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昨日,，摩根士丹利資產(chǎn)管理部人士向記者透露，目前大摩有意出售錦麟天地和華山夏都兩個(gè)項(xiàng)目,。作為在上海持有地產(chǎn)項(xiàng)目最多的投行之一,，這是大摩首次在滬出售所持項(xiàng)目。與此同時(shí),，上述人士否認(rèn)目前看淡上海樓市,，并稱(chēng)，這只是他們通常的運(yùn)作策略,。
擬境外交易兩個(gè)項(xiàng)目
“錦麟天地目前的出租率已經(jīng)超過(guò)90%,，收益相當(dāng)穩(wěn)定了，這是我們打算出售的主要原因,。而華山夏都雖然也打算出售,，但是這個(gè)項(xiàng)目今年剛開(kāi)盤(pán)不久，出租率不高,，估計(jì)會(huì)比較難賣(mài),。”上述人士直言,。
錦麟天地雅苑是摩根士丹利和上海永業(yè)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目,。項(xiàng)目地處馬當(dāng)路、興業(yè)路口,，緊鄰新天地,。兩棟樓一為住宅，一為酒店式公寓,，共有90套住宅,，
106套服務(wù)式公寓，另有5000平方米的商業(yè)面積,。此次出售的是酒店式公寓部分,，包括106套公寓房間，面積為18538平方米,，另外擁有一個(gè)面積為
1300平方米的俱樂(lè)部以及50個(gè)停車(chē)位,。大摩對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為11億元。以此計(jì)算,，折合5.5萬(wàn)元/平方米左右,。
而華山夏都則是2006年6月大摩購(gòu)入的高檔物業(yè)。大摩買(mǎi)下其中A棟116套物業(yè),，涉及投資金額7.6億元,。大摩擬以操作錦麟天地的同樣方式來(lái)操作華山夏都，然而,，由于華山夏都項(xiàng)目相對(duì)錦麟天地尚不成熟,，交易前景也不如錦麟天地好,。
上述人士透露，雖然現(xiàn)在尚無(wú)意向客戶(hù),，但兩筆都會(huì)是境外交易,，錦麟天地目前已在洽談中。
此外,，上述人士告訴記者,，摩根士丹利其余在滬項(xiàng)目暫時(shí)并無(wú)出售意愿，尤其是包括東海廣場(chǎng)在內(nèi)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目將會(huì)長(zhǎng)期持有,。
外資興趣仍然濃厚
據(jù)悉，除大摩之外,，另一家投資銀行花旗也正醞釀出手一處上海住宅物業(yè),。2006年底，花旗名下房地產(chǎn)投資基金將閔行漕河景苑其中兩幢高層小戶(hù)型公寓收入囊中,。
業(yè)內(nèi)稱(chēng),，大摩此次出手一定程度源于次貸危機(jī)后公司將各地物業(yè)估值出售回籠資金，但從最新調(diào)查結(jié)果來(lái)看,，國(guó)外基金對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣并沒(méi)有消退,。
一份最新的面向30名基金管理人、21名機(jī)構(gòu)投資者以及14名組合基金管理人的“INREV/AREA亞洲投資意向調(diào)查”顯示,，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資占全球房地產(chǎn)投資總額的37.8%,，這一比例在未來(lái)將會(huì)上升至39.3%。眾多歐洲投資者在意識(shí)到全球戰(zhàn)略下多元化益處的同時(shí),，均期盼能夠積極參與亞洲市場(chǎng)的發(fā)展,。
AREA聯(lián)席總監(jiān)及高富諾亞太區(qū)常務(wù)董事陸德智表示：“2008年，在最具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)排名中,，日本辦公樓和中國(guó)的住宅項(xiàng)目分列前兩位,，眾多房地產(chǎn)投資商已明確將亞洲作為其未來(lái)的戰(zhàn)略發(fā)展市場(chǎng)。其中,，日本市場(chǎng)較為成熟,，擁有大量的機(jī)構(gòu)投資商；而中國(guó)市場(chǎng)則仍處于快速發(fā)展中,，特別是其私營(yíng)房地產(chǎn)板塊,。”
調(diào)查結(jié)果顯示,，大多受訪(fǎng)者均感到信貸緊縮會(huì)對(duì)亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,，并將波及貸款項(xiàng)目收緊及市場(chǎng)重新定價(jià)。但從全局來(lái)看,，亞洲地區(qū)受信貸緊縮的負(fù)面影響較小,，相反,，有部分受訪(fǎng)者認(rèn)為，影響范圍廣的次貸危機(jī)有可能將更多資本從其他市場(chǎng)引向亞洲房地產(chǎn)板塊,。
海外基金變相進(jìn)入
與大摩賣(mài)樓形成對(duì)比的是,，更多的海外基金還試圖借這一時(shí)機(jī)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。就目前而言,，由于部分本土開(kāi)發(fā)商面臨融資困局,，于是對(duì)房地產(chǎn)公司的貸款，成為了窺視中國(guó)市場(chǎng)許久的海外資金最好的進(jìn)入機(jī)會(huì),。目前,，國(guó)內(nèi)房企與海外資金合作大多是以股權(quán)融資，即海外房地產(chǎn)基金以資金入股房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)共享境內(nèi)房地產(chǎn)較高的開(kāi)發(fā)利潤(rùn),。
瑞安房地產(chǎn)正計(jì)劃將旗下位于上海的瑞虹新城住宅項(xiàng)目,，以及大連天地軟件園項(xiàng)目中的寫(xiě)字樓部分引進(jìn)策略投資者。瑞安董事總經(jīng)理（商業(yè)）李子尚出席在香港舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)透露,，大連天地軟件園項(xiàng)目將有機(jī)會(huì)引入來(lái)自印度的投資者,。
事實(shí)上，部分房地產(chǎn)公司紛紛出讓自己的股權(quán),，或許是不得已而為之,，在融資無(wú)門(mén)的窘境下，為了尋求資金周轉(zhuǎn)率平衡只能出此下策,。但現(xiàn)象背后折射的,，是瘋狂拿地的擴(kuò)張欲望和資金渠道不暢下的雙重矛盾，而海外投資者則成為了這些交易中的贏(yíng)家,。 |