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近期一則傳言引發(fā)熱議,，稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高,，從而懷疑成交走高的“繁榮”背后，實(shí)際摻雜了人為操縱的控制假象。
業(yè)內(nèi)人士告訴上海證券報(bào),，深究其現(xiàn)象的背后實(shí)質(zhì),，“限外”影響,、客戶觀望和反悔、部分開(kāi)發(fā)商試圖“鉆空子”對(duì)抗政策等心態(tài)仍然顯現(xiàn),。
一方面是成交量回暖，一方面卻是樓盤高撤銷率復(fù)萌,。一時(shí)間,，關(guān)于上海樓市利用高銷售率營(yíng)造樓市熱銷假象的消息甚囂塵上。
雖然上海市房地資源局公開(kāi)回應(yīng),，在有針對(duì)性的調(diào)查之后,，報(bào)道樓盤的網(wǎng)上撤銷率為3.3%，屬于“基本正�,！�,。但是，業(yè)內(nèi)人士告訴上海證券報(bào),，深究其現(xiàn)象的背后實(shí)質(zhì),，“限外”影響、客戶觀望和反悔,、部分開(kāi)發(fā)商試圖“鉆空子”對(duì)抗政策等心態(tài)仍然顯現(xiàn),。
樓市成交走高“掩護(hù)”高撤銷額
近期一則傳言引發(fā)熱議，稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高,，從而懷疑成交走高的“繁榮”背后,，實(shí)際摻雜了人為操縱的控制假象。猶如一石激起千層浪,，一時(shí)間,，引發(fā)成交量回暖是否“人工合成”的質(zhì)疑。
上海證券報(bào)記者根據(jù)該帖羅列出來(lái)的樓盤進(jìn)行核實(shí),，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自今年開(kāi)始,，的確有部分樓盤的撤銷率顯得較為突出,，尤其是位于靜安區(qū)的泰府名邸這一樓盤，截至昨日,，今年4月份的合同撤銷次數(shù)為69次,；與當(dāng)月103次的簽約次數(shù)相比，占比近67%,。其他如普陀區(qū)的香溢花城,、南匯區(qū)的藝泰安邦等個(gè)盤，在今年的銷售過(guò)程中,，其合同撤次數(shù)與其簽約次數(shù)相比,，皆屬偏高。
據(jù)記者得到的一份內(nèi)部數(shù)據(jù)名單,，在撤銷額居前十的樓盤中,，大部分樓盤位于中環(huán)線甚至內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域,。部分內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高檔樓盤，撤銷額居高不下的現(xiàn)狀,，自今年1月份起延續(xù)至今,，而在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交有所走高的3月份，撤銷額更有相應(yīng)提升,。
記者隨即依據(jù)該名單進(jìn)行數(shù)據(jù)核查,，位于長(zhǎng)寧區(qū)的御翠豪庭，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示3,、4月份間的總計(jì)簽約次數(shù)為88次,，而合同撤次數(shù)則為69次，該盤在兩個(gè)月間的共計(jì)撤銷率達(dá)到了78%,。此外,，徐匯區(qū)的海上名邸在兩個(gè)月間的撤銷額高達(dá)50%；浦東新區(qū)的涇南七街坊,，3月份的合同撤次數(shù)為40,，4月份的合同撤次數(shù)11次，其撤售額同樣不小,。
網(wǎng)上撤銷率3.3%屬“基本正�,！保�
上海市房地資源局日前針對(duì)該情況進(jìn)行公開(kāi)回應(yīng),，表示“目前全市商品房合同撤銷率未見(jiàn)異�,！薄Ｔ缦仍忻襟w報(bào)道稱,，帖中提及的17個(gè)樓盤平均合同撤銷率達(dá)到39.7%,，8個(gè)樓盤合同撤銷率超過(guò)40%，其中松江一樓盤合同撤銷率甚至達(dá)到100%,。上海市房地局表示,，對(duì)于報(bào)道中提及的近20個(gè)樓盤進(jìn)行了逐一核實(shí)，除去名稱有誤,、無(wú)法查詢的2個(gè)樓盤之外,，從預(yù)售合同的撤銷情況看，其他18個(gè)樓盤自開(kāi)盤以來(lái),，網(wǎng)上撤銷率為3.3%,，屬于“基本正常”,。上海市房地局方面也表示,，這些樓盤的定金合同撤銷率較高，其中15個(gè)樓盤的定金撤銷率高于全市平均水平,。
上海市房地局稱,，從全市定金合同撤銷原因來(lái)看,，主要是當(dāng)事人約定期限較短，到期未完成簽約備案系統(tǒng)予以自動(dòng)撤銷,，也有少部分客觀原因造成撤銷,。目前全市所有在售樓盤定金合同撤銷率約為8%，情況總體上正常,。但是,，“也不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商存在通過(guò)虛訂合同進(jìn)行自我炒作等行為”。上海市房地局最后表示,，對(duì)于上述定金合同撤銷率較高的樓盤,，房地部門將作進(jìn)一步調(diào)查。
多方面原因形成“造假”
對(duì)于樓盤撤銷額居高不下的情況,，多位業(yè)內(nèi)人士表示,，造成原因其實(shí)有其多樣性。
“高檔樓盤的銷售面向客戶大多為境外人士,，這其間就會(huì)牽涉到結(jié)匯的時(shí)間性問(wèn)題,。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)何恩凱表示,。由于各限“限外”政策陸續(xù)出臺(tái),，結(jié)匯入境需要花費(fèi)一段時(shí)間，從而會(huì)造成無(wú)法及時(shí)完成簽約備案手續(xù)的問(wèn)題,�,！斑�有相當(dāng)部分客戶的信息掌握比較滯后，甚至是在預(yù)訂完物業(yè)之后才發(fā)現(xiàn)外匯無(wú)法結(jié)算,，從而造成高檔樓盤中產(chǎn)生一定的撤銷率,。”
“現(xiàn)在網(wǎng)上信息全部公開(kāi)化,，開(kāi)發(fā)商如果想保留較好位置的房源,，就可以先占用這部分房源，之后再做撤銷,，這樣就能夠更好地完成銷控工作�,！睆氖�?tīng)I(yíng)銷業(yè)務(wù)多年的專業(yè)人士直言不諱,。尤其在去年，上海市房地局為了對(duì)市場(chǎng)銷控進(jìn)行規(guī)范,，下發(fā)過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》,，《通知》表示，商品住房一次預(yù)售面積不少于3萬(wàn)平方米,。該人士表示,，營(yíng)造高銷售額同樣可以達(dá)到規(guī)避該政策的“目的”,，“因此，樓盤銷售過(guò)程中的高撤銷額是部分開(kāi)發(fā)商使用的‘正�,！悸�,，這是一大主因�,！�
此外,，還有知情人士向上海證券報(bào)記者介紹表示，樓盤在推盤入市之前,，通常會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的客戶“培養(yǎng)期”,。在意向客戶累積到一定數(shù)量之后，開(kāi)發(fā)商才有把握正式開(kāi)盤預(yù)售,。然而有意思的是,，在如今觀望氣氛濃郁的情況下，當(dāng)初的“未雨綢繆”卻反而造就了高撤銷額的現(xiàn)象,�,！坝性S多客戶在開(kāi)盤當(dāng)天的確是進(jìn)行了預(yù)訂，之后卻紛紛表示反悔,。究其原因,，是認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高�,！痹撝槿耸咳缭S解釋徐匯區(qū)某樓盤發(fā)生的高撤銷率,。
據(jù)人民銀行網(wǎng)站日前公布的調(diào)查顯示，進(jìn)入2008年,，居民購(gòu)房意愿再創(chuàng)新低,，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，而上海跌幅表現(xiàn)最大,，比上季度下跌4.3個(gè)百分點(diǎn),。 |