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 一手房價(jià)持續(xù)下跌讓越來越多炒樓者手中的房子資不抵債,，即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款的案例越來越多,。雖然深圳部分銀行第一季度的統(tǒng)計(jì)并未顯示出個(gè)人住房貸款的不良率有所增加，但種種跡象顯示，二季度的形勢(shì)將不容樂觀,。
資不抵債 炒樓者面臨兩難
經(jīng)過深圳一位中介人士的介紹，筆者得以了解到李先生所面臨的困境,。這個(gè)激進(jìn)型投資者,，在去年高峰時(shí)期接連購買了幾套房，從而讓自己每個(gè)月的按揭供樓款高達(dá)5萬元,。戲劇性的是,，他目前每個(gè)月的工資僅5000元，是供樓款的1/10,。
上述中介人士稱,，對(duì)于這種投資者來說，斷供是被迫作出的選擇,。據(jù)介紹,，在堅(jiān)持了兩三個(gè)月供樓后，李先生被迫選擇斷供,。因?yàn)殡S著房價(jià)的下跌,，即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款。
事實(shí)上,，對(duì)于炒樓者而言,，斷供是一個(gè)比較艱難的決定，這意味著個(gè)人在銀行信用體系中被記入黑名單,，將來東山再起的機(jī)會(huì)幾乎為零,。
去年曾經(jīng)在深圳一個(gè)社區(qū)購買房子的另外一名購房者跟筆者算了一筆賬：她當(dāng)時(shí)購買房子時(shí)單價(jià)為14000元/平方米，如果按照100平方米計(jì)算,，總房價(jià)
140萬,，七成貸款額為98萬。但現(xiàn)在該盤一手價(jià)格已經(jīng)下調(diào)到8000元/平方米，100平方米的房子即使賣掉也只能賣80萬元,，連銀行貸款都無法支付,。
這位女士所焦慮的不僅是資產(chǎn)在賬面上的縮水，而是現(xiàn)在每個(gè)月需要面對(duì)的供樓款,。如果以現(xiàn)價(jià)買房,，只需供2000元/月，但去年高價(jià)買房的代價(jià)卻是月供4000元,。巨大的差距讓這位普通購房者在未來的很多年內(nèi),，都將無法擺脫嚴(yán)重虧損的心理陰影。
在深圳,，面臨供樓款困擾者不在少數(shù),。有業(yè)內(nèi)人士稱，深圳炒樓群體里面不乏超級(jí)大戶,，這些人很早就開始涉足樓盤投資,，也從早期的操作中賺取了豐厚的利潤，這中間有部分香港人,。他們敢于大面積投資,，少則幾十套房，多則上百套房,。供樓款上,，多的每個(gè)月需給銀行兩三百萬，少的也有幾十萬,。有炒樓者曾經(jīng)透露,，他所了解的最大規(guī)模的投資者，一個(gè)人手中持有100多套房,，每個(gè)月需付按揭款高達(dá)300萬元,。
眼下，開發(fā)商在一手市場(chǎng)上的降價(jià)已經(jīng)給這批炒樓者造成很大的壓力,，二手貴過一手的現(xiàn)象在深圳比比皆是,。筆者從部分中介了解到，有業(yè)主開始低價(jià)甩賣求得脫身,，但也有業(yè)主積極放租緩解供款壓力,。
深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李智耀稱：“現(xiàn)在面臨供樓壓力的客戶比例不算太高，但卻呈現(xiàn)增加趨勢(shì),。特別是價(jià)格下跌幅度較大的盤,，即使賣掉房子，也不足以償還貸款,，這種客戶的壓力比較大,。”
據(jù)他了解，有人低價(jià)甩賣房子或者干脆斷供,，但也有炒樓者想盡辦法勉強(qiáng)支撐,，例如每三個(gè)月還一次款。根據(jù)銀行的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),，只有連續(xù)三個(gè)月不還款者,，才被認(rèn)定為斷供。
不良個(gè)貸浮出水面
日前,，上海市銀監(jiān)部門公布的信息顯示,，第一季度上海個(gè)人住房貸款不良率有所上升。但在深圳,，幾乎沒有銀行向外界公布這一數(shù)據(jù),。在銀行之間，這被視作高度機(jī)密,。
有接近銀行的人士稱,，深圳發(fā)展銀行第一季度的個(gè)貸不良率不到1％,，還屬于比較低的水平,。但這位人士并不看好第二季度。在他看來,，從去年第三季度開始降溫的深圳樓市,，讓很多投資者手中的房子賣不出去或者不愿賣出，這些投資者至少會(huì)堅(jiān)持一段時(shí)間,。另外,，斷供也要在三個(gè)月之后才體現(xiàn)在賬面上，因此,，第二季度將是非常關(guān)鍵的時(shí)期,。
據(jù)了解，深圳發(fā)展銀行曾經(jīng)在全國最早嘗試循環(huán)貸業(yè)務(wù),。而以農(nóng)業(yè)銀行為代表的國有銀行,，則在去年的個(gè)貸中相對(duì)保守，但是去年的個(gè)貸業(yè)務(wù)量也有大幅度的增長,。
深圳人民銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，截至2005年12月末，深圳個(gè)貸余額為1421.3億元,；2006年12月末的個(gè)貸余額為1719.7億元,，增幅為
21％，但在2007年底,，該數(shù)字已經(jīng)接近2300億元,。2007年的貸款主要發(fā)生在上半年，僅至2007年5月末，深圳個(gè)貸余額為2130.9億元,，比
2006年12月末增長411.2億元,，增幅為23.9％。
另有研究顯示,，深圳個(gè)貸增長與房價(jià)呈現(xiàn)正比例增長,，其高峰均發(fā)生在4至7月。去年7月份,，深圳的個(gè)貸增長額達(dá)到歷史最高值201．9億元之后,，才開始逐步減少，直到11月下滑到60億元左右,。
中原地產(chǎn)的研究報(bào)告也估算：按七成貸款額計(jì)算,，2007年4至7月的銀行商品住宅房貸按揭款占全年商品住宅房貸按揭總額的51%，涉及金額555.46億元人民幣,。
中原地產(chǎn)新近的房價(jià)統(tǒng)計(jì)顯示,，目前深圳的房價(jià)已經(jīng)回落到去年5月之前的水平。這意味著去年5月之后買房者多數(shù)面臨虧損,，而由此發(fā)生的貸款,，也徘徊在安全線的邊緣。
有銀行人士透露,，目前各分行都開始陸續(xù)暴露出斷供的現(xiàn)象,，即使去年放貸中比較保守的分行，也會(huì)有幾宗貸款斷供,。
深圳某國有銀行的分行行長對(duì)第二季度的住房貸款不良率表示擔(dān)憂,。他說目前還看不到大面積斷供的跡象，但未來幾個(gè)月的形勢(shì)不容樂觀,。一旦大面積斷供,，銀行將大面積拍賣，那么二手樓市將遭受更大的壓力,。
在多處中介代理行,，很多炒樓者在積極自救，一些知名樓盤旁邊的中介,，二手放盤價(jià)一般都比一手房低10%左右,，盡管這些二手房當(dāng)初的購買價(jià)格遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的一手價(jià)。畢竟,，斷供絕對(duì)只是最后的選擇,，能賣一套房，就能爭取更多與銀行和市場(chǎng)周旋的時(shí)間,。 |