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2007年珠三角城市的地價,、樓價的狂歡，在2008年顯然無力繼續(xù),。前日舉行“國際不動產(chǎn)高峰論壇”上發(fā)布了《廣東省城市地價報告》,，對各城市的地價情況進行預(yù)測。
珠三角城市的地價和樓價情況究竟如何,？現(xiàn)在的房價是否調(diào)整到位,？本報選取了珠三角幾個指標(biāo)性城市——深圳、佛山,、惠州和江門,，對其從去年9月份到現(xiàn)在的樓價情況和土地供應(yīng)情況進行了解分析。
在這個夏季,，珠三角城市的樓市,，普遍感覺到冷空氣來襲：土地流拍情況頻頻發(fā)生，各地樓價普遍回調(diào),，有些樓盤的降幅甚至達到了50%,。
從土地推出的情況來看，全年深圳僅推少量居住用地,，而且上半年來,，多塊居住用地流拍，截至昨天,，今年以來,，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓，而樓面地價分別跌至6800元/㎡和3400元/㎡,；佛山的情況也并不理想,，上半年市中心準(zhǔn)備推出的大型地塊也遭遇流拍；2008年上半年,，江門市只舉辦了一次商業(yè)住宅建設(shè)用地拍賣會,，拍賣一塊由廢舊工廠改造的商業(yè)建筑用地，但由于沒有開發(fā)商進行競標(biāo)而流拍,。
土地市場的冷清,，同樣也影響到樓市的成交情況，從2月份開始,，深圳樓價連續(xù)下調(diào),，最新報出5月份的均價為11014元/㎡；而佛山的樓價持續(xù)在5字頭徘徊,，在4月份甚至出現(xiàn)了5209元/㎡的樓價,，比去年11月份樓價最高峰時的6822元/㎡銳減了1/4左右；深受深圳影響的惠州樓價也是深度潛水，惠城區(qū)6月份商品房網(wǎng)上預(yù)售均價為4850元/㎡,，比去年最高峰時的6245元/㎡下降了1/4左右,。
江門：今年主推城中村改造用地
江門樓市一直被認為是珠三角地區(qū)的樓市洼地，電梯洋房的樓價一直維持在2000元左右的低水平,，但從2006年開始,，隨著外來大型房地產(chǎn)商的登陸，江門樓價迅速攀升,，在最火爆的2007年,，部分樓盤的電梯洋房的樓價已經(jīng)攀升至5000元左右，去年全年的均價為3436元/㎡,。目前,，由于交易量的持續(xù)下降，江門的樓價正在振蕩調(diào)整,，但短時間內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模降價的可能性不大。
“到目前為止,，江門還沒有成功拍賣出一塊商業(yè)住宅建設(shè)用地,。”據(jù)江門市國土資源局土地利用管理科的楊小姐介紹,，2008年上半年,，江門市只舉辦了一次商業(yè)住宅建設(shè)用地拍賣會，拍賣一塊由廢舊工廠改造的商業(yè)建筑用地,，但由于沒有開發(fā)商進行競標(biāo)而流拍,。
目前雖然即將有兩塊城中村改造的住宅用地推出市場，不但面積小,，地段相對比較差,，按照城市規(guī)劃的要求，還不能建成高層洋房,，因此價格比較低,。楊小姐表示，今年推出市場的土地將會以城中村改造用地為主,，面積大部分為6000平方米到20000平方米之間,。
深圳：主要以消化存量土地或舊城改造用地為主
進入2008年，深圳樓市出現(xiàn)連續(xù)多月的“量價齊跌”局面,，居住用地出讓也遭遇連續(xù)流拍的重創(chuàng),。截止到昨天，今年以來,，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓,，樓面地價分別跌至6800元/平方米和3400元/平方米。
深圳市土地房產(chǎn)交易中心資深工作人員告訴記者，原流拍的多塊居住用地是否再重新掛牌出讓還要進一步看市場是否轉(zhuǎn)暖的情況,，初步計劃,，今年下半年深圳將推出少量居住用地出讓，主要將集中在深圳特區(qū)外,。
由于到目前為止,，深圳樓市預(yù)期轉(zhuǎn)暖的情況不明顯，樓市調(diào)整仍在繼續(xù),，預(yù)計今年居住用地出讓的“地王”價格很難超過去年,。同時，受深圳土地資源供給有限影響,，未來特區(qū)內(nèi)將主要以消化存量土地或是舊城改造用地為主,，在特區(qū)外推出的用地絕對數(shù)量也將呈減少趨勢。
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局測算小組分析指出,，從市場角度來看,，目前深圳房價的下跌是對近幾年來房價增長過快的一種調(diào)整，隨著房價的逐步回落,，表明房地產(chǎn)在逐步回歸理性,。從整體來看，未來一段時間內(nèi),，深圳市房地產(chǎn)市場仍然處于發(fā)展調(diào)整階段,。
佛山：樓市過剩樓價長時間在“5字頭”徘徊
根據(jù)佛山市建設(shè)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份,，佛山的樓價都在5字頭徘徊,，成交均價都比去年最高的樓面地價還要低幾百元，在4月份甚至出現(xiàn)了5209元/㎡的樓價,，比去年11月份樓價最高峰時的6822元/㎡的樓價銳減了1/4左右,。
自從去年9月份出臺房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來，佛山樓市無論是成交量還是成交均價,，都出現(xiàn)了變化,。
成交量下降，是否意味著佛山樓市將出現(xiàn)樓市供過于求的局面,？有媒體甚至報道,，佛山每年新增家庭為1.79萬戶，每戶購買100平方米的房子,，每年可消化179萬平方米的房子,，與佛山1000萬平方米的供應(yīng)量有很大差距，佛山將面臨住房過剩的情況,。情況是否果真如此呢,？
佛山市房協(xié)市場研究專業(yè)委員會主任駱儀克稱,，佛山的市場與其他城市有一定區(qū)別，佛山主要置業(yè)人群都是二次甚至多次置業(yè)者,，僅僅用新增家庭的數(shù)量來判斷佛山的住房需求,，顯然是不合適的。而至于是否會出現(xiàn)供過于求的情況,，在他看來,，開發(fā)商也會根據(jù)市場情況進行房產(chǎn)銷售，不會不管市場而盲目進行開發(fā),，在銷售淡季的時候,，供應(yīng)量也會有所減少，供需時間的關(guān)系,，會在不斷調(diào)整中趨向平衡,。
惠州：超過130萬平方米的待售存量
深惠一小時生活圈效應(yīng)和深圳房價高企使相鄰最近的惠州得益，但深圳樓市的降溫也使惠州“感冒”不輕,。
據(jù)統(tǒng)計,，目前惠州市區(qū)存在著超過130萬平方米的待售存量，而且今年惠州市區(qū)計劃建設(shè)的商品房面積有900多萬平方米,，但現(xiàn)在每月銷售量均在不足千套的水平徘徊,，由此可見，今年惠州市場上商品房的積壓情況將十分嚴(yán)重,，開發(fā)商也將面臨更嚴(yán)峻的考驗。
惠州市房協(xié)副會長劉小波表示,，惠州本土市場已趨于飽和,，市場沒有打開，市民觀望情緒嚴(yán)重,，現(xiàn)有在售樓盤可能要3~5年才能消化,。 |