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進(jìn)入2008年后,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量急劇萎縮,，許多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始面對(duì)岌岌可危的資金鏈,。一批學(xué)者認(rèn)為：“在CPI周期上行,、經(jīng)濟(jì)周期下行的背景下,，中國(guó)樓市需要一場(chǎng)挽救市場(chǎng)預(yù)期的行動(dòng),，因?yàn)樗P(guān)乎消費(fèi),，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局,�,！薄熬仁姓摗睂＜医ㄗh,，需要實(shí)施局部的政策微調(diào)，來(lái)挽回樓市的頹勢(shì),，避免更大的損失,。
中國(guó)房地產(chǎn)需要救市嗎？
從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)曲線來(lái)看,，任何一個(gè)市場(chǎng)都存在著一個(gè)波動(dòng)周期,。一般而言，越是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家,，每一個(gè)周期的時(shí)間越長(zhǎng),，周期內(nèi)價(jià)格波動(dòng)越平緩。越是新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家,，其房?jī)r(jià)波動(dòng)周期時(shí)間越短,，價(jià)格波動(dòng)越劇烈。
房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家,，我們可以舉美國(guó)的例子,。從美國(guó)房?jī)r(jià)自1818年至今190年的價(jià)格波動(dòng)周期來(lái)看,，其樓市價(jià)格的漲跌周期平均在18年左右。上漲周期和下跌周期一般都要延續(xù)18年左右,。但在這一過(guò)程中,，價(jià)格波動(dòng)并不大。從美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看,，它在完成一個(gè)長(zhǎng)達(dá)18年的上漲周期后,，其房?jī)r(jià)漲幅有的僅15%，而這一漲幅在我們這里可能一個(gè)月就完成了,。新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家,，我們不妨看看越南這個(gè)例子。越南在短短的3年中,，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲就已經(jīng)令這個(gè)國(guó)家難以承受,。胡志明市商業(yè)中心濱城市場(chǎng)的商鋪價(jià)格三年來(lái)上漲了40%，其租金兩倍于泰國(guó)曼谷工業(yè)園的租金價(jià)格,。而這種偏離民眾實(shí)際購(gòu)買力的上漲是沒(méi)有根基的,，它由市場(chǎng)的內(nèi)在力量所決定。一旦一個(gè)周期完成,，就會(huì)自然過(guò)渡到另一個(gè)周期之內(nèi),。
筆者通過(guò)對(duì)越南、印度等新興房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn),，這些國(guó)家的房地產(chǎn)周期一般也為10年,。中國(guó)與這些國(guó)家的情況大致接近，那
么,，在房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)10年保持上漲態(tài)勢(shì)的情況下,，從來(lái)沒(méi)有經(jīng)過(guò)像樣調(diào)整的中國(guó)房?jī)r(jià)改變?cè)羞\(yùn)行軌跡并不值得大驚小怪，因?yàn)檫@是市場(chǎng)自我調(diào)整的過(guò)程,，同時(shí)也是擠壓泡沫的過(guò)程,。如前所述，由于新興房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家的價(jià)格波動(dòng)周期較之成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家一般都比較短,，在一個(gè)周期即將結(jié)束逐漸步入另一個(gè)周期的時(shí)候,，通過(guò)人為干預(yù)中斷樓市的自然調(diào)整，只會(huì)使泡沫進(jìn)一步累積,，其結(jié)果必然是引發(fā)更劇烈的波動(dòng),。
許多人知道，美國(guó)次債危機(jī)的直接原因是房?jī)r(jià)的快速,、深幅下跌,，那么，又是什么導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌呢,？原因就是,，在住房市場(chǎng)成交量陷入低迷狀態(tài)的情況下（這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入自然調(diào)整狀態(tài)）,，格林斯潘主政的美聯(lián)儲(chǔ)卻采取寬松的貨幣政策進(jìn)行干預(yù)，以激活房地產(chǎn)市場(chǎng),，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,。于是，許多金融機(jī)構(gòu)紛紛降低門(mén)檻,，向收入低且不穩(wěn)定,，信用等級(jí)在一般以下或沒(méi)有信用記錄的人發(fā)放按揭貸款。這一政策不僅中斷了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然調(diào)整,，也推高了房?jī)r(jià),，當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲之時(shí)，美國(guó)100多年來(lái)形成的樓市周期遭到破壞,。但是，人們只能推延而不能消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在調(diào)整動(dòng)能,，人為拖延只會(huì)加劇能量的集中,，使房?jī)r(jià)以更極端的方式表現(xiàn)出來(lái)。因此,，此后美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,，并引發(fā)了嚴(yán)重的次級(jí)債危機(jī)。
