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【背景】
今年的《政府工作報(bào)告》中，溫家寶總理提出,，要抓緊建立住房保障體系,，重點(diǎn)發(fā)展面向中低收入家庭的住房,。高收入家庭的住房需求主要通過市場調(diào)節(jié)解決。
此前,，國務(wù)院辦公廳也已發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,，明確規(guī)定城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。同時(shí)規(guī)定,，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭,，并與廉租住房保障對象銜接。
今年,，中央將有68億元資金用于廉租住房制度建設(shè),，四項(xiàng)措施即將實(shí)施：一要健全廉租住房制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理,；二要增加中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房供應(yīng)，增加中小套型住房用地,；三要綜合運(yùn)用稅收,、信貸、土地等手段,，完善住房公積金制度,，抑制不合理需求,，防止房價(jià)過快上漲；四要加強(qiáng)市場監(jiān)管,，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入和退出條件,，依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為,。
但大力推進(jìn)住房保障體系能否真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,，讓目前的房地產(chǎn)市場回歸理性？嘉賓們對此表示了不同意見,，各執(zhí)一詞,。
是否能抑制房價(jià)
可以預(yù)見，大量中低價(jià)商品房將在年內(nèi)陸續(xù)面市,，而且在今后幾年內(nèi)將會(huì)持續(xù)上市,。這些新房的推出，對于整個(gè)房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響,？能不能拉低目前的房價(jià),？還是對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場影響不大，房價(jià)將繼續(xù)上揚(yáng),？
正方
易憲容：大力推進(jìn)中低價(jià)商品房建設(shè)肯定對抑制房價(jià)有很大作用,。就目前中國的房地產(chǎn)市場來說,，房價(jià)漲得過快過高,，主要原因不是所謂的市場供求問題，而是因?yàn)樽》砍蔀橐环N投資,。銀行低成本及便利的金融杠桿,，加上前些時(shí)候政府對房價(jià)的隱性擔(dān)保，房地產(chǎn)的投資肯定是無限的,。越來越多的信貸資源隨居民對房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)膨脹的預(yù)期,，而投入房地產(chǎn)市場。因此,，當(dāng)無限的投資需求來追逐有限住房供給時(shí),，房價(jià)必然迅速推高，這就是2007年房價(jià)快速上漲的根本原因,。而今年的政府工作報(bào)告,，明確把房地產(chǎn)市場規(guī)定為消費(fèi)市場，改變了以往的住房消費(fèi)模式,，有利于消除炒地炒房現(xiàn)象,。所以，2008年中低價(jià)房的房價(jià)會(huì)下跌,，中國的房地產(chǎn)市場將會(huì)發(fā)生根本性變化,。
郁鴻勝：過去,，中低價(jià)位商品房推出力度不夠。一些購買高檔房作為第二套房的居民,，傾向于把第一套房出租或賣出,，來補(bǔ)貼購買第二套房的支出，造成二手房不會(huì)以低價(jià)賣出,，從而提升了二手房市場的整體價(jià)格,。但購買二手房的，往往是買不起一手房的中低收入家庭,，這就形成惡性循環(huán),，房價(jià)總是上漲，而中低收入家庭總是買不起一手房,。大力建設(shè)中低價(jià)商品房,，降低了中低收入家庭購買第一套房的支出，使得二手房價(jià)格回落,，循環(huán)往復(fù),，整個(gè)房價(jià)指數(shù)下降，炒房幾率也相應(yīng)減小,。而普通住房房價(jià)的下跌讓老百姓看到樂觀前景,，對抑制房價(jià)有技術(shù)性作用。當(dāng)然,，這種抑制作用在結(jié)構(gòu)上是不均勻的,。
反方
尹伯成：隨著中低價(jià)商品房的大力推進(jìn)，未來房地產(chǎn)市場成交也將以單價(jià)較低的中小戶型商品房為主,，這就在總體上拉低了平均房價(jià),。但高檔房本身面向購買力強(qiáng)的高收入家庭，加上高價(jià)房本身有其堅(jiān)持高價(jià)的條件,，如地處黃金地段等,，房地產(chǎn)均價(jià)的下降，不代表高檔商品房的價(jià)格也會(huì)降下來,。
陳晟：整體而言,，之前房價(jià)非理性的漲幅即將趨緩。但住房保障體系和房地產(chǎn)市場是兩個(gè)體系,，對于某一些屬于稀缺資源,、整體供應(yīng)量不大的高檔商品房來說，房價(jià)不會(huì)受到太大影響,。中低價(jià)商品房的價(jià)格優(yōu)勢,，只是帶動(dòng)靠近保障性住房周邊的非保障性住房價(jià)格下跌。
