤其低迷,。
而最能直接體現(xiàn)市場性的杭州二手樓市，據(jù)杭州中原地產(chǎn)提供數(shù)據(jù),，伴隨著當月成交均價的微幅上揚,，9月份的成交量卻縮水至612套，環(huán)比跌幅24.4%，同比則下降了71.1%,。而國慶黃金周期間,，全杭州市二手房的成交量僅為46套。
我愛我家浙江公司市場研究中心主任周包軍認為,，成交量的明顯萎縮有著多重原因,，首先，2007年的杭州二手樓市上升過快,，導(dǎo)致市場成交均價出現(xiàn)明顯漲幅,；其次，在今年全球經(jīng)濟形勢波動的情況下,，民眾的購買力卻表現(xiàn)出不足,。“7,、8月份之后,，杭州二手房市場的房東心態(tài)開始恢復(fù)理性，不斷提價的情景已不再現(xiàn),。但由于之前房價虛高的狀態(tài)已經(jīng)比較普遍,，而房東主動降價的卻很少，從而形成買賣雙方的僵持狀況,�,！敝馨娬f道。
接下來,，10月14日杭州市政府的救市舉措正式出臺,。然而，市場反應(yīng)卻并不樂觀,。在某知名網(wǎng)站所做的杭州樓市主題調(diào)查中,，逾八成的網(wǎng)友認為杭州樓市“不需要”救市。僅有8%的被調(diào)查者表示會在下半年購房,，絕大部分受訪者表示不會立即入市,。
未來 提振信心才是要點
浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生認為，“二十四條”的出臺,，并不會迅速消除目前市場的觀望氣氛,。“地方政府雖然已經(jīng)開始救市,，但‘暖風(fēng)’的力道還不夠抵擋寒流,，因此后續(xù)不確定性非常大�,！�
不過,，市場還是產(chǎn)生了一定的反應(yīng),。我愛我家周包軍表示,，房博會開幕當天的10月17日,，日成交量達到51套，表現(xiàn)非�,！胺e極”,，“這在一個半月來沒有出現(xiàn)過�,！睋�(jù)了解,，根據(jù)新政中的稅繳補貼，假設(shè)一套總價120萬元的二手房達成交易,，賣家原本需支付各項稅費共79800元,，根據(jù)文件規(guī)定，如今可給予補貼55680元,；而買家則從原先的19600元稅費交納,，經(jīng)補貼之后可減少至4720元。周包軍認為,，財稅方面實施力度較大,，對于恢復(fù)市場信心的作用比較明顯。
不過,，越來越多的消息表明,，各地方政府的紛起自救行為，正在受到肯定,。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興在日前召開的某論壇上公開表態(tài),，“應(yīng)該給各城市政府一定的自由度，各地的政府應(yīng)該說有能力,、也有責(zé)任,，做出一些政策上的選擇�,！�
在杭州舉行的某高峰論壇上,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的副會長兼秘書長朱中一的言辭可能更為接近核心。他認為,，目前從全國范圍來看,，房價漲幅的趨緩，以及一些高房價城市房價的適當回落,，雖然是宏觀調(diào)控所期望的效果,。但由于居民“買漲不買跌”的心態(tài)，使得購房者的觀望氣氛開始向全國蔓延,�,！疤貏e是今年下半年以來,，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較快的下行趨勢，市場信心的明顯不足,，使得不確定性增加,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場壓力很大�,！彼f道,。
他進一步指出，房地產(chǎn)市場快速下行的原因,，基于多重環(huán)境因素影響,，如美國次貸危機與全球經(jīng)濟明顯減速；宏觀調(diào)控政策的疊加及住房保障的推進,；加之房地產(chǎn)市場本身開始進入了調(diào)整期,。“政府即使現(xiàn)在出臺有關(guān)穩(wěn)定房子的政策措施,，目的并不是為了維持一些地方的高房價,，也不是為了解決地方的財政問題，主要是為了防止房價的大幅下跌,，為了整體行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展,，以及國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展�,！�
其實,，這才是未來全國性救市政策出臺的出發(fā)點。 |