除此,，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整的人為阻止還有更直接的教訓(xùn)可以汲取,。在房?jī)r(jià)開(kāi)始步入調(diào)整階段時(shí)，美國(guó)國(guó)內(nèi)由于擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊,，采取了一些救市措施,。對(duì)于救市結(jié)果，美國(guó)卡耐基梅隆大學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Allan
Meltzer的評(píng)論是：美國(guó)國(guó)會(huì)采取的一些救市措施使問(wèn)題更嚴(yán)重,，因?yàn)榉慨a(chǎn)所有者會(huì)認(rèn)為國(guó)會(huì)將拯救他們,，覺(jué)得沒(méi)有必要將房屋降價(jià)出售，導(dǎo)致問(wèn)題繼續(xù)累積,，并最終劇烈暴發(fā),，以至于發(fā)展到今天難以收拾的地步。如果我們?cè)诜績(jī)r(jià)還沒(méi)有真正經(jīng)過(guò)像樣調(diào)整,，僅僅是成交量低迷的情況下就予以干預(yù),，開(kāi)發(fā)商還愿意降低房?jī)r(jià)嗎？而降價(jià)正是擠壓泡沫的一個(gè)捷徑,。任志強(qiáng)已經(jīng)說(shuō)得很清楚了：“由于銷售急速下降,，很多開(kāi)發(fā)商覺(jué)得錢(qián)不夠了。錢(qián)不夠的原因可能在于去年太猖狂,，囤積的土地可能太多了,。盡管資金緊張,，但開(kāi)發(fā)商都想掙更多的錢(qián)，誰(shuí)也不愿意降價(jià),�,！遍_(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)正是由于對(duì)地方政府托市的預(yù)期，而我們現(xiàn)在需要消除而不是強(qiáng)化這種預(yù)期,。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不需要救市,，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有比美國(guó)更嚴(yán)重的泡沫。上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測(cè)研究室主任劉熀松先生最近撰文指出：中國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格不但相對(duì)較高,，而且絕對(duì)價(jià)格也不低,。2008年3月份，美國(guó)新房銷售中間價(jià)為每套22.76萬(wàn)美元,。美國(guó)的房屋面積一般為每套200平方米左右,，且為全裝修房。據(jù)此計(jì)算出來(lái)的美國(guó)住房的單價(jià)大約為8000元/平方米,。2007年我國(guó)新住宅銷售的平均價(jià)格為3655元/平方米,，加上400元/平方米的裝修費(fèi)用，單價(jià)大約在4055元/平方米左右,。也就是說(shuō),，目前我國(guó)住宅的平均價(jià)格大約相當(dāng)于美國(guó)的51%。如果未來(lái)2-3年人民幣升值15%-20%,，我國(guó)住宅價(jià)格再上漲20%,，美國(guó)房?jī)r(jià)再下跌10%左右，那么2年—3年之后,，我國(guó)住宅的價(jià)格將和美國(guó)全面接軌,。而2007年，美國(guó)人均GDP是我國(guó)的18.6倍,。另外,，美國(guó)的住房一般為獨(dú)立的帶車庫(kù)的擁有土地產(chǎn)權(quán)的住房（國(guó)內(nèi)一般稱之為別墅），我國(guó)的住房一般為擁有70年產(chǎn)權(quán)的公寓房,。如果用我國(guó)同樣的住房和美國(guó)比較,，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)的住房?jī)r(jià)格和美國(guó)的住房?jī)r(jià)格差距更小。
因此,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如果保持健康可持續(xù)發(fā)展,，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調(diào)整只會(huì)埋下更大的隱患,。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前成交量低迷,，正是市場(chǎng)步入自然調(diào)整狀態(tài)的信號(hào)。這不僅不值得擔(dān)憂,，反而應(yīng)該讓我們欣慰,，這說(shuō)明市場(chǎng)的力量在悄然發(fā)揮作用,，而自然調(diào)整所帶來(lái)的負(fù)面影響永遠(yuǎn)是最小的�,？浯笳{(diào)整的危害,，鼓吹房地產(chǎn)救市是非常危險(xiǎn)的，這種為了眼前利益而犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展空間和危害民生的主張值得警惕,。
在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)十年的上漲周期后,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的調(diào)整過(guò)程，我們無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出市場(chǎng)的底部在哪里,，但我們可以肯定,，經(jīng)過(guò)調(diào)整的樓市一定會(huì)更加健康。 |