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 日前,，北京市建委出臺了《北京市限價商品住房購買資格申請,、審核及配售管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對限價房的申請條件,、審核程序,、配售標(biāo)準(zhǔn)等做出了詳細(xì)規(guī)定。限價房的“神秘面紗”揭開后,，人們驚喜之余發(fā)現(xiàn)申購限價房的條款“限制”還真不少,，令多數(shù)普通老百姓“中簽”的幾率不大。
申購人群的戶籍限制
根據(jù)《辦法》規(guī)定：所有參加限價房申購的家庭,，必須為北京市戶籍,。申請人年滿18周歲，且具有完全民事行為能力,。如申請人為農(nóng)業(yè)戶口,，應(yīng)是征地拆遷所涉及的家庭。
■專家評論
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，限價房政策剛剛出臺,，在政策實施運行的初級階段，政府采取謹(jǐn)慎的態(tài)度,，規(guī)定只有北京市戶籍居民才可以購買限價房也是可以理解的,。不過，從經(jīng)濟(jì)適用房的政策來看,，只要常年在北京工作的常住外地人口擁有《北京市工作居住證》,，還是能夠申請購買經(jīng)濟(jì)適用房的,。
■變通選擇
從限價房的這一政策規(guī)定看，雖然限制了外地人購買保障性住房的機(jī)會,，但是在存量房市場上,，外地人如確有需求購房還可以通過二手房市場來實現(xiàn)。二手房市場房源較充裕,，地段,、交通、配套等附屬條件優(yōu)越,，購房者可以根據(jù)自身實力充分選擇。貸款買房時也很簡單,，外地人只需提供本人暫住證,、在京固定單位的收入證明、單位營業(yè)執(zhí)照（加蓋公章的復(fù)印件）,、每月銀行劃賬的流水證明,、相應(yīng)學(xué)歷證明、已婚的需要提供結(jié)婚證,、未婚的提供單身證明,，即能通過銀行貸款來解決購房者的基本需求。
申購家庭年收入限制
根據(jù)《辦法》規(guī)定：限價房申請家庭年收入是全部家庭成員申請當(dāng)月前12個月的收入總和,，包括工資,、獎金、津貼,、補(bǔ)貼等勞動收入和儲蓄存款利息等財產(chǎn)性收入,。城八區(qū)3人及以下家庭，年收入須不超8.8萬元,；4人及以上家庭,，年收入不得超11.6萬元。其中,，3人及以下家庭,、4人及以上家庭的人均住房使用面積都應(yīng)在15平方米及以下。3人及以下家庭總資產(chǎn)凈值為57萬元及以下,，4人及以上家庭總資產(chǎn)凈值為76萬元及以下,。
■專家評論
限價房嚴(yán)格限定了申請家庭的年收入狀況、人均住房使用面積以及家庭總資產(chǎn)凈值,，雖然能夠最大限度的保障低收入家庭,，但是卻將剛剛超出這個標(biāo)準(zhǔn)目前仍然無房可住的家庭“拒之門外”。另外,，根據(jù)兩限房的政策規(guī)定,，其套型建筑面積以90平方米為主,，其中一居室控制在60平方米以下，二居室控制在75平方米以下,。這使得那些可以申購限價房卻需要置業(yè)升級的人群“躊躇不定”,。
■變通選擇
北京個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”專家認(rèn)為，對于被劃出限價房之外的這部分人群在確有住房需求的情況下,，可以從現(xiàn)在存量房市場“尋找出路”,。比如，二手房,，既無家庭年收入的控制,，也無人均住房使用面積以及家庭總資產(chǎn)凈值的比較，且兼?zhèn)涞�,、中,、高端檔次，購房者可以自由選擇,。
已購限價房5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓限制
根據(jù)《辦法》規(guī)定,，在上市交易方面，已購限價商品住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得轉(zhuǎn)讓,，確需轉(zhuǎn)讓的由政府回購,。取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年，轉(zhuǎn)讓所購住房的,，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的一定比例,，交納土地收益等價款，目前該比例定為35%,。
■專家評論
因為限價房是以解決中低收入家庭住房困難,、改善民生為前提的，所以政策中規(guī)定已購的限價房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,。雖然限價房的價格較為便宜,，但購房者也應(yīng)該注意其出售時的問題。
■變通選擇
目前來看,，在二手房市場中存有大量滿5年的已購公房和二手商品房,，這些房屋再上市出售時是無稅的，不受5年內(nèi)的限制,。
根據(jù)《辦法》規(guī)定,，限價房實施分檔次限制。即：二人及二人以下戶配售一套一居室,，子女年滿10周歲的異性單親家庭配售兩居室,；三人戶最大配售一套兩居室；四人及四人以上戶最大配售一套三居室,；騰退原住房的,，按標(biāo)準(zhǔn)配售,；不騰退的，降檔配售標(biāo)準(zhǔn),。
限價房分檔次的限制
從限價房的優(yōu)勢來看,，其一，市場價格低于同一地段其他房屋價格,。其二,，因為限價房是新房，貸款時按照房屋總價值進(jìn)行貸款即可,，無須像二手房那樣先行評估,。限價房優(yōu)勢突出自然成為老百姓買房的精神“寄托”，但是限價房的分檔次限制卻使得部分符合購買限價房標(biāo)準(zhǔn)卻需要置業(yè)升級的家庭“望塵莫及”,。
■專家評論
專家認(rèn)為,，政府之所以嚴(yán)格控制限價房的申購標(biāo)準(zhǔn)，是希望本著公平,、公正、公開的原則,，將限價房真正分配到符合條件,、確有需求的家庭中。對于那些受限價房申購限制的購房者來說,，除了限價房之外還可以通過二手房市場解決基本居住需求,。因為購買二手房不受限價房的分檔次限制，只要自身經(jīng)濟(jì)能力許可,，購買二居,、三居甚至多居室的房屋都可以。另外,，在貸款時借款人也可以根據(jù)自身條件選擇合適的貸款品種與貸款方式,，還可以通過專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)幫助借款人制訂貸款、理財方案,，做到貸款買房“萬無一失”,。
■變通選擇
一般情況下，滿5年的二手房在做貸款時銀行批貸,、放款也會相應(yīng)快些,。
限價房出臺固然很好，比如單身申請人年滿30歲的也可以申購,，對于老人,、家中患有重病的以及軍隊轉(zhuǎn)業(yè)等在政策中也都有優(yōu)先配送的條款體現(xiàn)，這也是保障性住房的一大突破性改變,。但是,，由于限價房的身份“特殊性”并不是所有的老百姓都能夠申請購買的,，所以購房者不如將眼光放的更長遠(yuǎn)一些，通過變通選擇如二手房,、新建商品房,、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等也能夠解決購房者的基本購買需求。 |