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房地產(chǎn)業(yè)以前貸款充足時，投入的資金會產(chǎn)生好幾倍的乘數(shù)效應,，一筆貸款可以轉(zhuǎn)幾個項目。如今,，傳統(tǒng)的銀行貸款之路難以走通,，而國內(nèi)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)公司首發(fā)上市嚴格審核,，上市或增發(fā)融資也相當困難。
�,。玻埃埃改甑臉鞘�,，可謂“亂花漸欲迷人眼”。繼深圳,、廣州,、上海等地部分樓盤的價格松動后，京城樓市近來也悄現(xiàn)“一次性付全款八折”“買房送大禮”等“打折風”,。
相較于以往瘋漲且堅挺的房價,，近期開發(fā)商的一些降價“打折”行為，以及樓市的一些異動現(xiàn)象,，是否意味著房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)開始,？記者對此進行了調(diào)查。
“打折風”漸起：“低開高走”促資金回籠
這一輪樓市“打折風”中,，萬科無疑是“動作”最大的一個,。
從珠三角一路刮到長三角，萬科的“打折”,，使得本是局部的調(diào)整呈現(xiàn)了擴散態(tài)勢,。盡管北京萬科有關(guān)人士一再表示“暫時沒有降價計劃”，但目前三個項目的優(yōu)惠幅度卻是近幾年罕見的,，僅萬科中糧假日風景,，一次性付款就可打九三折。
消失許久的送車位,、贈裝修費等多樣促銷方式也開始粉墨登場,。“富力又一城”２００８年年初,，就推出了“買房送５重大禮”的活動：免３％契稅,、免１０年物業(yè)費等。珠江帝景博悅的房子“折”得也很有魄力,，均價２萬多元的房子,，每平方米可直降５０００多元。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，實行打折或者贈送實物促銷的,，多數(shù)是一些大的上市公司項目或老項目的尾盤,。
“這段是政策敏感期，低開高走保險一些,，定高了容易把自己套住,。”一樓盤項目銷售負責人向記者表示,，“我們現(xiàn)在給客戶的是優(yōu)惠,，但不是降價，過了這陣,，房子肯定還會漲,。”
北京萬科有關(guān)人士告訴記者,，項目如何定價主要是依據(jù)市場情況,，對于萬科這樣項目較多的龍頭企業(yè)，資金流快進快出是一個重要原則,。
“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心的調(diào)查顯示,，目前北京在售樓盤中約有七成多項目在打折銷售，打折幅度一般為九五折至九九折之間,。這表明,，北京樓市開始進入高位調(diào)整期。
與開發(fā)商的一些暗自降價行為相反,，樓市成交量持續(xù)著低迷狀況,，市場觀望氣氛日益濃重。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，今年２月北京市二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為１００４套,，相比１月份降幅超５０％，創(chuàng)下自去年７月實行存量房網(wǎng)上簽約以來的最低點,。
“連續(xù)多次加息,，再加上對第二套房的限制以及經(jīng)濟適用房、限價房,、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺,，一定程度上改變了人們對于房市的預期，北京樓市會變得有些理性,�,！敝袊鐣茖W院倪鵬飛研究員如是評價。
高價地頻“流拍”：開發(fā)商正視瘋狂拿地風險
進入２００８年,，曾經(jīng)一度瘋狂拿地,、頻爭“地王”的開發(fā)商們，面對土地供應,，普遍顯現(xiàn)出“發(fā)蔫”癥狀,。
�,。痹拢溉眨c兩年前曾拍出２６億元“地王”的北京廣渠路３６號地僅一街之隔的廣渠路１５號地慘遭流標,。規(guī)劃總建筑面積６６萬平方米,、被業(yè)內(nèi)認為可能是新“地王”的朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村１號住宅用地開標，因參加投標的開發(fā)商不足３家也在去年底以流標收場,。
“真是太意外了,。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰在得知拍賣結(jié)果后連連搖頭,。在他看來,，這些“絕版”地塊地段好,，周圍的配套設施也已比較完善,，“應該拍個好價錢”。
土地市場連爆冷門的現(xiàn)象也在其他地方上演,。去年底,，廣州推出１２宗地塊，僅７家單位競價,，最終２塊地流拍,、５塊地以底價成交。南京地價近期也如同“過山車”般急速下墜,，地處江寧區(qū)的一地塊以底價成交,，樓面地價每平方米２０００元，而就在一個多月前,，同板塊的成交土地樓面地價為每平方米４４４６元,，降幅超過５０％。
“隨著政府打擊開發(fā)商囤地的力度越來越大,，開發(fā)商開始正視大量拿地的風險,。加之面臨信貸緊縮形勢，開發(fā)商資金鏈緊張,，無疑是這些地塊流標的最大原因,。”北京師范大學董藩教授指出,，土地價格過高,，會嚴重透支未來的房地產(chǎn)價格。
與高價地“流拍”形成對比,，是取得較多土地的企業(yè)對土地的有效利用不足,。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《２００７上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》披露，“上半年全國完成土地開發(fā)面積同比增長７．６％,，增幅比２００６年同期回落２６．４個百分點,，占待開發(fā)土地面積比重僅４０％,。”
國土資源部有關(guān)負責人向記者表示,，國家近期加強對閑置土地加大監(jiān)管,，規(guī)定開發(fā)商不能分期獲取土地證，防止開發(fā)商依靠少量土地“滾雪球囤地”,，亦可防范金融風險,。
流動資金減少：開發(fā)商從未這樣缺錢
“今年中國房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的融資艱難期�,！保樱希龋现袊偛门耸偬寡�,，這些困境包括：公司負債情況是否危急；同類住宅開發(fā)商之間競爭如何解決,；面對保障性住房,，自己的產(chǎn)品定位如何找準市場需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款,，如何應對其對需求量的影響等,。
