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 一手房價(jià)持續(xù)下跌讓越來越多炒樓者手中的房子資不抵債,，即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款的案例越來越多。雖然深圳部分銀行第一季度的統(tǒng)計(jì)并未顯示出個(gè)人住房貸款的不良率有所增加,，但種種跡象顯示,，二季度的形勢將不容樂觀。
資不抵債 炒樓者面臨兩難
經(jīng)過深圳一位中介人士的介紹,，筆者得以了解到李先生所面臨的困境,。這個(gè)激進(jìn)型投資者，在去年高峰時(shí)期接連購買了幾套房,，從而讓自己每個(gè)月的按揭供樓款高達(dá)5萬元,。戲劇性的是，他目前每個(gè)月的工資僅5000元,，是供樓款的1/10,。
上述中介人士稱，對于這種投資者來說,，斷供是被迫作出的選擇,。據(jù)介紹，在堅(jiān)持了兩三個(gè)月供樓后,，李先生被迫選擇斷供,。因?yàn)殡S著房價(jià)的下跌，即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款,。
事實(shí)上,，對于炒樓者而言，斷供是一個(gè)比較艱難的決定,，這意味著個(gè)人在銀行信用體系中被記入黑名單,，將來東山再起的機(jī)會(huì)幾乎為零。
去年曾經(jīng)在深圳一個(gè)社區(qū)購買房子的另外一名購房者跟筆者算了一筆賬：她當(dāng)時(shí)購買房子時(shí)單價(jià)為14000元/平方米,，如果按照100平方米計(jì)算,，總房價(jià)
140萬，七成貸款額為98萬,。但現(xiàn)在該盤一手價(jià)格已經(jīng)下調(diào)到8000元/平方米,，100平方米的房子即使賣掉也只能賣80萬元，連銀行貸款都無法支付,。
這位女士所焦慮的不僅是資產(chǎn)在賬面上的縮水,，而是現(xiàn)在每個(gè)月需要面對的供樓款。如果以現(xiàn)價(jià)買房,，只需供2000元/月,，但去年高價(jià)買房的代價(jià)卻是月供4000元。巨大的差距讓這位普通購房者在未來的很多年內(nèi),，都將無法擺脫嚴(yán)重虧損的心理陰影,。
在深圳，面臨供樓款困擾者不在少數(shù),。有業(yè)內(nèi)人士稱,，深圳炒樓群體里面不乏超級(jí)大戶，這些人很早就開始涉足樓盤投資,，也從早期的操作中賺取了豐厚的利潤,，這中間有部分香港人。他們敢于大面積投資,，少則幾十套房,，多則上百套房。供樓款上,，多的每個(gè)月需給銀行兩三百萬,，少的也有幾十萬。有炒樓者曾經(jīng)透露,，他所了解的最大規(guī)模的投資者,，一個(gè)人手中持有100多套房，每個(gè)月需付按揭款高達(dá)300萬元,。
眼下,，開發(fā)商在一手市場上的降價(jià)已經(jīng)給這批炒樓者造成很大的壓力，二手貴過一手的現(xiàn)象在深圳比比皆是,。筆者從部分中介了解到,，有業(yè)主開始低價(jià)甩賣求得脫身，但也有業(yè)主積極放租緩解供款壓力,。
深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李智耀稱：“現(xiàn)在面臨供樓壓力的客戶比例不算太高,，但卻呈現(xiàn)增加趨勢。特別是價(jià)格下跌幅度較大的盤,，即使賣掉房子,，也不足以償還貸款，這種客戶的壓力比較大,�,！�
據(jù)他了解，有人低價(jià)甩賣房子或者干脆斷供,，但也有炒樓者想盡辦法勉強(qiáng)支撐,，例如每三個(gè)月還一次款。根據(jù)銀行的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),，只有連續(xù)三個(gè)月不還款者,，才被認(rèn)定為斷供,。
不良個(gè)貸浮出水面
日前，上海市銀監(jiān)部門公布的信息顯示,，第一季度上海個(gè)人住房貸款不良率有所上升,。但在深圳，幾乎沒有銀行向外界公布這一數(shù)據(jù),。在銀行之間,，這被視作高度機(jī)密。
有接近銀行的人士稱,，深圳發(fā)展銀行第一季度的個(gè)貸不良率不到1％,，還屬于比較低的水平。但這位人士并不看好第二季度,。在他看來,，從去年第三季度開始降溫的深圳樓市，讓很多投資者手中的房子賣不出去或者不愿賣出,，這些投資者至少會(huì)堅(jiān)持一段時(shí)間,。另外，斷供也要在三個(gè)月之后才體現(xiàn)在賬面上,，因此,，第二季度將是非常關(guān)鍵的時(shí)期。
據(jù)了解,，深圳發(fā)展銀行曾經(jīng)在全國最早嘗試循環(huán)貸業(yè)務(wù),。而以農(nóng)業(yè)銀行為代表的國有銀行，則在去年的個(gè)貸中相對保守,，但是去年的個(gè)貸業(yè)務(wù)量也有大幅度的增長,。
深圳人民銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2005年12月末,，深圳個(gè)貸余額為1421.3億元,；2006年12月末的個(gè)貸余額為1719.7億元，增幅為
21％,，但在2007年底,，該數(shù)字已經(jīng)接近2300億元。2007年的貸款主要發(fā)生在上半年,，僅至2007年5月末,，深圳個(gè)貸余額為2130.9億元，比
2006年12月末增長411.2億元,，增幅為23.9％,。
另有研究顯示，深圳個(gè)貸增長與房價(jià)呈現(xiàn)正比例增長,，其高峰均發(fā)生在4至7月,。去年7月份,，深圳的個(gè)貸增長額達(dá)到歷史最高值201．9億元之后，才開始逐步減少,，直到11月下滑到60億元左右,。
中原地產(chǎn)的研究報(bào)告也估算：按七成貸款額計(jì)算，2007年4至7月的銀行商品住宅房貸按揭款占全年商品住宅房貸按揭總額的51%,，涉及金額555.46億元人民幣。
中原地產(chǎn)新近的房價(jià)統(tǒng)計(jì)顯示,，目前深圳的房價(jià)已經(jīng)回落到去年5月之前的水平,。這意味著去年5月之后買房者多數(shù)面臨虧損，而由此發(fā)生的貸款,，也徘徊在安全線的邊緣,。
有銀行人士透露，目前各分行都開始陸續(xù)暴露出斷供的現(xiàn)象,，即使去年放貸中比較保守的分行,，也會(huì)有幾宗貸款斷供。
深圳某國有銀行的分行行長對第二季度的住房貸款不良率表示擔(dān)憂,。他說目前還看不到大面積斷供的跡象,，但未來幾個(gè)月的形勢不容樂觀。一旦大面積斷供,，銀行將大面積拍賣,，那么二手樓市將遭受更大的壓力。
在多處中介代理行,，很多炒樓者在積極自救,，一些知名樓盤旁邊的中介，二手放盤價(jià)一般都比一手房低10%左右,，盡管這些二手房當(dāng)初的購買價(jià)格遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的一手價(jià),。畢竟，斷供絕對只是最后的選擇,，能賣一套房,，就能爭取更多與銀行和市場周旋的時(shí)間。 |