基于中國樓市“限外”不放松，外資收購物業(yè)的操作時間明顯拉長,，且投資項目間的“外外循環(huán)”交易正在成為趨勢。昨天,，記者從基強聯(lián)行了解到,，今年上半年上海樓市內(nèi)涉及外資的整棟物業(yè)收購案例，基本都屬于外資間的“接力”,，且交易多在去年談定,。不過，從轉讓方的收益來看,，樓市投資依然誘人,，因為這些外資所獲得的回報率平均達到107.66%。
從收購案例分析,，收益率最高的是印尼三林向美國凱雷出售濟南路8號酒店式公寓,，原始價格6.9億元人民幣，交易價格則達19.9億元人民幣,，收益率188.4%,；收益率最低的也有57.9%，為摩根士丹利向高富諾集團出售華山夏都酒店式公寓,，原始價格為7.6億元人民幣,，交易價格為12億元人民幣。
而且出售方“持有”物業(yè)的時間大多數(shù)在2年左右,，如印尼三林接手濟南路8號是在2006年2月,，摩根士丹利接手華山夏都則是在2006年6月。此外,，基匯資本在2006年4月接手翠湖天地御苑18號,，如今以9.63億元人民幣轉讓給韓國基金未來資產(chǎn)，收益率60.5%,；卓越金融在2006年6月接手長壽商業(yè)廣場,，如今以11億元人民幣轉讓給黑石集團，收益率120%,。
盡管根據(jù)基強聯(lián)行的計算,，今年上半年上海的外資整棟收購物業(yè)的交易總額接近100億元人民幣,，但分析師指出，這并不代表今年外資在上海樓市交易活動頻繁,，“根據(jù)外資投資收購的流程來看,，這些今年完成交易的項目其實大部分都是在去年就開始談判，達成了基本的交易協(xié)議,，整個交易的公布有一定的滯后性,，因此只能反映外資去年在上海樓市的活躍程度�,！�
此外,，基強聯(lián)行分析師指出，由于宏觀調控力度的加強和銀根緊縮,，及樓市“限外”政策的影響,，許多海外投資機構只能選擇“離岸交易”，以規(guī)避政策對外資投資房地產(chǎn)領域的信貸投放限制,，這也是今年上半年上海樓市外資交易的一大特點,。
“的確如此，據(jù)我們計算,，上半年上海樓市內(nèi)外資收購涉及的總金額較去年同期上漲了84%,，但其中97%來自離岸交易�,！鳖檰枡C構世邦魏理仕的上海分析師也向記者表示,，“在策略方面，外資傾向于尋找具有離岸股權結構的物業(yè)以繞開境內(nèi)投資時復雜且費時的審批程序,，由此‘外外循環(huán)’交易成為趨勢,，這也從側面表明政府部門對外商投資中國房地產(chǎn)業(yè)的控制毫不放松�,！�
基強聯(lián)行分析師同時指出,，今年外資對于國內(nèi)包括上海的房地產(chǎn)市場的走勢還處于一定的觀望狀態(tài)，“在政策和市場的雙重壓力下,，除了離岸交易模式以外,，外資也開始傾向于項目合作。而從目前的宏觀環(huán)境和‘限外’政策來看,，外資對于樓市的沖擊和影響并不具有決定力,，活躍的交易只是反映資本市場化的操作和戰(zhàn)略投資的調整，且上海從中期來看仍是外資的投資焦點,�,！�
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