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近期一則傳言引發(fā)熱議，稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高,，從而懷疑成交走高的“繁榮”背后,，實際摻雜了人為操縱的控制假象。
業(yè)內人士告訴上海證券報,，深究其現象的背后實質,，“限外”影響、客戶觀望和反悔,、部分開發(fā)商試圖“鉆空子”對抗政策等心態(tài)仍然顯現,。
一方面是成交量回暖，一方面卻是樓盤高撤銷率復萌,。一時間,，關于上海樓市利用高銷售率營造樓市熱銷假象的消息甚囂塵上。
雖然上海市房地資源局公開回應,，在有針對性的調查之后,，報道樓盤的網上撤銷率為3.3%，屬于“基本正�,！�,。但是，業(yè)內人士告訴上海證券報,，深究其現象的背后實質,，“限外”影響、客戶觀望和反悔,、部分開發(fā)商試圖“鉆空子”對抗政策等心態(tài)仍然顯現,。
樓市成交走高“掩護”高撤銷額
近期一則傳言引發(fā)熱議，稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高,，從而懷疑成交走高的“繁榮”背后,，實際摻雜了人為操縱的控制假象。猶如一石激起千層浪,，一時間,，引發(fā)成交量回暖是否“人工合成”的質疑。
上海證券報記者根據該帖羅列出來的樓盤進行核實,，“網上房地產”相關數據顯示,，自今年開始，的確有部分樓盤的撤銷率顯得較為突出，尤其是位于靜安區(qū)的泰府名邸這一樓盤,，截至昨日,，今年4月份的合同撤銷次數為69次；與當月103次的簽約次數相比,，占比近67%,。其他如普陀區(qū)的香溢花城、南匯區(qū)的藝泰安邦等個盤,，在今年的銷售過程中,，其合同撤次數與其簽約次數相比，皆屬偏高,。
據記者得到的一份內部數據名單,，在撤銷額居前十的樓盤中，大部分樓盤位于中環(huán)線甚至內環(huán)以內區(qū)域,。部分內環(huán)以內的高檔樓盤,，撤銷額居高不下的現狀，自今年1月份起延續(xù)至今,，而在上海房地產市場成交有所走高的3月份,，撤銷額更有相應提升。
記者隨即依據該名單進行數據核查,，位于長寧區(qū)的御翠豪庭,，“網上房地產”顯示3、4月份間的總計簽約次數為88次,，而合同撤次數則為69次,，該盤在兩個月間的共計撤銷率達到了78%。此外,，徐匯區(qū)的海上名邸在兩個月間的撤銷額高達50%,；浦東新區(qū)的涇南七街坊，3月份的合同撤次數為40,，4月份的合同撤次數11次,，其撤售額同樣不小。
網上撤銷率3.3%屬“基本正�,！�,？
上海市房地資源局日前針對該情況進行公開回應，表示“目前全市商品房合同撤銷率未見異�,！�,。早先曾有媒體報道稱，帖中提及的17個樓盤平均合同撤銷率達到39.7%,，8個樓盤合同撤銷率超過40%,，其中松江一樓盤合同撤銷率甚至達到100%,。上海市房地局表示，對于報道中提及的近20個樓盤進行了逐一核實,，除去名稱有誤,、無法查詢的2個樓盤之外,，從預售合同的撤銷情況看,，其他18個樓盤自開盤以來，網上撤銷率為3.3%,，屬于“基本正�,！薄Ｉ虾Ｊ蟹康鼐址矫嬉脖硎�,，這些樓盤的定金合同撤銷率較高,，其中15個樓盤的定金撤銷率高于全市平均水平。
上海市房地局稱,，從全市定金合同撤銷原因來看,，主要是當事人約定期限較短，到期未完成簽約備案系統(tǒng)予以自動撤銷,，也有少部分客觀原因造成撤銷,。目前全市所有在售樓盤定金合同撤銷率約為8%，情況總體上正常,。但是,，“也不排除個別開發(fā)商存在通過虛訂合同進行自我炒作等行為”。上海市房地局最后表示,，對于上述定金合同撤銷率較高的樓盤,，房地部門將作進一步調查。
多方面原因形成“造假”
對于樓盤撤銷額居高不下的情況,，多位業(yè)內人士表示,，造成原因其實有其多樣性。
“高檔樓盤的銷售面向客戶大多為境外人士,，這其間就會牽涉到結匯的時間性問題,。”仲量聯行中國區(qū)研究部總監(jiān)何恩凱表示,。由于各限“限外”政策陸續(xù)出臺,，結匯入境需要花費一段時間，從而會造成無法及時完成簽約備案手續(xù)的問題,�,！斑�有相當部分客戶的信息掌握比較滯后，甚至是在預訂完物業(yè)之后才發(fā)現外匯無法結算,，從而造成高檔樓盤中產生一定的撤銷率,。”
“現在網上信息全部公開化，開發(fā)商如果想保留較好位置的房源,，就可以先占用這部分房源,，之后再做撤銷，這樣就能夠更好地完成銷控工作,�,！睆氖聽I銷業(yè)務多年的專業(yè)人士直言不諱。尤其在去年,，上海市房地局為了對市場銷控進行規(guī)范,，下發(fā)過《關于進一步加強本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，《通知》表示,，商品住房一次預售面積不少于3萬平方米,。該人士表示，營造高銷售額同樣可以達到規(guī)避該政策的“目的”,，“因此,，樓盤銷售過程中的高撤銷額是部分開發(fā)商使用的‘正常’思路,，這是一大主因,。”
此外,，還有知情人士向上海證券報記者介紹表示,，樓盤在推盤入市之前，通常會經歷一段時間的客戶“培養(yǎng)期”,。在意向客戶累積到一定數量之后,，開發(fā)商才有把握正式開盤預售。然而有意思的是,，在如今觀望氣氛濃郁的情況下,，當初的“未雨綢繆”卻反而造就了高撤銷額的現象�,！坝性S多客戶在開盤當天的確是進行了預訂,，之后卻紛紛表示反悔。究其原因,，是認為房價偏高,。”該知情人士如許解釋徐匯區(qū)某樓盤發(fā)生的高撤銷率,。
據人民銀行網站日前公布的調查顯示,，進入2008年，居民購房意愿再創(chuàng)新低,，房地產市場觀望氣氛濃厚,，而上海跌幅表現最大,，比上季度下跌4.3個百分點。 |