記者在調(diào)查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來越明顯,，很多中小房地產(chǎn)公司已經(jīng)不能獲得銀行授信,，同時大公司的授信額度也被削減。
“去年的金融調(diào)控將開發(fā)商自有資金提高到了３５％,，并且嚴格規(guī)定項目開發(fā)到中后期才能貸款,。今年是國家１０年來首次執(zhí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)流動資金已經(jīng)減少了５０％,，我做這行１０多年了,，從來沒有這樣缺錢�,！本┏且淮笮头科蟮目偨�(jīng)理向記者訴說,。
一些開發(fā)商反映，房地產(chǎn)業(yè)以前貸款充足時,，投入的資金會產(chǎn)生好幾倍的乘數(shù)效應,，一筆貸款可以轉(zhuǎn)幾個項目。而今,，傳統(tǒng)的銀行貸款之路難以走通,，而國內(nèi)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)公司首發(fā)上市的嚴格審核，上市或增發(fā)融資也相當困難,。
“金融是房地產(chǎn)的‘血脈’,，從緊的貨幣政策‘卡’住了房地產(chǎn)市場的‘咽喉’。”南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認為,，土地價格的降低最終也將傳導到一手房,，因為地價下跌會大幅減少成本。
破“以地生財”稅收格局：有望間接平抑房價
“政府針對房地產(chǎn)的本輪調(diào)控,，表現(xiàn)出國家讓利于民的價值取向,。”南京市房管局副局長郭宏定認為,，許多城市房地產(chǎn)稅收近年大幅增長,，最極端的表現(xiàn)是去年
“面粉貴過面包”現(xiàn)象。而從緊的貨幣政策,，有利于扭轉(zhuǎn)地方“以地生財”的稅收格局,，可以讓開發(fā)商瘋狂追逐土地價格的現(xiàn)象回歸理性。
記者在采訪中了解到,，依托資本市場融資一直是上市房企大膽圈地的原動力,，而ＩＰＯ融資后禁止買地的規(guī)定，意味著開發(fā)商只有加速開發(fā)已有項目,，快速銷售回籠資金,，然后用所得的資本金再去拿地,。這樣“地王”現(xiàn)象可大大減少,，有助于短期內(nèi)增加樓市供應，進而起到抑制房價的作用,。
對于當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新動向,，國務院發(fā)展研究中心的專家分析認為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺,、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)多次加息,，抑制了部分超前消費和投資性購房需求；二是保障性住房建設力度加大和限價房計劃供應量的增加,，分流了部分購房需求,；三是由于一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力,。
在樓市異常波動的過程中,，政府的力量不能“缺席”。專家認為,，政府“抓緊建立住房保障體系”的承諾實實在在,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由以往的“單純市場化改革”轉(zhuǎn)向市場與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買人群,，改變消費者被“強迫”購買高價房的狀況,。而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機制，逐步形成適度,、多樣,、梯次供應和消費模式，有計劃,、有步驟地解決他們的住房問題,。
２００８年國務院已明確將“抓緊建立住房保障體系”納入政府工作規(guī)劃中,。顯然,，房地產(chǎn)政策向住房保障傾斜，比爭論房價“拐點”是否到來更有價值,，人們更期待一個平穩(wěn)理性的房地產(chǎn)市場的到來,。
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８０％空置三亞海景房管理遇難題
新華社電
三亞優(yōu)美的環(huán)境吸引眾多外地人購房置業(yè),，然而與熱銷相伴的是過高的空置率,，據(jù)一些物業(yè)公司統(tǒng)計高達８０％，這給物業(yè)管理公司帶來了很多煩惱,。
據(jù)三亞市政府統(tǒng)計,，東北、長三角,、珠三角,、京津唐地區(qū)的外地購房者成為三亞購房主力，去年,，島外買主購房８７３９套,，面積達７５．９７萬平方米，占三亞房子總銷售套數(shù)的８７％,。然而,，由于工作不在此地，外地人買房很少常年居住,，在三亞購房一般出于“炫富”,、留著養(yǎng)老或者期待升值的目的。來自北京的陳先生在三亞灣有一套１２０平方米的海景房,，買房加裝修共計花費１３０萬元,。一年多來，陳先生只在去年春節(jié)住了不到一個月,，其余時間一直閑置,。
記者連日來在三亞海景房最集中的三亞灣看到，一些價格不菲的高檔小區(qū)人氣普遍不足,。很多小區(qū)內(nèi)除了保安和清潔工外,，很少看到業(yè)主們的身影,。三亞青河物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理趙德承說，進入４月份后,，在三亞的客人陸續(xù)離開,，一直到９月份或者之后才返回三亞。因此到了４月－９月份,，三亞不少小區(qū)將會出現(xiàn)空置率走高的現(xiàn)象,，空置率從一線海景房到三線的舊房依次減弱，期間一線海景房的空置率最高可達８０％以上,。
小區(qū)的空置率居高不下,，這給小區(qū)物業(yè)管理帶來了難題，令不少物業(yè)公司頭疼不已,。三亞碧海藍天物業(yè)公司負責人陳宏說,，由于小區(qū)許多業(yè)主不在三亞，拖欠物業(yè)管理費是常有的事,，物業(yè)公司常常要為他們墊付,；小區(qū)房屋空置超過３個月的物業(yè)費用要打７折，這也給物業(yè)管理行業(yè)帶來很大的壓力,；此外,，空置率高也給小區(qū)內(nèi)的供水、供電帶來很大的損耗,，造成一定程度上的資源浪費,；再者，小區(qū)人氣不旺,，所引發(fā)的治安問題也讓人擔憂,。 |