廉租房比例占多少最合適
隨著住房保障體系的建立,，中國的房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個(gè)嶄新的格局,。在這個(gè)新的藍(lán)圖里,，廉租房、普通商品房,、高檔商品房應(yīng)該各自占據(jù)多大的份額,，才能夠讓整個(gè)房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展？
正方
尹伯成：目前,，廉租房所占比例實(shí)在太低了,，應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而逐步增多。未來房地產(chǎn)市場應(yīng)該形成與各類社會(huì)群體分布相對應(yīng)的結(jié)構(gòu),，各類型的房子都應(yīng)該建設(shè)起來,，滿足各類人的需要。以普通商品房為主體,，高檔商品房只是少量,，這與社會(huì)群體中普通百姓占主體，高收入者占少數(shù)相對應(yīng),，而不是像現(xiàn)在這樣一個(gè)模式,，什么房子都貴。
陳晟：未來中國房地產(chǎn)市場如何變幻,，是一個(gè)很大的研究課題,，不能一概而論。政府政策是分層級的,，調(diào)控政策照應(yīng)短期,，產(chǎn)業(yè)政策照應(yīng)中長期，而保障政策照應(yīng)長期,。理論上,，住房保障體系應(yīng)該一直存在,，只要還有百姓買不起房,，政府的保障政策就不能停止。目前,，超出常規(guī)的保障力度,，是對過去政策缺位的一種補(bǔ)償，是階段性手段,，即使降低市場效率,，給整體資源造成損失，也是必須要承受的,，開發(fā)商應(yīng)該理解這一點(diǎn),。未來，通過市場化手段,，通過政府宏觀調(diào)控,，各類型的房地產(chǎn)將會(huì)達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn),，但究竟要付出多少效率代價(jià)，在什么點(diǎn)上平衡,，還未得知,。
易憲容：今年政府提出的發(fā)展房地產(chǎn)市場幾大任務(wù)，不僅是要調(diào)整中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，而且明確指出發(fā)展中低價(jià)位產(chǎn)品,。
反方
郁鴻勝：未來的房地產(chǎn)市場格局如何，現(xiàn)在很難斷定,。但有一點(diǎn),，廉租房的比例理應(yīng)越來越小。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，人民生活生平上升,，中低收入群體理應(yīng)越來越少，由此面向中低收入家庭推出的廉租房也應(yīng)該降低比例,。不過,，要形成房地產(chǎn)市場健康有序、平穩(wěn)發(fā)展的格局,，必須經(jīng)過國家宏觀調(diào)控,，循序漸進(jìn)，經(jīng)過若干年的發(fā)展才有成效,，而不是只要政策出臺就能發(fā)揮效力,。
“夾心層”住房問題能否解決
《政府工作報(bào)告》中明確提出“增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng),，增加中小套型住房用地”,。在這一說法的背后，是否表明住房保障體系的覆蓋面將超越廉租房,，同時(shí)解決“夾心層”的住房問題,？收入高于廉租房門檻、而又低于能夠購買商品房要求的大量社會(huì)“夾心層”們的住房問題,，究竟應(yīng)該怎么來解決,？
正方
易憲容：住房保障體系是一個(gè)全覆蓋的體系，政府重點(diǎn)保證廉租房,，但不是說住房保障體系只是廉租房,。廉租房只是其中的一小部分。住房保障體系是讓所有居民都有房住,，居者有其屋,，“夾心層”自然也包括在內(nèi)。《政府工作報(bào)告》中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容,，基本上肯定了中國房地產(chǎn)市場就是讓人民安居樂業(yè)的市場,。
郁鴻勝：大力建設(shè)住房保障體系，也可以對“夾心層”的住房問題起到解決作用,。當(dāng)然,，國家推行住房保障體系的重點(diǎn)在于保障中低收入家庭，但這種保障是具有延伸效應(yīng)的,，是一個(gè)逐步影響其他收入階層住房問題的作用過程,。從長遠(yuǎn)看，政府先集中力量解決中低收入階層的住房問題,，然后逐步向上擴(kuò)散至“夾心層”,，再繼續(xù)延伸至“夾心層”以上的中等收入者，以及其他有住房問題的階層,�,？偠灾》勘Ｕ象w系是一個(gè)系統(tǒng),，應(yīng)該對各類人群都發(fā)揮作用,。
反方
尹伯成：“夾心層”上不著天，下不著地,，政府主要通過加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)來解決“夾心層”的住房問題,。中小戶型的普通商品房也是針對“夾心層”中收入較高的部分以及廣大中等收入者而建設(shè)的。但問題關(guān)鍵在于,，各地方政府能否真正落實(shí)中央各項(xiàng)政策,，單是停留在報(bào)告上是無濟(jì)于事的。雖然落實(shí)政策也要逐步實(shí)現(xiàn),，但地方政府有沒有落實(shí)政策的決心和財(cái)力都是問題,。這就要看地方政府能不能把構(gòu)建和諧社會(huì)落實(shí)在行動(dòng)上。提高“夾心層”的收入,，國家也應(yīng)該在信貸上,、稅收上加以支持，這樣才能有計(jì)劃有步驟地來解決問題,。
