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42億收購浮出水面
近日,，外資再次在上海的房地產市場掀起熱潮。剛剛浮出水面的近期3項外資對于上海服務式公寓的收購項目,，總額高達近42億元,。
據全球五大房地產顧問公司之一的戴德梁行最新數據顯示，今年１月份,，高富諾購買了位于長寧區(qū)的華山夏都苑中的C幢,，總面積為29280平方米，均價約
40984元/平方米,，總價為12億元,。而華山夏都苑此前是摩根士丹利在2006年6月以7.6億元收購的物業(yè)，此次轉手增值額超過50％,。今年2月份,，來自韓國的未來資產收購了服務式公寓項目翠湖天地御苑18號樓，總價為9.63億元,，總面積為15793平方米,，均價為6.1萬元/平方米。凱雷則收購了服務式公寓項目濟南路8號,，總價19.9億元,，總面積為39814平方米,，均價約5萬元/平方米。
以上交易的相同之處在于,，都是外資基金對于上海高檔服務式公寓的整體收購,，買方和賣方都是國際資本。而賣方在交易中能收獲高達50%的收益率,，無論是來自人民幣升值還是上海樓市在短期內的價格上升,，其獲益都相當之可觀。
一度因為限外政策而卻步的外資基金,，再次表現出了對上海市場的極高熱情,。來自歐洲的私人房地產開發(fā)、投資,、基金管理公司高富諾亞太區(qū)董事總經理陸智德認為,，限外政策對于房地產市場的積極作用非常明顯，“政策讓市場變得更加透明,，所有的外資公司都將面對同樣的政策,、同樣的競爭，這對我們而言是一件好事情,�,！�
高富諾發(fā)力中國市場
事實上，在上述交易的背后,，是短期投資樓市資金的逐步退出,，和長期持有房產資金進入的一個交換的過程。一方面是前期進行大手筆收購的大摩,、凱雷等投行已經在其中獲得了相當收益,，另外一方面則是，高富諾等企圖長期持有物業(yè)的國外資本愈加深入地進入了中國市場,。
據陸智德介紹,，截至去年年底，高富諾管理的資產為270億美元,�,？赡苁菤W洲最大的私營公司，而高富諾目前的戰(zhàn)略重點就是在中國,�,！邦A計到2008年底，高富諾在亞洲的資產將達到20億美元,，主要是在中,、日兩國，其中一半將是在中國的資產。未來5年,，高富諾預計將把資產增加到50億美元,，仍然將有50%投到中國�,！�
陸智德透露,，高富諾目前在上海有3個項目,，今年將進行第一個合作開發(fā)的房地產項目,，其伙伴可能是內地或者香港開發(fā)商。而高富諾去年在翠湖天地收購的兩幢樓,，經過重新裝修后將在下個月推入租賃市場,。
盡管今年受國際經濟的大環(huán)境以及美國次貸危機的影響，陸智德認為中國的房地產市場的發(fā)展也會放緩,，“不過我們對于中長期市場相當看好,，因為上海的經濟結構多元化，所以最多在短期內會受一些影響,�,！标懼堑抡f。
“我們在中國的第一只房地產投資基金將在6周至8周以后結束募集,，資產為10億美元,，主要針對上海、北京,、深圳等一線城市的商業(yè)地產,，已經找到了1-2個項目�,！标懼堑峦嘎�,，高富諾的發(fā)展方向，將主要集中在住宅和商業(yè)地產上,。
長期看好中國樓市
根據商務部最新發(fā)布的數據,，今年一季度實際使用外資金額增長明顯，增速比去年同期高出49.7%,。國家發(fā)改委對外經濟研究所專家認為,，一季度增加的實際使用外資金額，不排除是因熱錢流入所造成,。此前,，商務部曾透露，去年有高達800億美元的熱錢流入中國房地產市場,，今年以來又有一批境外開發(fā)商和海外基金宣布繼續(xù)加大對內地房地產的投資,。雖然政府“限外”的嚴肅態(tài)度不變，但內地樓市長期向好,、人民幣升值步伐加快等都使得境外資本仍在不斷涌入,。
有業(yè)內人士向記者表示,，大摩、凱雷等投行的撤資,，可能是他們出于對整體業(yè)務的考慮,，也有可能因為他們在美國受到次貸影響而作出的決定。
“因為接下來人民幣的升值空間還有多少,，很難說,。基本上,，他們會認為未來空間不大,，所以短期博升值盈利的公司會越來越少。現在的情況是,，外資依然有很多錢,，希望能夠進入中國市場�,！敝倭柯撔兄袊芯坎靠偙O(jiān)何恩凱認為,，目前進入中國市場的外資，大部分還是出于對中國實際市場的看好,。
“目前外資進入商業(yè)地產,，收購房產后進行改造，通過引進先進管理機制和意識,，改進物業(yè)管理等,，使得地產價值較快上升�,！睗h宇地產總經理施宏睿表示,，這些收購對上海樓市不會產生什么影響。因為一般外資的收購都關注于商業(yè)地產與高檔住宅物業(yè),，所以對普通居民的購房,、上海房價的漲跌，不會直接地產生作用,。
他還表示,，面對外資的大肆進入，政府舉措關鍵在于如何杜絕熱錢套利,。目前,，在人民幣持續(xù)升值的情況下，外資短期內不會出現套利現象,，但人民幣升值到一定程度后停止升值時,，要防止外資大規(guī)模撤資的出現。 |