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| 插得越多房?jī)r(jià)漲得越快,！ | 房?jī)r(jià)的走勢(shì)是多重因素博弈的結(jié)果,。在這個(gè)問題上，下定論是非常不明智的,。但是,，在這個(gè)議題之下，收集各方觀點(diǎn)卻是很有用的事情,。官員,、專家、商人,，以及形形色色的江湖中人,，他們分析市場(chǎng)的方法和邏輯，其營(yíng)養(yǎng)成分遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于結(jié)論本身,。本文特為抱有學(xué)習(xí)心態(tài)的投資者而編，涉及觀點(diǎn)僅供參考,。
“不是說上海房?jī)r(jià)下跌了嗎,？怎么還在漲？”在上海長(zhǎng)寧區(qū)定西路一家中介店看房的鄭小姐一臉迷惘,。
用復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉的話說：“今年房?jī)r(jià)不會(huì)下跌,，最多是盤整，盤整之后還是會(huì)上漲,，只是漲幅不會(huì)很大,。因?yàn)橹畏績(jī)r(jià)上漲的任何根本元素都沒有改變�,！�
觀點(diǎn)一：很多打折就是“假摔”
今年正月十五,，萬科房?jī)r(jià)全線調(diào)價(jià)5%，被認(rèn)為是房?jī)r(jià)開始下跌的“集結(jié)號(hào)”,，加上王石的“拐點(diǎn)論”,，對(duì)市場(chǎng)的影響可謂既廣闊又深遠(yuǎn)。在近日舉辦的上海房展會(huì)上,，不少樓盤開始降價(jià),，觀望氣氛依然濃重。
剛剛過去的3月上半月,，上海一手商品住宅（剔除動(dòng)遷配套房）的成交量為36.92萬平方米,，環(huán)比增漲了33%,。但是相比去年同期（2007年3月上半月）的成交量卻低了39.7%。此外,，去年同期的環(huán)比增長(zhǎng)率高達(dá)121%,，是今年3月上半月漲幅的近4倍。
方方工作室首席咨詢師胡宗亙強(qiáng)調(diào)：“有的樓盤降價(jià)是因?yàn)榍捌跐q幅過高,，回調(diào)一下而已,。比如萬科，它在上海的樓盤去年平均漲價(jià)幅度超過70%,。其他降價(jià)的樓盤也是這樣,。在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，房?jī)r(jià)走低和成交量下降,，是因?yàn)槌山坏幕臼瞧h(yuǎn)區(qū)域樓盤,，而且推出的樓盤本身就少。三四月份之后,，市場(chǎng)供應(yīng)量就會(huì)加大的,。”
觀點(diǎn)二：盤整之后還會(huì)上漲
“房?jī)r(jià)上漲的根本原因沒有任何改變,。今年的房?jī)r(jià)還是會(huì)穩(wěn)中有升的,。”華偉對(duì)記者說,。
華偉分析,，分稅制決定了土地出讓金始終是地方政府的重要財(cái)政收入，地方政府沒有打壓房?jī)r(jià)的原動(dòng)力,，所以房市只會(huì)僵持不會(huì)逆轉(zhuǎn),；貨幣流動(dòng)性過剩，決定了房地產(chǎn)依然是堅(jiān)挺的資產(chǎn),；另外,，供求關(guān)系也沒有變化。因此,，今年房?jī)r(jià)上半年會(huì)僵持,，下半年依然可能會(huì)上漲。
“改革開放30年的財(cái)富積累,，人民幣的升值,，土地資源的匱乏，這些因素決定房?jī)r(jià)不會(huì)下跌,，我對(duì)市場(chǎng)是樂觀的,。”胡宗亙說,，“我認(rèn)為今年的市場(chǎng),，現(xiàn)在是谷底,，因?yàn)橹皾q幅過高的樓盤會(huì)稍微調(diào)整一下，接著市場(chǎng)會(huì)盤整,、放量,，成交量放量之后，房?jī)r(jià)還是會(huì)往上走,�,！�
新漢業(yè)機(jī)構(gòu)漢全咨詢董事長(zhǎng)趙云飛對(duì)記者說：“今年房?jī)r(jià)總體走勢(shì)是穩(wěn)中有升，越靠近市中心,，漲幅越大,，位差會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)。今年房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲10%至15%,�,！�
受訪者中，似乎只有施宏睿不那么樂觀,，“四五月份是出政策的高峰期,，如果國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控，銀行房貸緊縮,，那么市場(chǎng)可能會(huì)變化,。不過，總體感覺不會(huì)大起大落,�,！�
觀點(diǎn)三：沒有近憂但有遠(yuǎn)慮
受訪的業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)近期市場(chǎng)都不同程度地表示樂觀，但對(duì)未來市場(chǎng)卻感到頗為憂慮,，這種憂慮來自外部環(huán)境，尤其是目前支持房?jī)r(jià)上漲的一大原因——人民幣升值,。
他們的主要觀點(diǎn)是,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患不是市場(chǎng)、不是政策,，而是外部環(huán)境,，如果人民幣升值到一定的限度，那么上海的樓價(jià)在外資來看就不低了,，如果外資抽離,，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就很大了。在今年的兩會(huì)上,，央行行長(zhǎng)周小川也表態(tài)說,，不會(huì)讓人民幣升值過快。
“其次是外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,，”胡宗亙說：“比如美國(guó)次級(jí)債危機(jī),，可能使得部分外資從中國(guó)撤走,，這也可能會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)�,！比涨坝忻襟w報(bào)道,，有部分外資開始撤出中國(guó)。不過,，正如一位官員所說的,，“這些外資進(jìn)入中國(guó)難，出中國(guó)也難,�,！� |