陳晟：“夾心層”的住房問題能解決到什么地步,，還需要進(jìn)一步觀察。政府政策主要通過財(cái)政,、稅收等手段起一個(gè)引導(dǎo)作用，表明其在低收入家庭的保障方面不可缺位,。解決中等收入者的住房問題,，除了政府作為之外，也要求企業(yè)參與進(jìn)來，不能全由政府負(fù)責(zé),。
誰來主導(dǎo),，政府還是市場
毫無疑問，建立健全整個(gè)中國的住房保障體系,，將是一個(gè)耗資巨大且涉及面廣泛而長期的工程,。在這其中，政府,、開發(fā)商究竟應(yīng)該各自扮演怎樣的角色,？住房保障體系對于政府而言，將是一筆龐大的財(cái)政支出,。開發(fā)商是否需要在完善這一體系的過程中承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任,？兩者的關(guān)系又該是怎樣的？
正方
尹伯成：政府有沒有足夠財(cái)力推進(jìn)住房保障體系建設(shè),，主要看兩點(diǎn)：一是政府的決心,，肯投入多少；二是政府的財(cái)政收入,，拿得出多少,。我國政府的財(cái)政收入一直在增長，但各地經(jīng)濟(jì)實(shí)力不同,，今年中央撥出的68億元資金,，主要用于補(bǔ)貼中西部的住房保障體系建設(shè)，對于全國來說是杯水車薪,，這就要求地方政府要承擔(dān)起落實(shí)政策的主要責(zé)任,。《政府工作報(bào)告》中關(guān)于住房保障體系的論述,，表達(dá)了中央對解決人民住房困難的重視,，因此，地方政府也應(yīng)該重視起來,。在建立住房保障體系的過程中,，也要利用開發(fā)商的力量。盡管由于開發(fā)商的逐利本性,，要求他們自覺開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房并不現(xiàn)實(shí),，但政府可以通過精神鼓勵(lì)和財(cái)政引導(dǎo)相結(jié)合的方式，提升開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感,，也讓他們覺得參與建設(shè)住房保障體系不會(huì)吃虧,。
反方
易憲容：所有的住房問題歸根到底要通過市場手段解決，政府補(bǔ)貼只是一個(gè)方面,。中國土地的國有化意味著中國的土地資源就得用來為廣大民眾謀利益,，就得用國有土地來解決全體人民的基本居住條件問題,，就得通過房地產(chǎn)市場來改善全體人民的住房福利條件。如果房地產(chǎn)市場的行為與這些宗旨有悖,，就得改變這些行為,。房地產(chǎn)市場不能成為少數(shù)人短期暴富的工具。房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)增加最廣大民眾住房條件的福利性,。
郁鴻勝：前面已經(jīng)講過,，住房保障體系的這種保障作用，主要是一個(gè)延伸效應(yīng),。具體還要因人而異,、因地而異。各地區(qū)老百姓的人群結(jié)構(gòu)不一致,，比如上海既有極高收入人群,，也有收入極低的家庭，中國的住房問題相當(dāng)復(fù)雜,。即使是現(xiàn)在上海在解決住房問題上已表現(xiàn)出來的某些支撐力,，也是經(jīng)過近二三十年的努力，才逐步發(fā)生的,。建立住房保障體系不是瞬間能夠解決的,，而是漸推漸進(jìn)的過程。
陳晟：相信隨著政府財(cái)政收入快速增長,，政府也會(huì)積極籌措資金投入住房保障體系的建設(shè),。但住房問題還是要堅(jiān)持市場化的解決方法。政府的保障總歸是有限的,，是針對那些無家可歸,、實(shí)在能力不足的低收入者的最基本保障。68億元的資金不足以解決問題,。這就需要更多融資,，更多金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，更多金融機(jī)構(gòu)的參與,，在原有的按揭制度基礎(chǔ)上,，我們也可以借鑒國外的“反按揭”等措施，讓獲利的人群更廣泛,。在我國,，房地產(chǎn)產(chǎn)品的金融化嘗試還不夠，未來應(yīng)該有很大的發(fā)展空間,。盡管開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣高利潤,，但高利潤往往也意味著高風(fēng)險(xiǎn)，不是所有開發(fā)商都有操作高檔房這種高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的能力,。政府通過土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等手段,，可以吸引風(fēng)險(xiǎn)承受能力較弱的小開發(fā)商介入廉租房建設(shè),。那些效益好的企業(yè),、國有企業(yè)應(yīng)在國家政策引導(dǎo)下,，本著企業(yè)公民的社會(huì)責(zé)任感，主動(dòng)選擇參與,。而中小企業(yè)也應(yīng)該意識到,，賺錢少、風(fēng)險(xiǎn)低是目前這種形勢下的另一種生存之道,。 |