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“住房改革在中國是一個巨大的成功，但是住房領域仍存在很多問題,。目前,，居民儲蓄過多，房價漲幅過快,，房地產(chǎn)行業(yè)肯定存在泡沫,。”復旦大學經(jīng)濟學院院長袁志剛在出席“住房與民生”圓桌會議時指出,。
記者了解到,，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是“上海論壇2008”的一個重點話題。除了題為“構建‘民生房產(chǎn)’新時代：機遇與挑戰(zhàn)”外,，論壇還專門策劃了多場關于中外住房政策對比的分論壇,。
金融業(yè)改革主導房價走勢
袁志剛認為，解決房地產(chǎn)泡沫的關鍵在于中國金融體制改革,。他進一步分析到,，住房是居民消費結構中的最后產(chǎn)品，除了食品,、家電和汽車等,，最終產(chǎn)品是房產(chǎn)。近年來,，中國政府在住房改革上取得了巨大的成功,。
具體而言，在住房改革中,，中國政府建立了住房產(chǎn)權制度,，并把使用權交給廣大居民，這使居民的住房條件得到很大改善,。在此基礎上,，中國實施了住房貸款等金融創(chuàng)新。同時，中國的城市基礎建設有了很大發(fā)展,。不管是高速公路還是城市地鐵等交通設施都出現(xiàn)大發(fā)展,，城市里也出現(xiàn)大批綠化等，城市讓生活更美好,。
此外,，袁志剛認為，房地產(chǎn)的開發(fā),，也催生了大量的就業(yè)機會,，農(nóng)民的就業(yè)與城市居民的住房改善同步進行。不過,，他同時指出,，中國目前的住房領域仍存在很大問題。比如,，土地資源稀缺,、產(chǎn)權不明晰、土地資源浪費,、房屋質(zhì)量差等,。
“但是，這并不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題,，也包括中國金融業(yè),、經(jīng)濟體制等多方面因素�,！痹緞偢嬖V記者,，要解決這些問題，首先要推出土地產(chǎn)權的明確界定,，并增加土地供應和住房供給,。此外，政府應該盡可能地打擊投機性房地產(chǎn)需求,。這就需要從根本上改革金融市場,，通過金融手段和稅收政策等來解決。
房價對銀行利潤影響不大
“政府對房價的調(diào)控主要針對炒房者,，對于自有住房者并沒有貸款限制,。因此，銀行業(yè)利潤不會受太大影響,，最多占營業(yè)收入總額的15%,。”上海銀行副行長王世豪在接受采訪時指出,。
王世豪分析說,，中國銀行業(yè)的主要利潤來源有三塊：一是存貸利差,，二是國債經(jīng)營、貨幣市場經(jīng)營,，三是中間業(yè)務收費,。其中，存貸利差占比在75%－80%,，是商業(yè)銀行最重要的利潤來源,。
至于房貸業(yè)務占比，王世豪告訴記者,，在銀行存貸款結構中,，按揭比重在全國占15%，在上海這個比例在20%左右,。就算取消全部房貸業(yè)務，最多影響存貸總額的15%的營業(yè)收入,。更何況,，目前，政府并沒有取消銀行的房貸業(yè)務,，只是增長比較慢,。
王世豪進一步分析認為，為了防止房地產(chǎn)泡沫,，央行規(guī)定第二套房屋首付提高至40%,，第三套房屋原則上不放貸，“由此可見,，央行是對于房屋市場上的投資者進行限制,，并沒有對自有用房者進行限制�,！�
外資流動有利于穩(wěn)定房價
資料數(shù)據(jù)顯示,，2006年外資在中國的房地產(chǎn)投資增長了70%，需求占比最低是5%,，最高達到23.21%,。外資流入房地產(chǎn)的比率是相當大的，對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視,。
對此,，復旦大學金融研究院副院長張金清認為，外資流入的共同特征是趨利避險,，差異主要在供給和需求環(huán)節(jié)面臨的風險不同,。而外資流入供給環(huán)節(jié)，從某種意義上說是件好事,，對中國房地產(chǎn)市場起著一個穩(wěn)定的作用,。
“事實上,，外資對供給環(huán)節(jié)的投入也表明其對中國經(jīng)濟增長的信心。盡管就金融資產(chǎn)的投資來看,，流動性比較大,。但就供給量來講，是非常小的,。從短期來看,，外資流入對中國房地產(chǎn)市場的沖擊主要是需求環(huán)節(jié)�,！睆埥鹎逖a充到,。
張金清同時向記者透露，上海房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)進入一個相持階段,，外資流入需求環(huán)節(jié)的幅度開始減少,。未來一年中，外資大規(guī)模投入商業(yè)性房地產(chǎn)市場可能性比較小,。對于如何控制房價,，張金清的建議是政府可以通過貨幣、財政,、產(chǎn)業(yè)政策來引導供需環(huán)節(jié)的外資流向,，使得房地產(chǎn)價格處于合理、健康的狀態(tài),。此外,，由于需求環(huán)節(jié)的外資流動在短時間內(nèi)對房地產(chǎn)價格的影響更大，因此,，政府應該重點關注需求環(huán)節(jié)的外資流向,。 |