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接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，昨日（10月22日）出臺(tái)的減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)和調(diào)整房貸政策，意在著力“保增長(zhǎng)”,，但短期內(nèi)難以改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有賴于住房保障體系的建設(shè)�,！�
政策力度大 意在“保增長(zhǎng)”
此次貨幣政策和財(cái)政政策一起出手試圖穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),，并且為地方政府采取更為深入的政策留下了空間，“政策的出臺(tái)表明宏觀調(diào)控著力保增長(zhǎng),�,！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員楊建龍說(shuō)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立認(rèn)為,，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨不確定性,，“保增長(zhǎng)”成為當(dāng)前主要任務(wù)的情況下，宏觀調(diào)控部門(mén)希望通過(guò)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)投資,。他說(shuō),，此次出臺(tái)的政策力度很大，對(duì)改善型普通自住房貸款利率下限擴(kuò)大和首付比例降低可以看作是二套房政策的修正,，其操作更為靈活,。
房地產(chǎn)的低迷引發(fā)了人們對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步擔(dān)憂。中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘表示,，從目前新開(kāi)工的項(xiàng)目數(shù)量可以看出,，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明年還會(huì)下滑，這將帶動(dòng)相應(yīng)的建筑材料如鋼材,、電解鋁等的需求下降,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份,，國(guó)房景氣指數(shù)為101.15,，比8月份回落0.63點(diǎn)，連續(xù)十個(gè)月環(huán)比回落,。9月份,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為103.22,，比8月份回落1.18點(diǎn)，同比回落0.85點(diǎn),；1-9月份,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積1.79億平方米，同比下降1.6%,；房屋施工面積分類指數(shù)為104.56,，比8月份回落0.66點(diǎn)，同比回落0.99點(diǎn),；截止到9月末,，全國(guó)商品房空置面積為1.3億平方米，同比增長(zhǎng)10.2%,。其中,，空置商品住宅6641萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.1%,。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為,，從去年底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易清淡,，購(gòu)房者觀望情緒濃厚,，房屋銷售不旺造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，并且有斷裂的危險(xiǎn),。如果房地產(chǎn)資金鏈斷裂,，則會(huì)影響下一輪開(kāi)發(fā)，并會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題,。因此,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施一系列政策調(diào)整以刺激需求成為當(dāng)前“保增長(zhǎng)”的必要措施。
短期難改市場(chǎng)低迷狀況
尹中立認(rèn)為,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是房?jī)r(jià)過(guò)高,，購(gòu)房者收入低造成購(gòu)買(mǎi)力不足。因此,，新政雖會(huì)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷氣氛,，但效果有限。
牛鳳瑞指出,，從此前的經(jīng)驗(yàn)看,，稅費(fèi)成本最終回到購(gòu)房者身上，現(xiàn)在降低中間環(huán)節(jié)的稅費(fèi)和貸款利率,，降低了購(gòu)房者的成本,，相當(dāng)于降低了房?jī)r(jià)，有利于刺激需求,，改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持的狀態(tài),。但是,，具體有多大效果還有待觀察。
楊建龍也認(rèn)為,，政策的出臺(tái)雖然有積極作用,，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間調(diào)整，并不能改變當(dāng)前低迷的狀態(tài),。
長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶表示,，住房交易稅費(fèi)政策調(diào)整短期對(duì)成交影響有限，本次政策調(diào)整更多地是有利于轉(zhuǎn)變行業(yè)心理預(yù)期以及在中長(zhǎng)期里刺激市場(chǎng)交易,。蘇雪晶說(shuō),，實(shí)際上契稅的變化與房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)并沒(méi)有太大的關(guān)系,。這主要是契稅占房?jī)r(jià)比重本身就不高,。此前，個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,，執(zhí)行1.5%的契稅稅率,。此次契稅稅率下調(diào)到1%之后，以一套價(jià)格100萬(wàn)元的住房為例,，購(gòu)房者可少交5000元,，影響十分有限。
此前,，各地方政府已紛紛出臺(tái)“救市”措施,，如契稅減免、公積金貸款優(yōu)惠,、財(cái)政補(bǔ)貼房款等,。但蘇雪晶統(tǒng)計(jì)指出，廈門(mén),、杭州與長(zhǎng)沙在采取“新政”后成交量并沒(méi)有明顯上升,，也沒(méi)有改變逐步縮量的趨勢(shì)，只有南京在剛實(shí)施的幾天里成交量迅速上升,，但是隨后回落的速度也很快,。從整體上看，各項(xiàng)措施出臺(tái)后各地區(qū)也依然沒(méi)有走出觀望氛圍,，市場(chǎng)熱度雖然有所增加,，但交易量并沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化，樓市依然有走低的可能性,。
牛鳳瑞認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的解決，有賴于住房保障體系的建設(shè),。他指出,，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡,，要增加有效供給，加大廉租房建設(shè),，同時(shí)也要增加商品房供給,；適度松動(dòng)土地、信貸政策,。此外,，還要凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保房屋建設(shè)的質(zhì)量,，通過(guò)一系列綜合措施引導(dǎo)人們的預(yù)期,。尹中立也認(rèn)為，要增加保障住房支出,，完善住房保障制度,，確保投資增長(zhǎng)與改善民生一箭雙雕。 |